Hvis du vil lykkes i fast ejendom, er den første prioritet at finde motiverede sælgere og mange af dem.

Hvis du ikke kan gøre dette, er resten af denne proces ikke engang værd at tale om, fordi hele dette spil begynder og slutter med din evne til at finde sælgere, der accepterer dine lave tilbud og spiller efter dine vilkår.

Hvad er en” motiveret sælger ” alligevel?

i mit sind er en “motiveret sælger” en ejendomsejer, der er villig til at gøre mindst en af følgende ting:

• Sælg deres ejendom til en meget lav pris (jeg mener virkelig lav… tænk et sted i nærheden af 10% – 30% af markedsværdien).

• Sælg deres ejendom med meget fleksible vilkår (dvs.sælgere, der dybest set vil finansiere ejendommen for dig, kræver ingen penge ned og opkræve 0% renter).

det er klart, at disse typer sælgere skal acceptere et ret latterligt tilbud. De bliver nødt til at sælge deres ejendom næsten udelukkende på dine vilkår og i dine interesser. Ting, som i teorien ingen sund person nogensinde ville være villig til at gøre.

Hvis du vil gøre din næste Ejendomsinvestering til en” sikker ting”, skal du være i en position, hvor du ikke har noget at tabe og alt at vinde. På den anden side skal sælgeren være i en position, hvor de er villige til at miste alt og gå væk fra deres ejendom med lidt (hvis noget) at vise for det.

Jeg ved, det lyder vanvittigt. Heck, det lyder måske endda umuligt … men jeg vil forklare nøjagtigt, hvordan jeg finder disse sælgere regelmæssigt og får dem til at ringe til mig og bede mig om at købe deres ejendom til den pris, jeg har lyst til at betale.

Hvis du er skeptisk, forstår jeg. Jeg er klar over, at dette måske lyder for godt til at være sandt. Trods alt, der nogensinde ville acceptere sådanne uhyrlige udtryk som dette? Er der virkelig tilbud som dette at være havde derude? Er der egentlige ejendomsejere, der vil sælge deres ejendom for næsten ingenting?

svaret er et rungende ja. Lad os nu tale om, hvordan du kan finde dem!

Sådan får du listen

det hele starter med din evne til at finde en målrettet liste over ejendomsejere, der er meget motiverede til at sælge.

Vi leder ikke efter nogen liste over ejendomsejere. Vi leder efter en meget specifik demografi af mennesker, der (statistisk set) er meget mere tilbøjelige til at sælge deres ejendom end den gennemsnitlige ejendomsejer.

der er flere forskellige måder at gå om at få disse lister. Afhængigt af hvilke områder i USA du arbejder i, kan nogle metoder fungere bedre end andre.

Metode 1: Arbejde med amtet

på de fleste af de markeder, hvor jeg har arbejdet, er min foretrukne metode at få denne liste direkte fra amtet.

specifikt leder jeg efter amtets kriminelle skatteliste. Hvert amt har denne liste, og det er en absolut guldmine af information, der kan hjælpe dig med at spore nogle af de mest motiverede sælgere i et givet område. For mere information om, hvordan du får dine hænder på denne liste, forklarer jeg det meget detaljeret i dette blogindlæg.

at arbejde direkte med amtet har sine fordele og ulemper.

den største fordel er, at dataene er så friske og så nøjagtige som de nogensinde vil være, fordi de kommer direkte fra amtets database i realtid. Dette er vigtigt, fordi det er afgørende at arbejde med aktuelle og nøjagtige data, når man laver en direct mail-kampagne. Uden det kan du ende med at spilde en masse tid og penge på mail, der ikke når de rigtige mennesker, hvilket kan være skadeligt for dine resultater i hvert efterfølgende trin i denne proces.

ulempen er, at mange amter kan være vanskelige at arbejde med. Nogle af de lister, som disse amter giver (forudsat at du overhovedet kan få dem), kan give nogle store problemer, når du sorterer og organiserer dem. Det er ikke umuligt at få arbejdet gjort, men nogle amter gør dette til en meget besværlig, tidskrævende proces.

