Pokud chcete uspět v oblasti nemovitostí, prioritou číslo jedna je najít motivované prodávající a spousta z nich.

Pokud to nemůžete udělat, pak zbytek tohoto procesu ani nestojí za to mluvit, protože celá tato hra začíná a končí vaší schopností najít prodejce, kteří přijmou vaše nízké nabídky a budou hrát podle vašich podmínek.

co je vlastně „motivovaný prodejce“?

podle mého názoru je „motivovaný prodejce“ vlastníkem nemovitosti, který je ochoten udělat alespoň jednu z následujících věcí:

• prodat svůj majetek za velmi nízkou cenu( myslím opravdu nízké … myslím, že někde v sousedství 10 – – 30% tržní hodnoty).

• Prodejte svůj majetek s velmi flexibilními podmínkami (tj. prodejci, kteří za vás v podstatě financují nemovitost, nevyžadují žádné peníze a účtují 0% úrok).

je zřejmé, že tyto typy prodejců budou muset souhlasit s docela směšnou nabídkou. Budou muset prodat svůj majetek téměř výhradně za vašich podmínek a ve vašem zájmu. Věci, které by teoreticky žádný rozumný člověk nikdy nebyl ochoten udělat.

Pokud chcete, aby vaše další investice do nemovitostí „jistá věc“, musíte být v pozici, kdy nemáte co ztratit a všechno získat. Na druhou stranu, prodávající musí být v pozici, kdy jsou ochotni ztratit všechno a odejít z jejich majetku s malou (pokud vůbec něco).

vím, že to zní šíleně. Kruci, to může dokonce znít nemožné, ale jsem chtěl vysvětlit, jak přesně jsem se najít tito prodejci pravidelně, a dostat je MI volá a chce mi koupit svůj majetek za každou cenu, mám pocit, jako placení.

Pokud jste skeptičtí, rozumím. Uvědomuji si, že to může znít příliš dobře, než aby to byla pravda. Koneckonců, kdo by kdy souhlasil s tak nehoráznými podmínkami, jako je tento? Opravdu existují takové dohody, které by se tam měly uskutečnit? Existují skuteční vlastníci nemovitostí, kteří prodají svůj majetek téměř za nic?

odpověď zní ano. Nyní pojďme mluvit o tom, jak je můžete najít!

Jak získat seznam

vše začíná vaší schopností najít cílený seznam vlastníků nemovitostí, kteří jsou vysoce motivováni k prodeji.

nehledáme jen tak nějaký seznam vlastníků nemovitostí. Hledáme velmi specifickou demografickou skupinu lidí, kteří (statisticky vzato) mnohem častěji prodávají svou nemovitost než průměrný vlastník nemovitosti.

existuje několik různých způsobů, jak jít o získání těchto seznamů. V závislosti na tom, v jakých oblastech Spojených států pracujete, mohou některé metody fungovat lépe než jiné.

Metoda 1: Práce s krajem

na většině trhů, kde jsem pracoval, Moje preferovaná metoda je získat tento seznam přímo z kraje.

konkrétně Hledám seznam delikventních daní v kraji. Každý kraj má tento seznam, a je to absolutní zlatý důl informací, které vám mohou pomoci vystopovat některé z nejvíce motivovaných prodejců v dané oblasti. Pro více informací o tom, jak se dostat do rukou tohoto seznamu, vysvětluji to velmi podrobně v tomto blogu.spolupráce přímo s krajem má svá Pro a proti.

největší výhodou je, že data jsou stejně čerstvá a přesná, jako kdy budou, protože přicházejí přímo z databáze kraje v reálném čase. To je důležité, protože práce s aktuálními a přesnými daty je zásadní při provádění přímé poštovní kampaně. Bez ní byste mohli skončit plýtváním spoustou času a peněz na poštu, která nedosáhne správných lidí, což může být škodlivé pro vaše výsledky v každém dalším kroku tohoto procesu.nevýhodou je, že s mnoha kraji se dá těžko pracovat. Některé ze seznamů, které tyto kraje poskytují (za předpokladu, že je vůbec můžete získat), mohou při třídění a organizaci představovat některé velké potíže. Není to nemožné, ale některé kraje z toho dělají velmi těžkopádný a časově náročný proces.

