Když Brady Hanna otočil 30, se rozhodl, že je čas začít budovat pasivní příjem.

o Šest let později měl 12 dveře, které byly grossing ho kolem $7,700/měsíc.

uděleno, to není všechno zisk. Jeho čistý zisk v daném roce? Kolem 40 000 dolarů.

zde je přesně to, co udělal pro vybudování tohoto portfolia.

na začátku

“ narazil jsem na BiggerPockets a začal absorbovat co nejvíce informací. Ptal jsem se na fórech a začal poslouchat podcasty každou šanci, kterou jsem mohl,“ vysvětlil mi Brady.

jak vážně vzal své vzdělání v oblasti investování do nemovitostí?

“ do sprchy a koupelny jsem nainstaloval reproduktor Bluetooth, takže jsem mohl poslouchat podcast, když jsem se sprchoval a ráno se obcházel. Za ty roky, několikrát jsem poslouchal každý podcast a pokaždé, když slyším novou epizodu, jsem vystřelil.“

to je věnování.

“ pro svou první nemovitost jsem chtěl sledovat všechny věci, které jsem se naučil, a hledal nemovitosti, které zasáhly pravidlo 2%.“

nyní stojí za zmínku, že ne každý souhlasí s dodržováním pravidla 2%. Mám své vlastní kosti, které si s tím mohu vybrat, ale to je jiný příběh. Nebo článek. Ohled.

Brady umístil duplex připravený k nastěhování na prodej v Grandview, Mo., který je jižně od Kansas City. Odhad hrubého nájmu na 1100 dolarů / měsíc za něj zaplatil 55 000 dolarů.

aby to financoval, brady zajistil půjčku od místní komunitní banky, pomocí peněz ušetřených ze své práce 9-5 na zálohu. „Dal jsem dolů 20% akontace a byl pryč a běží.“

rané lekce správy nemovitostí

„myslel jsem, že jsem chytřejší než systém a usoudil jsem, že se mi podaří ušetřit poplatky správce nemovitosti.“

kdykoli chytíte případ samolibého a myslíte si, že porazíte systém, je vhodný čas na pauzu pro nějakou dobrou staromódní sebereflexi. Ne, že bych někdy někoho odradit od řízení své vlastní nájemné-pokud jsou připraveni dát v čase a naučit se dovednosti potřebné k tomu—

Brady inzeroval jednotky k pronájmu, poté okamžitě opustil město na dva dny na veletrh prostřednictvím své denní práce. Během těchto dvou rušných pracovních dnů, obdržel ne méně než 60 telefonní hovory od potenciálních nájemců.

„Po prvním týdnu jsme jeli do majetku vícekrát pro představení, jsem viděl správy majetku společností z vedlejší silnice a rychle se zastavil, vešel dovnitř, a najal je na místě.“

připadá vám, že tam přeskočil důležitý krok? Mělo by.

“ tuto společnost pro správu nemovitostí jsem neprověřil. Jen jsem předpokládal, že od té doby, co byli blízko mého pronájmu, odvedou dobrou práci.“

Pokud jste někdy přemýšleli o prvním náznaku, že společnost spravující nemovitosti potřebuje nahradit, věnujte pozornost zde.

“ komunikace byla Boj. Bylo to jako vytahovat zuby, jen z nich dostat informace a snažit se zůstat ve smyčce o tom, co se děje s majetkem.“

to je zvuk předzvěstí, pro všechny neanglické majory.
související: Promiňte, ale pasivní příjem je mýtus pro většinu investorů. Tady je důvod.

Property #2, Property #3

po několika měsících vybírání nájemného se Brady rozhodl, že být pronajímatelem je vše, o čem si myslel, že bude.

“ vzal jsem si $ 50,000 home equity line of credit (HELOC) proti mému osobnímu pobytu, pomocí mé místní banky. Použil jsem $ 36,000 koupit jednu rodinnou nemovitost přes krátký prodej v South Kansas City. Nemovitost potřebovala 7000 dolarů na opravy.“

Pokud jste někdy koupili nemovitost s hotovostí, víte, jak mnohem jednodušší je vyjednat dobrý obchod. Ještě lepší, Brady se vyhnul placení vysokých poplatků za půjčky za tvrdé peníze za nákup a renovaci nemovitosti.

rychle vyřadil opravy a pronajal dům za 850 $ / měsíc. Odtamtud, bylo snadné zajistit dlouhodobou hypotéku, kterou použil ke splacení svého HELOCu.

“ Dům #3 koupil jsem online aukční web za 23 000 dolarů v hotovosti (opět pomocí mého HELOC). Dal jsem 27 000 dolarů do nemovitosti během tří měsíců.

“ myslel jsem si, Člověče, tato věc s pronájmem je snadná!“

Všechny Slepice v Kurníku

Pokud tam někdy byla narážka na něco pokazí, musí to tak být.

