v každém scénáři je jedním z nejdůležitějších kousků intel na nemovitosti jeho velikost.

od velikosti pozemku, velikosti budovy, počtu jednotek a velikosti každé jednotlivé jednotky.

Při pohledu na velikost uvnitř budovy, tam je velký rozdíl mezi jeho užitnou metrů čtverečních a pronajímatelné čtverečních stop.

i když to může znít jednoduše ,není tomu tak vždy (zejména při zvažování různých typů budov s více nájemci).

Níže probereme rozdíl mezi pronajímatelné a použitelné čtverečních stop, stejně jako, jak vypočítat jednotlivá opatření a jeho zatížení.

na konci spojíme vše s příkladem.

použitelné vs. pronajímatelné čtvereční stopy: pochopení rozdílu

použitelné čtvereční stopy (USF)

použitelné čtvercové záběry je skutečný prostor, který nájemce zabírá ode zdi ke zdi.

to znamená, že použitelná rozloha náměstí se bude lišit pro každého nájemce v budově.

opatření nezahrnuje společné prostory budovy, jako jsou haly, obecné toalety, schodiště, sklady, a společné chodby—to je pouze oblast obsazena do konkrétní jednotky.

Pro komerční nájemce leasing celé patro nebo několik pater, použitelný záběry náměstí v jejich jednotka by měla zahrnovat chodby a sociální zařízení, jako jsou oblasti prostoru, které výhradně slouží jejich podlahy.

Stručně řečeno, z pohledu nájemce by se na použitelné záběry náměstí dalo pohlížet jako na cokoli v rámci hranic jejich podlahy / jednotky.

Pronajímatelné Čtverečních Stop (RSF)

Pronajímatelné záběry náměstí je nájemce použitelný záběry náměstí plus část budovy je společná záběry náměstí.

jedná se pouze o rozdělení sdíleného prostoru mezi všechny nájemníky v budově (pro účely pronájmu).

Přemýšlejte o tom takto: majitel nemovitosti musí zaplatit za celou budovu.

žádné překvapení.

ale kromě toho jsou společné prostory, schodiště, obecné toalety a tak dále využívány všemi nájemci, aniž by je některý z nich přímo pronajal.

přidáním část tohoto společného prostoru na nájemce je použitelný záběry náměstí, pronajímatelné záběry náměstí slouží jako způsob, jak faktorem, který proporcionální použití na nájemce leasingu.

měsíční nájemné bude vždy určeno pomocí pronajímatelných čtverečních stop.

Load Factor

zvýšení pronajímatelné rozlohou nad použitelný záběry náměstí může být odkazoval se na jako „load factor“, „společný prostor faktor“, nebo „add-on faktor.“

to je obecně v rozmezí 10-15% a v některých budovách může být vyšší.

Při hodnocení komerčních nemovitostí prostor, budete chtít být vědomi faktoru zatížení, takže přesně víte, co jste získali, za jakou cenu, a jaké členění je z pronajímatelné do použitelné sq/ft.

Jak vypočítat faktor zatížení

Stručně řečeno, výpočet faktoru zatížení komerční nemovitosti je velmi jednoduchý.

nejprve najděte celkovou podlahovou plochu budovy.

poté odečtěte všechny sdílené čtvercové záběry, abyste získali celkový použitelný čtvercový záběr.

(vlastník nebo vlastník agent by měl být schopen vám tato čísla.)

odtud vydělte celkovou podlahovou plochu použitelným čtvercovým záběrem a budete mít svůj faktor zatížení.

příklad faktoru zatížení:

řekněme, že budova 100 000 čtverečních stop má 15 000 čtverečních stop sdíleného prostoru.

použitelná rozloha náměstí by byla 85 000 čtverečních stop—což získáte odečtením sdíleného prostoru (15 000 sf) od celkové podlahové plochy (100 000 sf).

odtud byste velmi jednoduše vydělili celkovou rozlohu (100 000 sf) použitelnou rozlohou (85 000 sf).

To by vám dalo faktor zatížení 1.176, což lze vyjádřit jako faktor zatížení 17,6%.

jinými slovy, 17,6% prostoru nemovitosti není využitelný prostor (z pohledu jednoho nájemce).

Použitelné vs. Pronajímatelné Čtverečních Stop Příklad:

Pojďme se podívat na rychlé scénář porovnání zatížení faktory a pronajímatelné záběry náměstí vidět, proč je užitečné podívat se na každé opatření zvlášť.

příklad scénáře

v tomto příkladu se nájemce dívá na dvě různé kancelářské budovy:

• obě budovy mají využitelnou plochu 5 000 čtverečních stop.
• budovy mají přesně stejné nájemné.

jediným rozdílným měřítkem mezi oběma budovami jsou jejich zatěžovací faktory.

kancelářské prostory #1:

první možnost má 20% faktor zatížení.

takže pokud vezmete 5 000 použitelných čtverečních stop a vynásobíte je koeficientem zatížení 20%, zůstane vám dalších 1 000 sf prostoru.

to je to, co dostane porcované v jako pronajímatelných prostor, což vám dává celkem 6000 pronajímatelné čtverečních stop.

pro rekapitulaci je výpočet následující:

• 5,000 x 20% = 1000 čtverečních stop
  (Použitelné sf x Faktor Zatížení = Další Pronájem Prostor)
• 5,000 + 1,000 = 6,000 metrů čtverečních
  (Použitelné sf + Další Pronájem Prostor = Pronajímatelné Čtverečních Stop)

Kancelářských Prostor #2:

druhá možnost má faktor zatížení ve výši 15%.

Takže tentokrát, opět vynásobením použitelné čtverečních stop zatížení faktor (5,000 x 15%), ty bys zůstala s 750 sf dalších prostor.

přidejte je dohromady a nyní vám zbývá 5 750 pronajímatelných čtverečních stop pro kancelářskou budovu #2.

s kým by měl nájemce jít?

no, kancelářský prostor #2 má méně pronajímatelné čtvercové záběry, ale stejné množství využitelného prostoru.

z pohledu nájemce, s prostorem #1, platíte za 6,000 sf k použití 5,000 sf.

S space #2, platíte za 5,750 sf také použít 5,000 sf, stejným tempem jako prostor #1.

Stručně řečeno, platíte méně za stejné množství prostoru-takže #2 je lepší volbou z hlediska čistě nákladů.

zbývá zvážit vybavení budovy.

Jistě, možnost #2 je levnější, ale možná option #1, má mnohem lepší společné vybavení, které dělají to stojí za extra náklady.

například často navštěvujete klienty v kanceláři a chcete je nechat projít hezčí lobby.

nebo, možná budova má společnou kuchyň. V tomto případě, můžete aktuální ušetřit na náklady na údržbu a osazení kuchyně, a zároveň získat další pracovní prostor ve vašem použitelný záběry náměstí.

skutečná odpověď na výše uvedený příklad závisí na mnoha faktorech.

pronajímatelné záběry náměstí nejsou vždy tak jednoduché:

někdy pronajímatelé dokonce vymáčknou faktor zatížení a použitelné záběry náměstí do bodu, kdy se stanou součástí vyjednávacího procesu.

při každém měření prostoru v budově je důležité pečlivě přečíst drobný tisk, abyste se ujistili, že je vše přesně znázorněno.

nakonec použitelné čtvereční stopy a pronajímatelné čtvereční stopy pracují v tandemu, aby vám pomohly nejlépe porozumět nemovitosti ,vědět, za co utrácíte své peníze (nebo za co klient utrácí své peníze).