Metode 2: Arbejde med en datatjeneste

en anden måde at få denne liste på er at bestille din liste fra en ejendomsdatatjeneste.

mange forskellige virksomheder kan levere disse lister i et rent, brugbart format. Nogle er dyre; andre er relativt billige. Nogle er gode til at generere bestemte typer lister, andre på lister til andre formål.

ingen af dem er perfekte på alle måder, men hvis du ved nøjagtigt, hvilke typer ejendomsejere du leder efter, er de data, du har brug for, sandsynligvis derude et eller andet sted.

jeg sammensatte en omfattende sammenligning af flere af datatjenesterne i dette blogindlæg, så tjek det ud, hvis du ikke er sikker på, hvor du skal starte.

i de tidligere år af min investeringskarriere arbejdede jeg med et firma kaldet AgentPro247 for at få disse lister. Disse dage, jeg bruger en tjeneste kaldet DataTree.

den primære fordel ved disse tjenester er, at de gør det relativt billigt at få disse lister, og de er begge en stor ressource for ejendom forskning.

Her er et hurtigt overblik over, hvordan DataTree fungerer:

Husk—alle disse oplysninger er af offentlig registrering. Hvis du ved nøjagtigt, hvor du skal hen, kan du sandsynligvis slå en af disse ejendomme op på få minutter og finde de fleste af disse grundlæggende oplysninger på amtets hjemmeside.

ulempen ved disse typer datatjenester er, at nogle af amterne (især de mere landdistrikter) vil have forældede og / eller ufuldstændige databaser. Af denne grund har jeg fundet ud af, at selvom de fleste datatjenester er langt mere bekvemme, er de ikke altid den bedste løsning i hvert amt. Når det er sagt, hvor det virker, kan det gøre underværker.

som du kan forestille dig, bruger mange forskellige mennesker og virksomheder disse data til at oprette Masseforsendelser. Hvis du nogensinde har fået junk mail før, er chancerne for, at de fandt dit navn og oplysninger fra denne form for offentlig informationsdatabase.

relateret: hvordan jeg finder motiverede sælgere (og få dem til at ringe til mig). Trin 2: sortering af listen

hvorfor Direct Mail fungerer

de fleste direct mail-kampagner er ikke særlig effektive. Hvorfor? Fordi mange direct mail-marketingfolk ikke gør et godt stykke arbejde med at indsnævre deres målgruppe. De sender mail til en bred vifte af mennesker (hvoraf de fleste ikke har brug for det, de har at tilbyde), og som et resultat spilder de et uanstændigt beløb.

de fleste direct mail marketingfolk anser en 1% svarprocent som “vellykket.”

Jeg betragter det som “patetisk.”

når vi sender mail, vil vi være meget klogere om, hvem vi forsøger at nå.

målet er ikke at sende en massiv mængde mail. Målet er at sende vores budskab til de relevante personer. Hvis vi ønsker at få en højere svarprocent (hvilket gør vores mailkampagne mere værd), sker dette kun ved at få en kvalitetsliste.

Som nævnt i videoen ovenfor giver DataTree os mulighed for at udvælge specifikke typer ejendomme og ejere på en række forskellige niveauer. Ved at gøre det kan vi sammensætte en direct mail-kampagne, der får en meget bedre svarprocent end 1%, fordi vi målretter mod de rigtige slags mennesker, der har brug for det, vi tilbyder dem. I gennemsnit er mine svarprocenter normalt i 5-10% – området (og endnu højere lejlighedsvis).

det er vigtigt at have aktuelle oplysninger og de rigtige modtagere på din liste. Hvis du ikke filtrerer din liste korrekt og/eller du arbejder med forældede oplysninger, vil du ende med at spilde en masse tid og penge.

