investice do rodinných pronájmů nebo nemovitostí SFR jsou již dlouho oblíbenou alternativou veřejných trhů. Jako SFR výnosy jsou obvykle nejsou spojovány na akciovém trhu, mohou být atraktivní pro široké spektrum investorů, kteří chtějí snížit své veřejné tržní expozice.
rodinné domy jsou nejčastější formou bydlení ve Spojených státech. Z přibližně 140 milionů bytových jednotek ve Spojených státech je přibližně 90 milionů rodinných domů. Je jich přes 15.8 milionů jednotek SFR, které tvoří asi třetinu nájemného ve Spojených státech a asi 11% bytového fondu v USA.
zde se blíže podíváme na rodinné pronájmy a na to, jak zapadají do širší krajiny investování do nemovitostí.
co je SFR v oblasti nemovitostí?
rodinné pronájmy nebo zkráceně SFRs jsou rodinné domy, které jsou pronajímány nájemníkům. Potenciální nájemce přitahují rodinné domy, protože jsou obecně větší než jednotky s více rodinami, Nachází se ve více příměstských oblastech, mají přístup k venkovnímu prostoru a celkově představují hodně z toho, co může Rodina s dětmi hledat.
Z vlastnictví domů vrcholem v roce 2004, do roku 2018, počet manželských párů s dětmi, které vlastní domy klesly o 2,7 milionů, zatímco počet pronájmu vzrostly o 680,000. Tyto změny znamenají, že počet sezdaných párů s dětmi, které vlastní domy klesly o 2,7 milionů, zatímco počet pronájmu vzrostly o 680,000.
jaká je strategie investování do SFR nemovitostí?
investice do SFR nemovitostí je populární mezi retailovými i institucionálními investory. Obecně platí, že tyto nemovitosti vydělávají peníze ze svých čistých provozních výnosů, což je nájemné mínus provozní náklady.
myšlenka je koupit dům, pronajmout si ho, vybírat příjmy a poté nemovitost prodat později. SFR investice umožňují zákazníkům těžit z možného pronájmu a růstu cen nemovitostí, které jsou závislé na takových faktorech, jako je umístění, typu jednotky, jednotky, podmínky, vybavení, cenu, a dynamiku trhu. Rozhodující součástí investice je také kontrola provozních nákladů, jako jsou náklady na správu, náklady na opravy a náklady na údržbu.
tato strategie dává drobným investorům možnost využít své místní znalosti a přítomnost pro provozní řízení. Jeho popularita mezi drobnými investory vedla k tomu, že trh byl velmi roztříštěný. Dominují mu investoři „mom and pop“, kteří vlastní 1-10 nemovitostí a představují odhadem 88% vlastnictví jednotek SFR.
od Velké recese došlo k nárůstu institucionálního zájmu o třídu aktiv. Zatímco třídu aktiv stále ovládají menší investoři, odhaduje se, že institucionální hráči s více než 2 000 domy vlastní přibližně 1% jednotek SFR.
profesionální správcovské společnosti a technologický pokrok umožnily ekonomicky provozovat rozsáhlejší portfolia SFR.
jak byl SFR ovlivněn pandemií COVID-19?
SFR je jednou z mála tříd aktiv, která od začátku pandemie skutečně zaznamenala růst poptávky. Poptávka po rodinných portfoliích, definovaných jako pět nebo více domů, v dubnu 2020 prudce vzrostla o 650%.
existuje mnoho důvodů pro toto výrazné zvýšení poptávky:
- SFR vlastnosti poskytují nájemce s výhodami s vzdálenosti mezi sousedy a zahradou a vlastní venkovní přístup, což jsou cenné vlastnosti, pro sociální; úsilí.
- v květnu byla míra nezaměstnanosti americké ekonomiky 13,3%. Poptávka po pronájmech se zvýší pouze jako ztráta zaměstnání, půjčky na auta a studentské dluhy způsobí rodinám, aby zvážily nebo vyžadovaly dostupnější bydlení.
- Jako některé domácnosti usilovat o nižší hustotě čtvrtí a rodinných sídel z hlediska pronájmu, SFR trhu bude pravděpodobně rozšiřovat na čtvrtletí dopředu.
- Práce z domova se stala více převládající a počty majitelů vlastních domů na jedné rodiny je dál, takže SFRs více atraktivní pro nájemce.
