nájemné ústupky dělají comeback v některých národ ‚ s top bytových trzích jako nové multifamily vývoj vstoupit do jejich pronájem-up fáze. Na pomalejších trzích jsou ústupky pro správce nemovitostí součástí každodenního života.

Tato data-driven článek zkoumá typy nájemné ústupky, výhody a nevýhody slevy, vztah mezi koncesí a dalších tržních veličin, a když budete muset nabídnout ústupky, aby zůstaly konkurenceschopné.

co je koncese na nájemné?

takže co přesně je ústupek? Jednoduše řečeno, koncese je jakékoli “ snížení ceny, nájemné nebo jiná výhoda poskytovaná nájemci nebo kupujícímu jako pobídka ke koupi nebo pronájmu1.“

i Když existuje mnoho způsobů, jak získat kreativní s nájemné ústupky, dva typy jsou nejčastější v bytě průmyslu.

metoda A: nabídky typu „první měsíc zdarma“, kde je koncese udělena najednou.

metoda B: sleva na nájem rovnoměrně rozložená po určitou dobu (obvykle počáteční doba pronájmu).

obě koncesní metody mohou mít za následek přesně stejnou slevu. Řekněme například, že jste pronajímatel nechat byt jednotka na 1.200 dolarů za měsíc více než rok-dlouhodobý pronájem. Dává buď koncesi 100 dolarů off každý měsíc nájmu (Nájemce), nebo zdarma měsíc na začátku leasingu (Nájemce B), by mělo za následek přesně stejné částky zaplacené nájemné za rok-dlouhodobý pronájem: $13,200.

Nájemce:

($1,200 leasing, nájem) – ($100 koncese) = $1,100 efektivní nájemné
($1,100 efektivní nájemné) x (12 měsíců) = $13,200

Nájemce B:

($1,200 leasing, nájem) x (11 měsíců) = $13,200

Zatímco oba scénáře mají stejné výši zaplacené nájemné, mají diametrálně odlišné dopady na nájemce chování a vnitřní dialog, když přijde čas na recenzi.

Ústupky a Nájemce Psychiku

ve vaší nemovitosti je to rok a nájemce a a nájemce B musí obnovit své nájmy nebo jít dál.

nájemce a přezkoumává váš dopis o obnovení, který nabízí roční pronájem za $ 1,248 / měsíc-4% nárůst oproti jejich „tržní sazbě“ $ 1,200 ,což odpovídá výkonu místního trhu s byty. Ale nájemce a vidí nárůst $ 148 na šek $ 1,100, který každý měsíc píší-to je nárůst o 13.5% v jejich mysli. Mohou být v pokušení dát svým zaměstnancům správy nemovitostí těžký čas-nebo se rozhodnou odstěhovat a hledat novou koncesi jinde.

nyní se nájemce B dívá na jejich nabídku obnovy. Jejich nabídka $ 1,248 / měsíc vypadá velmi rozumně, vzhledem k tomu, že jsou zvyklí platit $ 1,200 měsíčně. Jako nominální zvýšení je nepravděpodobné, že by vést je přes potíží stěhovat do jiného bytu v komunitě tak dlouho, jak vaši zaměstnanci správy majetku byl při dobré péči o ně.

pokud ovšem nemáte ve své budově profesionální nájemní násypku. Tito nájemci mohou provést „midnight move-out“, propadnout svůj vklad-pokud tam byl jeden – a přestěhovat se do nové budovy, aby si zajistili novou dohodu typu „první měsíc zdarma“.

Aby se tomu zabránilo, někteří správci odmění tenured nájemce s mírně nižší zvýšení nájemného, nebo dokonce jednotka upgrade — pokud byly kvalitní nájemce, který platí včas a nemá způsobit problémy se zaměstnanci nebo ostatní obyvatelé.

důsledky na nákup nebo refinancování

při upisování nemovitosti za půjčku se věřitelé zajímají o to, kolik příjmů aktivum produkuje a kolik příjmů může aktivum optimálně produkovat. Koncese přidávají do rovnice další vrstvu.Při upisování Čistý Peněžní Tok na aktivum, koncese jsou obvykle odečte od Hrubé Výnosy z Pronájmu za účelem stanovení Čisté Příjmy z Pronájmu — což také faktory ve věci, jako je volné místo a nezaplacené nájemné, které je považováno za ‚nedobytné‘.

koncese lze seskupit do tří různých kategorií: Koncese na pronájem, marketingové koncese a ústupky „červené vlajky“.

koncese na pronájem: slevy nabízené v nově postaveném bytovém produktu během fáze pronájmu jako mechanismus, který pomůže rychle dosáhnout stabilizované obsazenosti (zhruba 90%). Tyto jednostranné ústupky se obecně nevztahují na věřitele, pokud existuje silná rychlost pronájmu a že poptávka po nájemném je dobře podporována trhem.

marketingové ústupky: můžete také najít ústupky u starších investičních příležitostí třídy B nebo třídy C. Jedná se často spíše o marketingovou hru v tom, že nájemné v nemovitosti může být mírně nad tržními sazbami. „Koncese“ přináší sazby více v souladu s trhem. Tyto typy koncesí se obvykle netýkají-opět, pokud je nemovitost dobře obsazena a nájemné je podporováno trhem.

‚Červené Vlajky‘ Koncese: Věřitelé by mohli začít vyjadřovat určité obavy, když se díváte na nákup nebo refinancování nemovitostí s nájmy, které jsou v souladu s konkurencí na trhu, ale z nějakého důvodu, má na-jít ústupky, aby udržet majetek obsazené. Obecně se jedná o červenou vlajku, že se dějí větší problémy.

