en hjemmeinspektion dækker mange detaljer for at sikre, at det hus, du sælger, er op til kode, sikkert for en potentiel køber og ikke har et dyrt skjult vedligeholdelsesproblem. Men selvom hjem inspektører er uddannet til at identificere en masse spørgsmål, kan de anbefale, at en køber kalder på en elektriker ekspertise til en elektrisk hjem inspektion.Jeff Glover, en bedst sælgende ejendomsmægler i Detroit, Michigan-området med 16 års erfaring, sagde, at en ud af hver 40 eller 50 hjem, som han lister, har brug for en elektrisk hjemmeinspektion.

det er ofte på grund af et hjems alder, dets ledninger, og om det elektriske servicepanel er blevet opdateret. “Mange ældre hjem har forskellige ledninger,” sagde Glover “der er en ledning kaldet knob-and-tube, der stadig findes i mange hjem i dag. Der er nogle komplikationer med det.”

Her er hvad du har brug for at vide om denne særlige hjemmeinspektion, og hvordan du kan få øje på eventuelle problemer, der muligvis har brug for en professionel hjælp.

elektriske hjem inspektioner 101: holde dit hjem ledninger sikker og op til kode

dit hjem elektriske system er en vigtig komponent i at beskytte din familie—og enhver, der køber dit hjem. Elektrisk distribution eller belysningsudstyr i hjemmet er fortsat den 4.førende årsag til hjemmebrande, ifølge National Fire Prevention Association.National Fire Protection Agency sagde i en rapport fra 2017, at elektrisk distribution, belysning og kraftoverføringsudstyr var involveret i 57% af hjemmestrukturbrande fra 2010 til 2014.i alt reagerede amerikanske brandmænd fra 2010 til 2014 på et anslået årligt gennemsnit på 45,210 hjemmestrukturbrande med en eller anden form for elektrisk fejl eller funktionsfejl, sagde NFPA. Disse brande forårsagede en anslået $1.4 milliarder i materielle skader og dræbte en anslået 420 mennesker og sårede omkring 1,370, NFPA statistik viser.

husejere kan planlægge en elektrisk inspektion en gang om året som en forebyggende sikkerhedsforanstaltning; det er også nogle gange anmodet af en långiver, når Refinansiering dit hjem.derudover anbefaler Electrical Safety Foundation International (ESFI) fra Rosslyn, Virginia, den førende nonprofit myndighed dedikeret til at fremme elektrisk sikkerhed derhjemme og på arbejdspladsen, en elektrisk systeminspektion for alle, der køber et hjem, der tidligere var ejet.

ESFI anbefaler også en elektrisk systeminspektion, hvis dit hjem opfylder følgende betingelser:

• dit hjem er 40 år eller ældre;
• dit hjem har gennemgået en større renovering;
• du har tilføjet større nye apparater inden for de sidste 10 år.

hvem udfører en elektrisk hjemmeinspektion? Hvad koster det?

en autoriseret elektriker eller elektrisk entreprenør udfører disse inspektioner, som varierer i pris afhængigt af bygningens størrelse, den anvendte entreprenør, og hvem der anmoder om inspektionen: sælger, køber, långiver eller forsikringsselskab.

Glover siger, at et hjem elektrisk system inspektion koster omkring $150 til $200. Nogle virksomheder opkræver lidt mindre, ifølge home service directory Thumbtack, som bemærker, at elektrikere koster et nationalt gennemsnit på $75 til $125.

Hvad er den nationale elektriske kode?

National Electric Code (NEC) angiver benchmark for sikker elektrisk design, installation og inspektion af elektrisk udstyr af alle typer.

fra og med 2017 er NEC blevet revideret 15 gange siden 1975, siger ESFI. Så hvad der blev betragtet som sikkert i dit hjems elektriske system for mange år siden, er måske ikke længere sikkert, især med nutidens teknologi.

for offentlige og private lokaler, herunder bygninger, mobilhomes, fritidskøretøjer, flydende bygninger og andre strukturer, dækker NEC:

• installation og fjernelse af elektriske ledere, udstyr og løbebaner (de lukkede ledninger, der danner fysiske veje til elektriske ledninger);
• signal-og kommunikationsledere, udstyr og løbebaner;
• optiske fiberkabler og løbebaner.

Hvad er nogle af de mest almindelige elektriske problemer i hjemmet?

Dette er de mest almindelige elektriske problemer, som hjemmeinspektører finder under hjemmeinspektioner:

• udsatte ledninger og splejsninger: ledninger splejset eller tapet sammen og ikke i en samledåse; eller en udækket samledåse, der udsætter ledningerne
• ujordede trepindsstik (stikkontakter): at have jordforbundne stikkontakter hjælper med at forhindre elektriske stød; hjem bygget før begyndelsen af 1960 ‘ erne har ofte et to-leder system uden jordledning, selvom stikkontakten har plads til et trepolet stik
• malede stikkontakter: maling i en stikkontakter kan forårsage overophedning
• Dobbelt tapping af afbrydere: dette betyder, at to eller flere strømførende (eller “varme”) ledninger løber til en afbryder; ofte er der set i ældre hjem eller dem med omfattende ombygning
• omvendt polaritet: dette betyder, at de varme, neutrale og jordede slots til et stik er blevet blandet sammen på en eller anden måde; dette kan beskadige den elektriske enhed i stikkontakten eller forårsage et stød
• forkert modificerede elektriske paneler: dækker en række ændringer, der resulterer i skilte, såsom afbrydere eller stikkontakter, der fungerer intermitterende, varme loftarmaturer og flimrende lys.
• manglende knockouts i paneler: runde eller rektangulære former, der mangler inde i et elektrisk panel
• knop-og-rør ledninger: undertiden kaldet KT, dette er den første generation af elektriske ledninger; normalt i hjem bygget omtrent mellem 1900 ‘erne og 1940’ erne.bruger ingen jordledning og ingen beskyttelse, når der opstår en fejl
• aluminium ledninger: undertiden erstattet af kobber gren-kredsløb ledninger på grund af omkostninger fra 1965 til 1973; bliver defekt hurtigere end kobber på grund af metalets kvaliteter, der dækker overophedning og andre farer
• Federal Pacific breaker paneler: ofte i hjem bygget mellem 1950 og 1990; flere tests har vist, at en ud af fire er defekt.
• ingen GFCI beskyttelse: Jordfejlkredsløbsafbrydere eller GFCIs er afsætningsmuligheder, der afbryder en unormal strømstrøm for at reducere risikoen for elektrisk stød. De er normalt installeret i køkkener, badeværelser og andre områder, hvor forretninger kan komme i kontakt med væske. (En GFCI-stikkontakt har to knapper i midten; hvis stikkontakten holder op med at fungere, skal du trykke på knappen “Nulstil” for at hvile afbryderen.)
• mere end en neutral ledning i en slids på et elektrisk panel: en ledning kan glide ud, hvis indstillingsskruen ikke holder dem fast

hvad indebærer en hjem elektrisk system inspektion?

Inspection Certification Associates (Ica) fra Chicago, Illinois, som giver national online træning og certificering af hjemmeinspektører, siger, at elektriske inspektører skal undersøge flere segmenter af dit hjems elektriske system, herunder:

• servicepaneler og underpaneler (hvad nogle mennesker kan kalde en afbryder eller sikringsboks):
  de fjerner typisk dækslet og bemærker, at intet inde i panelet brummer eller er varmt—og at der ikke er sikringer i stedet for afbrydere. De vil også kontrollere for løse ledninger, at ledninger er den rigtige måler til afbryderne, og at hovedafbryderen er den rigtige størrelse. (Mindre end 100 ampere er ikke nok til de elektriske behov hos en moderne familie, siger ICA.)
• Outlets( eller beholdere): de bruger en håndholdt enhed, et multimeter, til at undersøge stikkontakten og kontrollere spændingen og jordledningen.
• lysafbrydere og inventar: de tager et repræsentativt antal installerede lysarmaturer, beholdere og kontakter.
• GFCI kredsløb og bue-fejl kredsløbsafbrydere (AFCIs): Fraværet af GFCIs, AFCIs (som afbryder kredsløbet, når det registrerer en elektrisk lysbue) eller andre “overstrømsbeskyttelsesanordninger.”
• ledningstypen: såsom aluminium, knop-og-rør eller kobber, og om noget af det er udsat eller løs.

nogle elektriske problemer tager enkle og relativt billige rettelser. Decker Home Inspection Services i Skokie, syg., for eksempel opkræver $10 til $15 hver for at tilslutte, korrigere eller vende polaritet på en stikkontakt. For at udskifte en gammel stikkontakt med en GFCI-eller AFCi-stikkontakt opkræver dette firma $40 til $60 pr.

andre tjenester er dyrere. Elektrikere i dit område kan naturligvis variere i pris, men Decker opkræver $75 til $125 for at udskifte en afbryder; $300 til $500 for at tilføje et 240 volt kredsløb (til en elektrisk tørretumbler, komfur eller VEKSELSTRØMSENHED); og $1.500 til $2.500 for at opgradere et hjem til 200 amp-service.

tilslutning af et helt hjem kan koste fra $3.000 til $30.000, afhængigt af dit hjems størrelse og omfanget af dine elektriske behov.

hvilke elektriske systemartikler skal du rette, før du sælger huset?

alt i fast ejendom er omsætningspapirer inklusive inspektionsanmodninger. Men hvis en elektrisk hjemmeinspektion giver problemer med huset, vil du sandsynligvis være på krogen for at afhjælpe eventuelle problemer, der kan udgøre en trussel mod købers sundhed eller sikkerhed, såsom defekte ledninger eller brandfare. Fraværet af GFCIs er også en fælles ting hjem inspektører finde og købers agenter vil anbefale, at deres klient bede sælgeren til at fastsætte.

flere kosmetiske elektriske problemer—såsom at skifte en lysarmatur eller lyskontaktplade, der er fuldt funktionel-ville ikke være noget, du gerne vil acceptere at skifte ud efter en købers anmodning, medmindre du var i en svag position af gearing.

Når du er i tvivl, skal du konsultere din ejendomsmægler om, hvorvidt du skal få en elektrisk hjemmeinspektion, før du markedsfører huset, eller hvordan du håndterer dette ekstra trin, hvis det opstår under lukning. Erfarne ejendomsmæglere vil have været igennem dette før med andre sælgere og være i stand til at guide dig gennem eventuelle overraskelser eller dyre rettelser til et i sidste ende vellykket salg.