da Brady Hanna blev 30, besluttede han, at det var på tide at begynde at opbygge passiv indkomst.

seks år senere havde han 12 døre, som tjente ham omkring $7.700 / måned.

givet, det er ikke alt overskud. Hans nettoresultat i et givet år? Omkring $40.000.

Her er præcis, hvad han gjorde for at opbygge den portefølje.

i begyndelsen

“jeg havde snuble over BiggerPockets og begyndte at absorbere så meget information som muligt. Jeg stillede spørgsmål på foraene og begyndte at lytte til podcasts hver chance jeg kunne,” forklarede Brady mig.

hvor alvorligt tog han sin ejendomsinvesteringsuddannelse?

“Jeg installerede en Bluetooth-højttaler i mit brusebad og badeværelse, så jeg kunne lytte til podcasten, da jeg tog et brusebad og kom rundt om morgenen. I årenes løb, jeg har lyttet til hver podcast flere gange og bliver fyret op hver gang jeg hører en ny episode.”

det er dedikation.

“for min første ejendom ønskede jeg at følge alle de ting, jeg havde lært, og ledte efter ejendomme, der ramte 2% – reglen.”

nu er det værd at nævne, at ikke alle er enige i at følge 2% – reglen. Jeg har mine egne knogler at vælge med det, men det er en anden historie. Eller artikel. Uanset.

Brady placeret en indflytningsklar dupleks til salg i Grand, Mo. syd for Kansas City. Estimering af brutto husleje til $1.100 / måned betalte han $55.000 for det.

for at finansiere det sikrede Brady et lån fra en lokal samfundsbank ved hjælp af penge, der blev sparet fra sit 9-5 job til udbetalingen. “Jeg satte en 20% ned betaling og var ude og køre.”

tidlige lektioner i ejendomsadministration

“Jeg troede, jeg var klogere end systemet og regnede med, at jeg selv kunne redde ejendomsadministratorens gebyrer.”

hver gang du fanger et tilfælde af selvtilfredsheden og tror, at du slår systemet, er det et godt tidspunkt at holde pause for en god gammeldags selvrefleksion. Ikke at jeg nogensinde ville afskrække nogen fra at styre deres egne huslejer—hvis de er parat til at sætte tid og lære de nødvendige færdigheder til at gøre det.Brady annoncerede enhederne til leje og forlod derefter straks byen i to dage til en messe gennem sit daglige job. I løbet af de to travle arbejdsdage modtog han ikke færre end 60 telefonopkald fra potentielle lejere.

“efter den første uge med at køre ud til ejendommen flere gange for fremvisninger, så jeg et ejendomsadministrationsselskab fra siden af motorvejen og trak hurtigt over, gik ind og hyrede dem på stedet.”

slår det dig, at han sprang over et vigtigt skridt der? Det burde det.

“jeg har ikke dyrlæge dette ejendomsadministrationsselskab. Jeg antog bare, at da de var tæt på min lejebolig, ville de gøre et godt stykke arbejde.”

Hvis du nogensinde har spekuleret på det første tegn på, at et ejendomsadministrationsselskab skal udskiftes, skal du være opmærksom her.

“kommunikation var en kamp. Det var som at trække tænder bare at få information ud af dem og forsøge at holde sig i løkken om, hvad der foregik med ejendommen.”

det er lyden af foregribelse, for alle jer ikke-engelske majors.
relateret: Undskyld, men passiv indkomst er en myte for de fleste investorer. Her er hvorfor.

ejendom #2, Ejendom #3

efter et par måneders indsamling af husleje besluttede Brady, at det at være udlejer var alt, hvad han troede, det ville være.

” Jeg tog en $ 50.000 hjem egenkapital kreditlinje (HELOC) mod min personlige bopæl, ved hjælp af min lokale bank. Jeg brugte $36.000 til at købe en enkelt familie ejendom gennem et kort salg i South Kansas City. Ejendommen havde brug for $7.000 i reparationer.”

Hvis du nogensinde har købt en ejendom med kontanter, ved du, hvor meget lettere det er at forhandle en god aftale. Endnu bedre, Brady undgik at betale heftige hårde penge lån gebyrer for at købe og renovere ejendommen.

han slog reparationerne hurtigt ud og lejede huset for $850/måned. Derfra var det nemt at sikre et langsigtet pant, som han plejede at betale tilbage sin HELOC.

“hus # 3 Jeg købte en online auktionsside for $ 23.000 kontanter (igen ved hjælp af min HELOC). Jeg satte $ 27.000 i ejendommen i løbet af tre måneder.

” Jeg tænkte, mand, denne udlejningsvirksomhed er let!”

alle kyllinger kommer hjem til Roost

Hvis der nogensinde var et signal om, at noget skulle gå galt, må det være det.