Med dette i tankerne kan jeg målrette mod mine lister baseret på et par nøgleegenskaber:

ejendomsejere, der bor uden for amtet (eller uden for staten).

folk, der bor uden for staten (og endda uden for amtet), har tendens til at være meget mere frigjorte fra deres investeringsejendomme. Mange af disse mennesker måtte flytte uventet væk, og af en eller anden grund er de bare ligeglade med deres ejendom. Det er en “ude af syne, ude af sind” situation. Disse mennesker har en interesse i at afvikle så hurtigt som muligt, fordi ejendommen er blevet et træk på deres økonomi.

ejendomsejere, der ikke bor på deres ejendom (fraværende ejere).

af indlysende grunde er fraværende ejere meget mere tilbøjelige til at dele med en investeringsejendom end de er med deres personlige bopæl. Forvent ikke, at folk sælger dig taget over hovedet for øre på dollaren; det sker normalt ikke.

ejendomsejere, der har ejet deres ejendom i ti år eller længere.

lejlighedsvis kan jeg godt lide at sortere mine lister med disse kriterier, fordi ejendomme, der har været ejet i en længere periode, er meget mere tilbøjelige til at blive ejet gratis og klart. Med disse egenskaber har ejeren mere egenkapital at lege med, hvilket giver dem mere frihed til at sælge deres ejendom med en enorm rabat.

ejendomsejere, der har kriminelle skatter.

mange af disse ejere er i slutningen af deres reb økonomisk. De har bogstaveligt talt ikke tid eller penge til at vente på et højere tilbud. Hvis de ikke sælger ejendommen til dig, vil de miste alt til skat afskærmning. Selvfølgelig skal du tage sig af skatterne, når du køber det, men disse misligholdelser vil ofte give dig en masse gearing til at lave et lavboldtilbud.

egenskaber, der er i den rigtige prisklasse.

Hvis du ikke er interesseret i at købe en million dollar ejendom, så spørg ikke folk, der ejer disse ejendomme. Så enkelt er det. Hvis du kan screene de egenskaber, der er klart ud af din prisklasse til at begynde med, så gør det! Du spilder kun porto, hvis du sender til ejendomsejere, som du aldrig har til hensigt at købe fra.

som du kan forestille dig, kan du sortere dine lister ved hjælp af andre filosofier og metoder (og jeg opfordrer dig til at teste nogle af dine egne, som du finder passende), men dette er de mest almindelige sorteringsmetoder, som jeg har set brugt i hele branchen.

Direct mail er bestemt ikke gratis, men når det er gjort rigtigt—det virker. Der er ingen bedre måde, jeg kender til at nå et målrettet publikum på så kort tid. Hvis du ikke har prøvet direct mail endnu, opfordrer jeg dig til at give det et skud. Du kan blive glædeligt overrasket.

relateret: hvordan jeg finder motiverede sælgere (og få dem til at ringe til mig). Trin 3: afsendelse af mailen

når Direct Mail skuffer

fra tid til anden har jeg hørt fra investorer, der har prøvet denne listeudtrækningsmetode, og de har ikke fået en god svarprocent.

Desværre er denne risiko forbundet med enhver direct mail-kampagne. Der kan være mange grunde til, at dette sker. Succesen med en kampagne afhænger af mindst to nøglefaktorer:

Problem #1: kilden til din liste

det er vigtigt at forstå, at nogle amter gør et meget dårligt stykke arbejde med at opretholde deres offentlige optegnelser og et endnu værre job med at gøre disse data tilgængelige for disse tredjeparts datatjenester at trække fra. Jeg har fundet, at dette normalt sker i amter, der er meget landlige og tyndt befolkede. Dette skyldes sandsynligvis, at de ikke har skatteindtægterne til at føre et solidt offentligt registersystem.