Metoda 2: Práce s datovou službou

dalším způsobem, jak získat tento seznam, je objednat si seznam z datové služby nemovitostí.

mnoho různých společností může poskytnout tyto seznamy v čistém a funkčním formátu. Některé jsou drahé; jiné jsou relativně levné. Některé jsou skvělé při generování určitých typů seznamů, jiné v seznamech pro jiné účely.

žádný z nich není dokonalý ve všech směrech, ale pokud přesně víte, jaké typy vlastníků nemovitostí hledáte, data, která potřebujete, jsou pravděpodobně někde venku.

dal jsem dohromady komplexní porovnání několika datových služeb v tomto blogu, tak se podívejte na to, pokud si nejste jisti, kde začít.

v dřívějších letech své investiční kariéry jsem pracoval se společností s názvem AgentPro247, abych získal tyto seznamy. Tyto dny, používám službu s názvem DataTree.

primární výhodou těchto služeb je, že je relativně levné získat tyto seznamy, a oba jsou skvělým zdrojem pro výzkum nemovitostí.

Zde je rychlý přehled o tom, jak DataTree funguje:

mějte na paměti-všechny tyto informace jsou veřejné. Pokud přesně víte, kam jít, pravděpodobně můžete vyhledat některou z těchto vlastností během několika minut a většinu těchto základních informací najít na webových stránkách kraje.

nevýhodou těchto druhů datových služeb je to, že některé kraje (zejména ty venkovské) budou mít zastaralé nebo neúplné databáze. Z tohoto důvodu jsem zjistil, že i když je většina datových služeb mnohem pohodlnější, nejsou vždy nejlepším řešením v každém kraji. Bylo řečeno, kde to funguje, může to dělat zázraky.

jak si dokážete představit, mnoho různých lidí a společností používá tato data k vytváření hromadných zásilek. Pokud jste někdy dostali nevyžádanou poštu dříve, je pravděpodobné, že našli vaše jméno a informace z tohoto druhu veřejné informační databáze.

SOUVISEJÍCÍ: Jak najdu motivované prodejce (a přimět je, aby mi zavolali). Krok 2: Třídění Seznamu

Proč Direct Mail Funguje

Většina direct mail kampaně, nejsou příliš efektivní. Proč? Protože mnoho direct mail marketingu nedělají skvělou práci na zúžení své cílové publikum. Rozesílají poštu široké škále lidí (z nichž většina nepotřebuje to, co nabízí) a v důsledku toho plýtvají obscénním množstvím peněz.

většina obchodníků s přímou poštou považuje míru odezvy 1% za „úspěšnou“.“

považuji to za “ ubohé.“

Když pošleme poštu, budeme mnohem chytřejší o tom, koho se snažíme oslovit.

cílem není vyslat obrovský objem pošty. Cílem je poslat naši zprávu příslušným lidem. Pokud chceme získat vyšší míru odezvy (čímž se naše poštovní kampaň vyplatí), stane se to pouze získáním seznamu kvality.

Jak je uvedeno ve videu výše, DataTree nám umožňuje vybrat konkrétní typy nemovitostí a majitelé na několika různých úrovních. Tímto způsobem můžeme sestavit přímou poštovní kampaň, která získá mnohem lepší míru odezvy než 1%, protože cílíme na správné druhy lidí, kteří potřebují to, co jim nabízíme. V průměru jsou mé míry odpovědí obvykle v rozmezí 5-10% (a příležitostně dokonce vyšší).

je nezbytné mít na seznamu Aktuální informace a správné příjemce. Pokud seznam nefiltrujete vhodně a / nebo pracujete se zastaralými informacemi, nakonec ztratíte spoustu času a peněz.