“ kolem této doby jsem začal narazit na spoustu problémů s mou správcovskou společností.“

není to zrovna zápletka, že?

jeho správce nemovitosti na oběd ho začal stát vážné peníze. Nájemník na svém původním pozemku, duplex, přeskočil město uprostřed noci. To mu ponechalo dvě volné jednotky (ze čtyř), protože jeho poslední nemovitost byla stále v rekonstrukci.

zavolal majiteli společnosti pro správu nemovitostí a vyhodil je.

vyzbrojen zkušeností z první ruky, že potřeboval udělat lepší práci prověřování správců nemovitostí, vrátil se k rýsovacímu prknu. „Požádal jsem o doporučení ohledně BiggerPockets pro renomovaného správce nemovitostí. Pohovořil jsem s několika kandidáty a o několik týdnů později jsem najal našeho nového správce nemovitosti a nevrátil se.“

nová společnost naplnila svou prázdnou jednotku v duplexu a poté pronajala svou nově dokončenou rodinu za 875$.

odtud byla jednoduchá záležitost získat hypotéku na nemovitost a znovu splatit svůj HELOC.

Budování Portfolia, a Vyvíjející se Strategie

Bradyho použil stejnou strategii k financování dalších sedm nemovitostí v jeho portfoliu: koupit a renovovat s hotovostí z jeho HELOC a úspory, pronajmout ji, získat hypotéku.

nebo nedostane hypotéku, pokud jí může pomoci. „Vzal jsem příjmy z nájmů a jen dát to všechno zpět do podnikání, placení jistiny na domy. Nyní mám celkem 12 jednotek, a mají pouze dluh na třech vlastnostech, pomocí této techniky.“

když jsem se Brady zeptal, co změnil, když získal zkušenosti, neváhal.

“ Původně jsem investoval do čtvrtí třídy B A C. Nejsou ve „válečných zónách“ a mají relativně nízkou kriminalitu; jsou to čtvrti dělnické třídy.

„Ale jako můj portfolia rostla, jsem se zaměřila na B+ čtvrtí, jako jsou méně přechodné, a tam je méně obratu.“

proč? Protože obraty jsou zabijáci ROI, a proto je udržení nájemců pro pronajímatele tak důležité.
Související: 3 Real Estate Investice Strategie, Které Nejsou Tak Pasivní (& 4)

Domácí Hotovost Polštáře

ptal jsem se Brady jakou radu a takeaways, že by nabídku na další pronájem od investorů.

“ vřele doporučuji mít rezervní fond, protože nikdy nevíte, kdy špatný měsíc nebo pár měsíců zasáhne vaše portfolio.“

až příliš pravdivé. Ukázalo se, že Brady nesplatil jen většinu svého hypotečního dluhu, ale také si vyčlenil silné peněžní rezervy.

nedávný příklad? V listopadu neměl ani jednu, ani dvě, ale tři pece selhaly. Při průměrné reprodukční náklady 2 000 dolarů za kus, to by byla zoufalá rána pro někoho bez peněz rezervu.

zde je další příklad:

“ jedna z našich nájemních nemovitostí měla po delší dobu malý nezjistitelný únik za dřezem, což způsobilo, že se za zdí vytvořila plíseň. Nakonec jsme se nechali nájemci z pronájmu, pronájem formy sanace společnosti, který také našel azbest za zdí, pronájem azbestu společnosti, a pak přestavba kuchyně zdi.“

tato sada oprav, která začala malým únikem, stála Bradyho 10 800 dolarů a čtyři měsíce ztraceného nájemného.

Závěrečná Rada: síť!

brady vysvětlil, že jak se trh s nemovitostmi v Kansas City zahřívá, musel se stále více spoléhat na svou síť, aby našel nabídky, spíše než MLS.

“ přejděte na Facebook a vyhledejte skupiny investorů ve vaší oblasti. V Kansas City sám, existuje více než pět místních realitních skupin investorů, že jsem se připojil, kde jsou lidé vyvěšením nabídky na slevu.

„Síť s kolegy, investory na meetup skupin, REI kluby, a mluvit s lidmi, víte o nemovitosti, protože nikdy nevíte, kde se vaše další řešení je jít od!“

víte, co říkají – vaše čisté jmění přímo souvisí s vaší sítí. Rozšiřte svou síť v realitním průmyslu a vaše příležitosti porostou hned vedle ní.

co bude dál

mezitím Brady nijak nespěchá, aby odešel ze své denní práce. „Mám v plánu“ odejít do důchodu “ ze své práce na plný úvazek, když mi bude 50 let. Baví mě to, co dělám ve své práci, ale chci odejít do důchodu, když jsem ještě dost mladý na to, abych si užíval aktivní odchod do důchodu.“

nějaké finanční cíle do té doby, Brady?

“ snažím se vybudovat pasivní příjem alespoň 10 000 $ / měsíc, abych mohl využít své schopnosti k pomoci ostatním. Mám v plánu vzít si rok volna pracovat, trávit čas s rodinou, kostel, rybaření, golf, a cvičit. Jakmile se zblázním, mám v plánu pomáhat ostatním investovat do nemovitostí a soustředit se na větší investice do nemovitostí, zatímco trávím čas pomáháním v mém kostele.“

nevím o vás, ale myslím, že Brady je na něco tady, s celou touto strategií investovat do pronájmu a důchodu.

jaká je vaše strategie pro budování pasivních příjmů? Jak plánujete dosáhnout finanční nezávislosti? Nějaké tipy nebo kousky ke sdílení?

Vážte níže!