at købe en lejlighed kan være en god investering for nogle og en dårlig for andre. Så hvordan finder du ud af, om det er en god ide for dig selv? Ved at lave nogle beregninger og besvare nogle spørgsmål.
først skal du nøjagtigt estimere den årlige leje, du måtte modtage, samt de udgifter, du vil pådrage dig. Udgifter kan omfatte ejendomsskatter, forsikring, vedligeholdelse, og reparationer, samt advokatsalærer, hvis der kræves udsættelse, annonceringsomkostninger for at få lejere, og reparationsomkostninger, hvis en lejer skader ejendommen.
for at lære mere om de faktorer, der skal overvejes, når du køber en lejlighed, skal du læse John Reeds “sådan kommer du i gang med investering i fast ejendom.”
gør matematikken: et eksempel på en Condo-investering
lad os se på et eksempel:
du finder en condo, der sælger for $55.000, og du kan betale kontant. Det vil leje for $750 per måned ($9.000 per år). Ved første øjekast repræsenterer det et udbytte på 16,4% ($9.000 divideret med $55.000). Men før du får alt for ophidset, du skal faktor i disse udgifter:
- ejendomsskatter er $1.000 om året
- forsikring er $400 om året
- du estimerer omkring $300 om året i vedligeholdelse og reparationer
- lejligheden vil være ledig omkring en måned om året (til en pris af $750 om året)
- hver gang det er ledigt, skal du bruge på reklame (til en pris af $150 om året)
- du estimerer, at en ud af hvert femte år kan du have en dårlig oplevelse og pådrage sig juridiske omkostninger og yderligere reparationsomkostninger på omkring $5.000 (hvilket ville være omkring $1.000 om året)
disse omkostninger udgør i alt $3.600 om året (eller omkring $300 om året måned). Din nettoleje er nu $5.400 ($9.000 minus $3.600), hvilket repræsenterer et nettolejeudbytte på 9,8%, hvilket stadig er et attraktivt afkast.
ud over pengestrømme, vil du komme til at deltage i påskønnelse af værdien af ejendommen. Hvis du forventede fast ejendom til at stige omkring 3% om året, i det første år din condo ville sætte pris fra $55.000 til $56.650, for en gevinst på $1.650.
Hvis du ikke kan betale kontant og skal finansiere ejendommen, skal du også indregne renteomkostningerne. For investeringsejendomme, planlægger at sætte 20-25% ned for at kvalificere sig til lånet. I scenariet ovenfor, lad os sige, at du lægger 25% ned ($13,750) og finansierer de resterende 75% ($41,250) til en 7% Sats over 30 år. Din betaling ville være $274 om måneden.
Når du tilføjer din betaling på $274 om måneden og de anslåede udgifter beregnet ovenfor på omkring $300 om måneden, får du $574 om måneden med anslåede udgifter. Med forventet leje på $750 om måneden vil denne ejendom stadig levere positiv pengestrøm, og baseret på disse tal vil det sandsynligvis være en god investering.
andre faktorer: Condo Assessment and Association Fees
Du skal også finde ud af, om den condo, du overvejer, har foreningsgebyrer, og hvor ofte du muligvis skal betale vurderinger, som er udgifter, der er afholdt for at dække de fælles områder af ejerlejligheden. Vurderinger kan omfatte landskabspleje, reparation og vedligeholdelse af parkeringsplads og parkeringshus, forbedringer af bygningens ydre og udgifter forbundet med fællesarealer såsom en hovedlobby eller indgang. Disse udgifter skal indregnes i dit udgiftsoverslag, før du beregner det anslåede afkast på din condo-investering.
før du foretager nogen ejendomsinvesteringer, skal du også vurdere, hvor realistiske dine antagelser er. Her er nogle yderligere spørgsmål, du skal overveje, når du bestemmer, om et lejlighedskøb vil være en god investering:
- er din lejlighed i et område, hvor lejeboliger er efterspurgte, f. eks. i nærheden af et college?
- er det i et område, der bliver mindre populært eller mere populært?
- kunne en større arbejdsgiver i området lukke ned og få lejebehovet til at falde?
- kunne der bygges en ny condo-udvikling i nærheden, så din har brug for dyre forbedringer for at konkurrere?
saldoen giver ikke skat, investering eller finansielle tjenester og rådgivning. Oplysningerne præsenteres uden hensyntagen til investeringsmål, risikotolerance eller økonomiske forhold hos en bestemt investor og er muligvis ikke egnet for alle investorer. Tidligere resultater er ikke tegn på fremtidige resultater. Investering indebærer risiko, herunder det mulige tab af hovedstol.