S tímto na mysli, já jako cíl mé seznamy na základě několika klíčových vlastností:

majitelé Nemovitostí, kteří žijí mimo kraj (nebo out-of-stavu).

Lidé, kteří žijí mimo stát (a dokonce i mimo kraj), mají tendenci být mnohem více uvolněný z jejich investic do nemovitostí. Mnoho z těchto lidí se muselo neočekávaně odstěhovat a z jakéhokoli důvodu se prostě nestarají o svůj majetek. Je to situace“ sejde z očí, sejde z mysli“. Tito lidé mají zájem na likvidaci co nejdříve, protože majetek se stal brzdou jejich financí.

majitelé nemovitostí, kteří nežijí ve svém majetku (nepřítomní majitelé).

ze zřejmých důvodů jsou majitelé nepřítomných mnohem pravděpodobnější, že se rozdělí s investiční nemovitostí, než s osobním bydlištěm. Neočekávejte, že vám lidé prodají střechu nad hlavou za haléře za dolar; obvykle se to nestane.

majitelé nemovitostí, kteří vlastnili svůj majetek po dobu deseti let nebo déle.

příležitostně rád řadím své seznamy podle těchto kritérií, protože nemovitosti, které byly vlastněny delší dobu, jsou mnohem pravděpodobnější, že budou vlastněny zdarma a jasně. S těmito vlastnostmi, majitel má více vlastního kapitálu na hraní, což jim dává větší svobodu prodávat svůj majetek s obrovskou slevou.

majitelé nemovitostí, kteří mají delikventní daně.

mnoho z těchto majitelů je finančně na konci svého lana. Doslova nemají čas ani peníze čekat na vyšší nabídku. Pokud vám nemovitost neprodají, přijdou o všechno kvůli daňové exekuci. Samozřejmě, budete muset postarat o daně, jakmile si ho koupíte, ale tyto delikty často vám hodně pákového efektu, aby se low-ball nabídku.

vlastnosti, které jsou ve správném cenovém rozpětí.

Pokud nemáte zájem o koupi nemovitosti za milion dolarů, pak nepožadujte lidi, kteří tyto nemovitosti vlastní. Je to tak jednoduché. Pokud můžete začít zobrazovat vlastnosti, které jsou zjevně mimo vaše cenové rozpětí, udělejte to! Budete plýtvat pouze poštovné, pokud mail vlastníkům nemovitostí, které jste nikdy v úmyslu koupit od.

Jak si dokážete představit, můžete třídit seznamy pomocí jiných přístupů a metod (a doporučuji vám vyzkoušet některé z vašich vlastních, jak uznáte za vhodné), ale tyto jsou nejběžnější metody třídění, které jsem viděl používán v celém průmyslu.

Direct mail rozhodně není zdarma—ale když se to udělá správně-funguje to. Neexistuje lepší způsob, jak vím, jak oslovit cílové publikum v tak krátké době. Pokud jste ještě nezkoušeli direct mail, vyzývám vás, abyste to zkusili. Možná budete příjemně překvapeni.

SOUVISEJÍCÍ: Jak najdu motivované prodejce (a přimět je, aby mi zavolali). Krok 3: odeslání pošty

když Direct Mail zklame

čas od času jsem slyšel od investorů, kteří vyzkoušeli tuto metodu tahání seznamu a nedostali dobrou míru odezvy.

bohužel toto riziko je vlastní jakékoli přímé poštovní kampani. Důvodů, proč k tomu dojde, může být mnoho. Úspěch kampaně závisí na tom, alespoň dva klíčové faktory:

Problém #1: Zdroj Seznam

je důležité pochopit, že některé kraje dělají velmi špatnou práci při zachování jejich veřejné záznamy, a ještě horší práci tím, že údaje dostupné pro tyto data třetích stran, služeb ze. Zjistil jsem, že se to obvykle děje v krajích, které jsou velmi venkovské a řídce osídlené. Je to pravděpodobně proto, že nemají daňové příjmy, aby udrželi solidní systém veřejné evidence.

