investering i enfamilieudlejning eller SFR-fast ejendom har længe været et populært alternativ til offentlige markeder. Da SFR-afkast typisk ikke er korreleret med aktiemarkedet, kan de være attraktive for en lang række investorer, der ønsker at reducere deres offentlige markedseksponering.
enfamiliehuse er den mest almindelige form for boliger i USA. Af de cirka 140 millioner boligenheder i USA er cirka 90 millioner enfamiliehuse. Der er over 15.8 millioner SFR-enheder, der udgør omkring en tredjedel af De Forenede Staters lejebeholdning og omkring 11% af den amerikanske boligmasse.
Her ser vi nærmere på enfamilieudlejninger, og hvordan de passer ind i det bredere landskab med investering i fast ejendom.
Hvad er SFR i fast ejendom?
enfamilieudlejning, eller SFRs for korte, er enfamiliehuse, der udlejes til lejere. Potentielle lejere tiltrækkes af enfamiliehuse, fordi de generelt er større end flerfamilieenheder, beliggende i flere forstæder, har adgang til udendørs rum og repræsenterer generelt meget af, hvad en familie med børn kan se efter.
fra boligejerskabstoppen i 2004 til 2018 faldt antallet af ægtepar med børn, der ejede boliger, med 2,7 millioner, mens antallet af leje steg med 680.000. Disse ændringer betyder, at antallet af ægtepar med børn, der ejede boliger, faldt med 2,7 millioner, mens antallet af leje steg med 680.000.
hvad er strategien for investering i SFR fast ejendom?
investering i SFR fast ejendom er populær blandt både detail-og institutionelle investorer. Generelt tjener disse ejendomme penge på deres nettodriftsindtægter, hvilket er lejen minus driftsomkostningerne.
ideen er at købe et hjem, leje det ud, indsamle indkomst og derefter sælge ejendommen senere på linjen. SFR-investeringer giver købere mulighed for at drage fordel af potentiel lejevækst og husprisvurdering, som igen er afhængige af faktorer som placering, Enhedstype, enhedstilstand, faciliteter, prispunkt og markedsdynamik. Styring af driftsomkostninger såsom administrationsomkostninger, reparationsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger er også en kritisk komponent i investeringen.
denne strategi giver detailinvestorer mulighed for at udnytte deres lokale viden og tilstedeværelse til operationel ledelse. Dens popularitet blandt detailinvestorer har ført til, at markedet er meget fragmenteret. Det er domineret af’ mom og pop ‘ investorer, der ejer mellem 1-10 ejendomme og tegner sig for en anslået 88% af SFR enhed ejerskab.
siden den store Recession har der været en stigning i institutionel interesse i aktivklassen. Mens aktivklassen stadig er domineret af mindre investorer, anslås institutionelle aktører med over 2.000 boliger hver til at eje cirka 1% af SFR-enheder.
professionelle administrationsselskaber og teknologisk udvikling har gjort det muligt at drive større porteføljer af SFRs økonomisk.
Hvordan er SFR blevet påvirket af COVID-19-pandemien?
SFR er en af de få aktivklasser, der faktisk har set en vækst i efterspørgslen siden pandemiens start. Efterspørgslen efter enfamilieporteføljer, defineret som fem eller flere boliger, er steget i April 2020 med 650%.
der er mange grunde til denne markante stigning i efterspørgslen:
- SFR-ejendomme giver lejere fordelene ved at have afstand mellem naboer og en gård til privat udendørs adgang, som er værdifulde funktioner til social distanceringsindsats.
- i maj var den amerikanske økonomis ledighed 13,3%. Efterspørgslen efter huslejer vil kun stige, da jobtab, billån og studiegæld får familier til at overveje eller kræve mere overkommelige boliger.
- da nogle husstande søger kvarterer med lavere tæthed og enfamilieboliger ud fra lejeperspektivet, vil SFR-markedet sandsynligvis udvide sig i de kommende kvartaler.
- at arbejde hjemmefra er blevet mere udbredt, og boligejerskab for enlige familier er længere væk, hvilket gør SFR ‘ er mere attraktive for lejere.
