i ethvert scenario er en af de mest relevante stykker intel på en ejendom dens størrelse.
fra partiets størrelse, til bygningens størrelse, til antallet af enheder og størrelsen på hver enkelt enhed.
når man ser på størrelsen på indersiden af en bygning, er der en stor forskel mellem dens anvendelige kvadratfod og lejelige kvadratfod.
selvom det måske lyder enkelt, er det ikke altid tilfældet (især når man overvejer de forskellige typer bygninger med flere lejere).
nedenfor gennemgår vi forskellen mellem lejelige og anvendelige kvadratfod, samt hvordan man beregner hvert mål og dets belastningsfaktor.
Vi binder alt sammen i slutningen med et eksempel.
brugbar vs. Lejbare kvadratfod: forståelse af forskellen
brugbar kvadratfod (USF)
brugbar kvadratfod er det faktiske rum, som en lejer besætter fra væg til væg.
det betyder, at de anvendelige firkantede optagelser vil være forskellige for hver lejer i en bygning.
foranstaltningen inkluderer ikke fællesarealer i en bygning, såsom lobbyer, generelle Toiletter, trappeopgange, opbevaringsrum og delte gange—det er kun det område, der er fyldt inden for en bestemt enhed.
for kommercielle lejere, der lejer en hel etage eller flere etager, vil de anvendelige firkantede optagelser i deres enhed omfatte gange og toiletter, da de er rumområder, der udelukkende tjener deres gulv.
kort sagt, fra en lejers synspunkt kunne brugbare firkantede optagelser ses som noget inden for grænserne for deres gulv/enhed.
Lejbare kvadratfod (RSF)
lejelige firkantede optagelser er en lejers brugbare firkantede optagelser plus en del af bygningens delte firkantede optagelser.
det er kun et spørgsmål om at opdele delt plads blandt alle lejere i bygningen (til leasingformål).
tænk på det på denne måde: ejendomsejeren skal betale for hele bygningen.
ingen overraskelse der.
men derudover bruges fællesarealer, trapper, generelle toiletter osv.
Ved at tilføje en del af det fælles rum på en lejers brugbare firkantede optagelser tjener lejelige firkantede optagelser som en måde at faktorere den proportionale brug i en lejers lejekontrakt.
månedlig leje bestemmes altid ved hjælp af lejelige kvadratfod.
Load Factor
stigningen i de lejelige firkantede optagelser over dine brugbare firkantede optagelser kan kaldes “load factor”, “common area factor” eller “add-on factor.”
Dette er generelt i området 10-15% og kan være højere i nogle bygninger.
Når du vurderer erhvervsejendomme, skal du være opmærksom på load factor, så du ved præcis, hvad du får, til hvilken pris, og hvad opdelingen er fra lejelig til brugbar kvm/ft.
Sådan beregnes belastningsfaktor
nævnt kort ovenfor er beregning af belastningsfaktoren på en kommerciel ejendom ret ligetil.
find først det samlede gulvareal i en bygning.
træk derefter alle delte firkantede optagelser for at få samlede anvendelige firkantede optagelser.
(ejeren eller ejerens agent skal kunne give dig disse numre.)
derfra skal du dele det samlede gulvplads med de anvendelige firkantede optagelser, så får du din belastningsfaktor.
Load Factor eksempel:
lad os sige en 100.000 kvadratfod bygning har 15.000 kvadratfod delt plads.
den brugbare firkantede optagelse ville være 85.000 kvadratfod—hvilket du får ved at trække det delte rum (15.000 sf) fra det samlede gulvareal (100.000 sf).
derfra deler du simpelthen den samlede firkantede optagelse (100.000 sf) med den anvendelige firkantede optagelse (85.000 sf).
det ville give dig en belastningsfaktor på 1.176, som kan udtrykkes som en belastningsfaktor på 17,6%.
med andre ord er 17,6% af egenskabsrummet ikke brugbart rum (fra en enkelt lejers perspektiv).
brugbar vs. Lejbar kvadratfod eksempel
lad os se på et hurtigt scenario, der sammenligner belastningsfaktorer og lejelige firkantede optagelser for at se, hvorfor det er nyttigt at se på hvert mål separat.
eksempel Scenario
i dette eksempel ser en lejer på to forskellige kontorbygninger:
- begge bygninger har 5.000 kvadratfod brugbar plads.
- bygningerne har nøjagtig samme lejepriser.
den eneste forskel mellem de to bygninger er deres belastningsfaktorer.
Office Space #1:
den første mulighed har en 20% belastningsfaktor.
så hvis du tager de 5.000 brugbare kvadratfod og multiplicerer den med belastningsfaktoren på 20%, vil du være tilbage med yderligere 1.000 sf plads.
det er det, der bliver delt i som lejeligt rum, hvilket giver dig i alt 6.000 lejelige kvadratfod.
for at opsummere går beregningen som følger:
- 5.000 * 20% = 1.000 kvadratfod
(brugbar SF * Load Factor = ekstra lejeplads) - 5.000 + 1.000 = 6.000 kvadratfod
(brugbar sf + ekstra lejeplads = Lejbar kvadratfod)
kontorlokaler #2:
den anden mulighed har en belastningsfaktor på 15%.
så denne gang, ved igen at multiplicere de anvendelige kvadratfod med belastningsfaktoren (5.000 gange 15%), ville du være tilbage med 750 sf ekstra plads.
tilføj dem sammen, og du er nu tilbage med 5.750 lejelige kvadratfod til kontorbygning #2.
hvilken skal en lejer gå med?
Nå, kontorlokaler #2 har mindre lejelige firkantede optagelser, men den samme mængde brugbar plads.
fra en lejers perspektiv, med plads #1, betaler du for 6.000 sf for at bruge 5.000 sf.
med space #2 betaler du for 5.750 sf for også at bruge 5.000 sf, i samme takt som space #1.
kort sagt, du betaler mindre for den samme mængde plads—hvilket gør #2 til den bedre mulighed fra et rent omkostningssynspunkt.
hvad der er tilbage at overveje er faciliteterne i bygningen.
sikker på, Mulighed #2 er billigere, men måske mulighed #1 har meget bedre delte faciliteter, der gør det værd at de ekstra omkostninger.
for eksempel har du måske ofte kunder, der besøger kontoret, og vil have dem til at passere gennem en pænere lobby.
eller måske har en bygning et fælles køkken. I dette tilfælde kan du faktisk spare på omkostningerne ved vedligeholdelse og strømpe et køkken, mens du får ekstra arbejdsplads inden for dine brugbare firkantede optagelser.
det virkelige svar på ovenstående eksempel afhænger af mange faktorer.
lejelige firkantede optagelser er heller ikke altid så enkle:
nogle gange vil udlejere endda fudge belastningsfaktoren og brugbare firkantede optagelser til det punkt, hvor det bliver en del af forhandlingsprocessen.
ud over at grave gennem hver måling af plads i en bygning er det vigtigt at læse det med småt nøje for at sikre, at alt repræsenteres nøjagtigt.
i sidste ende fungerer brugbare kvadratfod og lejelige kvadratfod i tandem for at hjælpe dig med at forstå en ejendom bedst, for at vide, hvad du bruger dine penge på (eller hvad din klient bruger deres penge på).