Pokud Kraj neposkytuje dobrá data, znamená to, že data dostupná ze služeb jako AgentPro247 a DataTree nebudou o nic lepší. Když náš seznam data nejsou aktuální nebo přesné, obvykle se promítá do mnohem nižší míra odezvy (protože na konci dne, bez ohledu na to, jak dobře jsme filtrovat naše seznamy, naše odesílatelů nejsou dosažení správné lidi).

naštěstí vám některé (i když ne všechny) datové služby poskytnou možnost ověřit, jak aktuální jsou data v jejich databázi. AgentPro247 a DataTree mají tuto schopnost.

obecně řečeno, to není špatný nápad udělat test s každým direct mail kampaně, a to zejména, když se snažíte proniknout do nového trhu. Zkuste rozeslat 100-200 kusů pošty v nové oblasti, kterou se snažíte pracovat, a uvidíte, jakou míru odezvy získáte. Udělejte to dříve, než vystřelíte z brány s více než 1 000 poštovníky.

Pokud je vaše míra odezvy hrozná, můžete rychle určit seznamy, které taháte, v této oblasti nefungují adekvátně. Můžete začít diagnostikovat problém (nebo získat seznam z jiného zdroje), než investujete jmění do kampaně, která musí selhat.

Problém #2: Vaše kritéria filtrování

dalším problémem může být jednoduše způsob filtrování seznamu.

• odfiltrujete vlastnosti obsazené vlastníkem?
• jak konkrétní jste ohledně typů nemovitostí, které hledáte?
• vybrali jste správnou tržní hodnotu nemovitostí, které hledáte?
• myslíte si odstranit všechny duplikáty na vašem seznamu?
• zbavujete se vlastností bez adres?
• filtrujete všechny nevyžádané ze seznamu?
• zadali jste velikost nemovitosti, kterou hledáte?

nepřeháním—existuje nekonečné množství způsobů, jak filtrovat seznam. Jasnější jste o typy vlastností (a vlastníků) nechceš poslat mailem, více legitimní, cílené odpovědi dostanete od lidí, kteří skutečně chtějí podnikat.

když vyhodíte poštu komukoli a všem, většina z nich nebude v pozici, kdy nyní potřebují prodat. To znamená, že mnozí vám nebudou volat, a ti, kteří to udělají, nebudou ochotni hrát podle vašich podmínek.

všechno To začíná s uvedením, kým se snažíte jít po, protože to jsou lidé, skončíš podnikání.

Zde jsou některé další potenciální problémy, které jsou obvykle méně významné, ale stále může ublížit vaše rychlost odezvy:

• jakou poštu posíláš ven (je to optimální barvu, velikost, typ, atd.)?
• co říkáte na pohlednici/dopise? Do vaše slova přesunout příjemce reagovat?
• jak reagujete? Přijímáte hovory přímo, směrujete je do hlasové zprávy nebo je nasměrujete na web?
• pokud je směrujete do hlasového systému, co říká vaše hlasová zpráva?

Pokud máte trvale špatnou míru odezvy, je to pravděpodobně kvůli jedné nebo více výše uvedených věcí.

získání dobré míry odezvy ze seznamu

bez znalosti specifik vaší situace by můj počáteční návrh byl ujistit se, že pracujete s aktuálními daty (ne více než měsíc). Zkuste poslat poštu do několika různých oblastí a / nebo trochu vyladit kritéria filtrování seznamu (viz problémy #1 a #2 výše).

Pokud si myslíte, že jste udělal všechno perfektně, a vy jste stále ještě není dostat odezvy chceš (a pokud nechcete, aby cíl jiný kraj nebo stát), budete muset jít přímo do kraje, aby si své seznamy.

získání seznamů přímo z kraje je obvykle dražší a těžkopádnější. ALE pokud jste zjištění, že služby, jako DataTree a AgentPro247 prostě není řezání to ve vaší oblasti, můžete obvykle obejít tento problém úplně, pokud můžete získat tyto informace přímo od kraje. A obvykle to nakonec stojí za potíže.