når et amt ikke leverer gode data, betyder det, at de data, der er tilgængelige fra tjenester som AgentPro247 og DataTree, ikke bliver bedre. Når vores listedata ikke er aktuelle eller nøjagtige, oversættes de normalt til en meget lavere svarprocent (fordi i slutningen af dagen, uanset hvor godt vi filtrerer vores lister, når vores mailere ikke de rigtige mennesker).

heldigvis vil nogle (dog ikke alle) datatjenester give dig mulighed for at kontrollere, hvor aktuelle dataene er i deres database. AgentPro247 og DataTree har denne mulighed.

generelt er det ikke en dårlig ide at lave en test med hver direct mail-kampagne, og især når du forsøger at bryde ind i et nyt marked. Prøv at sende 100-200 mailstykker i det nye område, du prøver at arbejde, og se, hvilken slags svarprocent du får. Gør dette, før du sprænger ud af porten med 1.000+ mailere.

Hvis din svarprocent er forfærdelig, kan du hurtigt bestemme, at de lister, du trækker, ikke fungerer tilstrækkeligt i dette område. Du kan begynde at diagnosticere problemet (eller få din liste fra en anden kilde), før du investerer en formue i en kampagne, der er bundet til at mislykkes.

Problem #2: Dine filtreringskriterier

et andet problem kan simpelthen være den måde, du filtrerer din liste på.

• filtrerer du de ejerboliger ud?
• hvor specifik er du om de ejendomstyper, du leder efter?
• har du valgt den rigtige markedsværdi af de ejendomme, Du leder efter?
• fjerner du alle dubletter på din liste?
• slipper du af egenskaberne uden adresser?
• filtrerer du alt uønsket ud af din liste?
• har du angivet de ejendomsstørrelser, du leder efter?

Jeg overdriver ikke—der er et uendeligt antal måder at filtrere din liste på. Jo klarere du handler om de typer ejendomme (og ejendomsejere), du ikke vil sende mail til, Jo mere legitime, målrettede svar får du fra de mennesker, du rent faktisk vil gøre forretninger med.

når du sprænger mail til nogen og alle, vil de fleste af dem ikke være i en position, hvor de skal sælge nu. Dette betyder, at mange ikke ringer til dig, og dem, der gør det, vil ikke være villige til at spille efter dine vilkår.

det hele starter med at specificere, hvem du prøver at gå efter, fordi det er de mennesker, du ender med at gøre forretninger med.

Her er nogle andre potentielle problemer, der normalt er mindre betydningsfulde, men som stadig kan skade din svarprocent:

• hvilken slags mail Sender du ud (er det den optimale farve, størrelse, type osv.)?
• hvad siger du i dit postkort / brev? Får dine ord modtageren til at svare?
• hvordan stiller du dine svar op? Er du besvare opkald direkte, dirigere dem til en voicemail besked, eller lede dem til en hjemmeside?
• hvis du dirigerer dem til et voicemail-system, Hvad siger din voicemail-besked?

Hvis du oplever en konsekvent dårlig svarprocent, er det sandsynligvis på grund af en eller flere af de ting, der er anført ovenfor.

få en god svarprocent fra din liste

uden at kende detaljerne i din situation, ville mit første forslag være at sikre, at du arbejder med aktuelle data (ikke mere end en måned gammel). Prøv at sende mail til et par forskellige områder og/eller justere dine liste filtreringskriterier lidt (se problemer #1 og #2 ovenfor).

Hvis du tror, du har gjort alt perfekt, og du stadig ikke får den svarprocent, du ønsker (og hvis du ikke ønsker at målrette mod et andet amt eller stat), skal du muligvis gå direkte til amtet for at få dine lister.

at få dine lister direkte fra amtet er normalt dyrere og besværligt at gøre. Men hvis du finder ud af, at tjenester som DataTree og AgentPro247 simpelthen ikke skærer det i dit område, kan du normalt omgå dette problem helt, hvis du kan få disse oplysninger direkte fra amtet. Og det er normalt værd at besværet i sidste ende.