Ať už je váš konkrétní názor na koncese na váš majetek, postarat se, aby se jasně na vědomí, všechny koncesní činnost na nájem roll. Usnadní to život potenciálním kupcům a věřitelům.

Případová studie trhu-koncese ve městě

dost mluvit, pojďme prozkoumat některá čísla. Podíváme se na dopad, který mají tržní základy na ústupky na Manhattanu, protože se jedná o velký, konkurenční trh s robustním rozvojovým potrubím. I když to není trh známý pro rozšířené používání koncesí, konzistentní datová řada vrhá světlo na některé zajímavé chování.

(Poznámka: V této datové řadě poskytli Douglas Elliman a Miller Samuel Inc., „koncese“ zahrnuje prominutí poplatků za makléře-další typ Efektivní slevy na nájem, ke které dochází, když majitel nemovitosti zaplatí poplatek za pronájem makléře. Tento poplatek může zasáhnout 15% ročního nájemného na Manhattanu a některých trendovějších částech Brooklynu. Metodiku k údajům v níže uvedených grafech naleznete zde.)

podíl nově podepsaných nájemních smluv na Manhattanu s koncesemi představuje modrá čára níže.

Všimněte si, že tyto ústupky kolísají v závislosti na ročním období. V zimních měsících-historicky nepopulárních měsících pro nastěhování-vidíme, že podíl nájmů s koncesemi stoupá. Během pozdních jarních a letních měsíců-typické leasingové sezóny-vidíme pokles koncesí.

udělejme krok zpět a prozkoumejme větší vícečlenný cyklus (lineární trendová čára). Můžeme vidět celkový nárůst využívání koncesí na Manhattanu jako vícegenerační rozvoj potrubí začne dodávat konzistentní proud nových jednotek, po nástupu pauza během recese let.

můžete získat představu o korelaci mezi koncesemi a konstrukcí. Tento graf zkoumá zjevný vztah mezi inventářem výpisu bytů a podílem nových nájmů s koncesemi.

obě řady se v posledních měsících na pravé straně grafu od sebe vzdalují. Pokles koncesí lze vysvětlit letní leasingovou sezónou. Pokud výpis zásob i nadále zvyšovat v průběhu podzimu a zimy — což by vzhledem k tomu, že očekává, že 17,000 nové NYC byty pozdraví pohledu nájemců poprvé v roce 2017 můžeme očekávat významný nárůst v podílu leasingu s ústupky, jako je pronájem aktivita zpomaluje během chladnější měsíce, a tam je nepřeberné množství nových jednotek, z čeho vybírat.

ale trh se zdánlivě nejbližší korelací s mírou ústupků na Manhattanu se zdá být míra neobsazenosti.

jak se zvyšuje míra neobsazenosti, zvyšuje se i míra ústupků-v případě Manhattanu se zdá být dvou-až tříměsíční zpoždění.

rychlý pohled na některé další trhy

zatímco v New Yorku je k dispozici spousta údajů o tržních fundamentech, existuje mnoho trhů, kde jsou koncese mnohem populárnější.

ALN Multifamily Data, která sleduje více než 100 000 nemovitostí po celé zemi, byla natolik laskavá, že nám poskytla nějaké informace o prevalenci koncesí na 20 největších trzích, které sledují. Tady je to, co vypadá:

nemovitosti na těchto trzích nabízejí koncese, které se v průměru rovnají 5,25% slevě z „tržního nájemného“. Obecně platí, že trhy v horní části tohoto seznamu mají buď problémy s růstem populace/pracovních míst (jako Tucson), nebo nadměrnou nabídku bytové výstavby(jako Houston). Nebo možná, že jen chtěl použít ústupky jako marketingový nástroj, jak se zdá být případ s Las Vegas, město s druhou nejvyšší mírou ústupků (35%), ale druhá nejnižší částka nájemného připustil (4%). Není překvapením, že silné primární trhy jako Miami a Los Angeles spadají na konec seznamu.

v souhrnu

doufáme, že jste si užili cestu zkoumáním koncesí na nájemné. Zde je několik tipů, které je třeba mít na paměti.

• koncese jsou účinným nástrojem, který pomáhá stabilizovat novou nemovitost během počátečního pronájmu.
• u zavedených nemovitostí bývají koncese marketingovým nástrojem, jak přesvědčit nájemce, že se dohodnou, i když ve skutečnosti jejich nájemné končí tržní hodnotou.
• pokud vaše hlavní konkurence na trhu nabízí ústupky, pravděpodobně se budete muset připojit ke hře.
• zvažte udělení koncese z nájemného za první měsíc místo toho, abyste jej rozložili v průběhu pronájmu. Tímto způsobem nájemci nejsou v pro kontrolu reality, když je čas na obnovu.
• zabránit dobré nájemníky z odchodu honit ústupky, zvažte nabízí nižší zvýšení nájemného, nebo schopnost vybrat upgrade pro své jednotce (tj. novou lednici, lak, příslušenství, atd).
• Pokud existuje významný objem nové výstavby v váš trh, je pravděpodobné, že bude muset nabídnout nabídky tak, aby odpovídala ústupky podporovány tyto novější aktiva v zájmu zachování silné obsazení.
• jasně si všimněte všech koncesních aktivit na vašem nájemném.

další čtení

Pokud se vám líbilo zkoumání koncesních dat a tržních základů na Manhattanu, měli byste se podívat na naše zprávy o trendech investic 2Q 2016 Small Balance Multifamily. Vyrobeno ve spojení s Chandan Economics, tato čtvrtletní datová kniha zkoumá trendy v sazbách SZP, DSCRs,dluh za dolar NOI, LTV a další.