- SFR mají tendenci ubytovat rodiny nebo skupiny dospělých, kteří by mohli být spolubydlící. To zvyšuje pravděpodobnost, že SFRs dům více než jeden pracující dospělý a jako výsledek, existuje větší šance, že nájemné dostane zaplaceno v těžkých časech.
- pandemie urychlila přesun z bytů do SFRs, zejména u starších mileniálů s rodinami.
co dělá z rodinného pronájmu nemovitost potenciálně atraktivní investici?
Ještě před začátkem COVID-19 pandemie na začátku roku 2020, některé ekonomické a demografické faktory, přišli společně, aby se single-family pronájmy potenciálně atraktivní třídou aktiv. Zde jsou některé z důležitých trendů, které jsme pozorovali:
Preference pronájmu před nákupem
Millennials a boomers prokázali zvýšenou preferenci pronájmu. Ve skutečnosti se v prvních třech čtvrtletích roku 2019 zvýšila míra nájmů o 4,5 procentního bodu u domácností ve věku 35-44 let a 5,3 procentního bodu u domácností ve věku 45-54 let. Zejména u domácností ve věku 55-64 let se podíl nájemců v tomto období zvýšil o 4,2 procentního bodu.
mezi tisíciletou věkovou skupinou, která je největší žijící věkovou skupinou ve Spojených státech, došlo k trendu k pozdějšímu vlastnictví domů a zvýšenému sklonu k pronájmu. Pronájem umožňuje lidem být „světlem aktiv“, a proto mají mobilnější životní styl, který umožňuje cestování a mobilitu v zaměstnání.
počty majitelů vlastních domů je stále nedostupné
Zajímavé je, že průzkumy veřejného mínění ukazují, že většina nájemníci jsou spokojeni s jejich současnou situaci bydlení, ale stále touží, aby nakonec vlastnit domy. To je údaj o tom, jak hluboce zakořeněný pojem vlastnit svůj vlastní domov je v americké psychice.
vzhledem k tomu, že ceny domů rostou rychleji než mzdy na zhruba 80% amerických trhů, mnoho lidí si pronajímá z nutnosti. Zvýšení cen domů, omezenější přístup k úvěrům a vysoká úroveň dluhu za studentské půjčky způsobily, že vlastnictví domu je pro mnohé nedostupné. Neschopnost dovolit si domy se stala větším problémem ve větších metropolitních oblastech, kde je vyšší koncentrace pracovních příležitostí. V těchto oblastech omezení půdy a zaostávající stavební činnost obecně vedly k výraznému nárůstu cen domů. Tyto trendy ztěžují pro mnohé zvážit vlastnictví domů až později v jejich kariéře, tedy zvýšení poptávky po pronájmech.
Nájemné pro SFR nemovitostí se zvyšuje v průběhu času
konzistentní tempo single-family růst nájemného je pozoruhodné, vzhledem k velkému kolísání pronájem rodinných zásob po dobu pěti let od třetího čtvrtletí 2014 až třetí čtvrtletí roku 2019. Nájemné u rodinných domů neustále stoupá. Meziročně došlo k 3% nárůstu nájemného účtovaného za SFRs.
nedostatek mírnými cenami ubytování, ale vysoká poptávka
nabídka pronájem nemovitostí vzrostla poptávka po boku, ale nové bytové výstavby, činnost zaostává. Dále stavební činnost, která nastala, byla do značné míry zaměřena na vyšší ceny nájemného, což má za následek nedostatek mírnými cenami ubytování. Nájemníci mají dnes vyšší příjmy a častěji se jedná o rodiny s dětmi než v minulosti, což znamená zvýšenou poptávku po vyšších bytech i po rodinných domech.
klíčovou silou strategie SFR je flexibilita nabízená těmito aktivy vytvářejícími příjmy. Na rozdíl od majetku s více rodinami lze portfolio SFR prodávat vcelku nebo po částech. Samotný prodej může být buď jednotlivému majiteli domu, nebo jinému investorovi. To znamená, že konkrétní prodejní strategii a načasování portfolia lze upravit v reakci na dynamiku trhu.
celkově ve Spojených státech roste potřeba cenově výhodných pronájmů, které urychlila pandemie COVID-19. Rodinné ubytování může pomoci poskytnout rodinám s přijatelnou možnost žít v rodinném domě na předměstí okolní vysoké zaměstnanosti oblastech metra, zatímco po sociální; pokyny.