- SFRs har tendens til at huse enten familier eller grupper af voksne, der måske er værelseskammerater. Dette øger sandsynligheden for, at SFRs huser mere end en arbejdende voksen, og som et resultat er der en større chance for, at husleje bliver betalt i hårde tider.
- pandemien har fremskyndet overgangen fra lejligheder til SFRs, især for ældre årtusinder med familier.
hvad gør enfamilieudlejning fast ejendom til en potentielt attraktiv investering?
allerede før starten af COVID-19-pandemien i starten af 2020 kom visse økonomiske og demografiske faktorer sammen for at gøre enfamilielejer til en potentielt attraktiv aktivklasse. Her er nogle af de vigtige tendenser, vi observerede:
præference for leje frem for at købe
Millennials og boomers har vist en øget præference for leje. Faktisk steg lejesatserne i de første tre kvartaler af 2019 med 4,5 procentpoint blandt husstande i alderen 35-44 år og 5,3 procentpoint blandt husstande i alderen 45-54 år. Selv blandt husholdninger i alderen 55-64 år steg lejerandelen 4,2 procentpoint i denne periode.
blandt den tusindårige aldersgruppe, som er den største levende aldersgruppe i USA, har der været en tendens til senere boligejerskab og en øget tilbøjelighed til at leje. Leje giver folk mulighed for at være’ aktivlys ‘ og derfor have en mere mobil livsstil, der giver mulighed for rejse-og beskæftigelsesmobilitet.
Boligejerskab er blevet mere og mere uoverkommeligt
interessant nok viser opinionsundersøgelser, at de fleste lejere er tilfredse med deres nuværende boligsituationer, men stadig ønsker at til sidst eje hjem. Dette er en indikation af, hvor dybt indgroet forestillingen om at eje dit eget hjem er i den amerikanske psyke.
med boligpriserne stiger hurtigere end lønningerne i omkring 80% af de amerikanske markeder, lejer mange mennesker ud af nødvendighed. Stigninger i boligpriserne, mere begrænset adgang til kredit og høje niveauer af studielånsgæld har gjort boligejerskab uoverkommeligt for mange. Manglende evne til at have råd til boliger er blevet et større problem i større storbyområder, hvor der er en højere koncentration af beskæftigelsesmuligheder. I disse områder har jordbegrænsninger og tilbagestående byggeaktivitet generelt ført til betydelige stigninger i boligpriserne. Disse tendenser har gjort det vanskeligt for mange at overveje boligejerskab indtil senere i deres karriere, og dermed stigningen i efterspørgslen efter huslejer.
husleje for SFR-fast ejendom er steget over tid
det konstante tempo i væksten i enfamilieudlejning er bemærkelsesværdigt i betragtning af de store udsving i enfamilieudlejningsbeholdningen over en periode på fem år fra tredje kvartal 2014 til tredje kvartal 2019. Huslejer til enfamiliehuse har klatret konsekvent. Der har været en stigning på 3% fra år til år i lejen for SFRs.
mangel på moderat prissat huslejer, men høj efterspørgsel
udbuddet af lejeboliger er steget sammen med efterspørgslen, men den nye boligbyggeri er forsinket. Desuden har den byggeaktivitet, der har fundet sted, stort set været fokuseret på leje til højere priser, hvilket resulterer i mangel på moderat prissatte huslejer. Lejere i dag har højere indkomster og er mere tilbøjelige til at være familier med børn end tidligere, hvilket indebærer øget efterspørgsel efter højere lejligheder såvel som til enfamiliehuse.
en nøglestyrke i en SFR-strategi er den fleksibilitet, der tilbydes af disse indtægtsskabende aktiver. I modsætning til en flerfamilieejendom kan en portefølje af SFRs sælges helt eller i dele. Salget selv kan enten være til en individuel boligejer eller til en anden investor. Dette betyder, at den specifikke salgsstrategi og timing for en portefølje kan justeres som reaktion på markedsdynamikken.
samlet set er der et voksende behov for moderat prissatte huslejer i USA, der er blevet fremskyndet af COVID-19-pandemien. Enfamilieudlejning kan hjælpe familier med en overkommelig mulighed for at bo i et enfamiliehus i forstæderne omkring metroområder med høj beskæftigelse, mens de følger retningslinjer for social distancering.