” omkring dette tidspunkt begyndte jeg at løbe ind i mange problemer med mit ejendomsadministrationsselskab.”

ikke ligefrem en plotvridning, er det?

hans out-to-lunch property manager begyndte at koste ham alvorlige penge. En lejer på hans oprindelige ejendom, dupleksen, sprang over byen midt om natten. Det efterlod ham med to ledige enheder (ud af fire), da hans seneste ejendom stadig var under renovering.

han ringede til ejeren af ejendomsadministrationsselskabet og fyrede dem.bevæbnet med førstehånds erfaring, at han havde brug for at gøre et bedre job screening ejendomsadministratorer, han gik tilbage til tegnebrættet. “Jeg bad om anbefalinger om BiggerPockets til en velrenommeret ejendomsadministrator. Jeg afhørte et par kandidater og hyrede vores nye ejendomsadministrator et par uger senere og er ikke vendt tilbage.”

det nye selskab fyldte sin ledige enhed i dupleksen og lejede derefter sin nyfærdige enfamilie for $875.

derfra var det et simpelt spørgsmål om at få et pant på ejendommen og betale sin HELOC igen.

opbygning af en portefølje og en udviklende strategi

Brady brugte den samme strategi til at finansiere de næste syv ejendomme i sin portefølje: køb og renover med kontanter fra hans HELOC og opsparing, lej det ud, få et pant.

eller ikke få et pant, hvis han kan hjælpe det. “Jeg har taget indtægterne fra huslejerne og bare lagt det hele tilbage i virksomheden og betalt hovedstolen på husene. Jeg har nu i alt 12 enheder, og har kun gæld på tre ejendomme, ved hjælp af denne teknik.”

da jeg spurgte Brady, hvad han har ændret sig, da han har opnået erfaring, tøvede han ikke.

” oprindeligt investerede jeg i kvarterer i B – og C-klassen. De er ikke i ‘krigsområder’ og har relativt lav kriminalitet; de er arbejderklassens kvarterer.

“men da min portefølje er vokset, har jeg fokuseret på B+ kvarterer, da de er mindre forbigående, og der er mindre omsætning.”

hvorfor? Fordi omsætninger er ROI-mordere, hvorfor lejeropbevaring er så vigtig for udlejere.
relaterede: 3 fast ejendom investere strategier, der ikke er så passiv (& 4, der er)

udlejer Cash puder

Jeg spurgte Brady hvilke råd og grillbarer han ville tilbyde til andre udlejningsinvestorer.

” Jeg anbefaler stærkt at have en reservefond på plads, da du aldrig ved, hvornår en dårlig måned eller et par måneder kommer til at ramme din portefølje.”

alt for sandt. Det viser sig, at Brady ikke bare har betalt det meste af sin realkreditgæld, men han har også afsat stærke kontantreserver.

et nyligt eksempel? Han havde ikke en, ikke to, men tre ovne fejler i November. Ved en gennemsnitlig udskiftningsomkostning på $2.000 stykket ville det have været et desperat slag for nogen uden en flydende kontantpude.

Her er et andet eksempel:

“en af vores lejeboliger havde en lille uopdagelig lækage bag vasken i længere tid, hvilket fik skimmel til at opbygges bag væggen. Vi endte med at lade lejerne komme ud af lejemålet, ansætte et skimmelrensningsfirma, der også fandt asbest bag væggen, ansætte et asbestreduktionsfirma, og derefter genopbygge køkkenvæggen.”

det sæt reparationer, der startede med en lille lækage, kostede Brady $10.800 og fire måneders tabt husleje.

endelig rådgivning: netværk!

Brady forklarede, at Da Kansas City ejendomsmarkedet er opvarmet, har han været nødt til i stigende grad at stole på sit netværk for at finde tilbud, snarere end MLS.

” gå på Facebook, og søg efter investorgrupper i dit område. I Kansas City alene, der er over fem lokale ejendomsinvestorgrupper, som jeg har tilsluttet mig, hvor folk hele tiden sender tilbud med rabat.

“netværk med andre investorer hos meetup groups, REI clubs, og tal med folk, du kender til fast ejendom, fordi du aldrig ved, hvor din næste aftale kommer fra!”

Du ved hvad de siger—din nettoværdi er direkte korreleret med dit netværk. Væk dit netværk i ejendomsbranchen, og dine muligheder vil vokse lige ved siden af det.

hvad kommer næste

I mellemtiden har Brady ikke travlt med at trække sig tilbage fra sit daglige job. “Jeg planlægger at” trække mig tilbage ” fra mit fuldtidsjob, når jeg er 50 år gammel. Jeg nyder det, jeg gør på mit job, men vil gå på pension, når jeg stadig er ung nok til at nyde at være aktiv i min pension.”

nogen finansielle mål før da, Brady?

” Jeg søger at opbygge en passiv indkomst på mindst $10.000/måned, så jeg kan bruge mine evner til at hjælpe andre. Jeg planlægger at tage et år fri ‘arbejde’, tilbringe tid sammen med min familie, kirke, Fiskeri, Golf, og arbejder ud. Når jeg bliver skør, planlægger jeg at hjælpe andre med at investere i fast ejendom og fokusere på større ejendomsinvesteringer, mens jeg bruger tid på at hjælpe i min kirke.”

jeg ved ikke om dig, men jeg tror, at Brady er på noget her, med hele denne invest-in-rentals-and-retire-young strategi.

Hvad er din strategi for at opbygge passiv indkomst? Hvordan planlægger du at opnå økonomisk uafhængighed? Eventuelle tip eller godbidder at dele?

vejer ind nedenfor!