Lejekoncessioner gør comeback på nogle af landets bedste lejlighedsmarkeder, da nye multifamilieudviklinger går ind i deres leasingfase. På langsommere markeder er indrømmelser en del af hverdagen for ejendomsadministratorer.

denne datadrevne artikel udforsker typerne af lejekoncessioner, fordele og ulemper ved rabatterne, forholdet mellem indrømmelser og andre grundlæggende markedsvilkår, og hvornår du bliver nødt til at tilbyde indrømmelser for at forblive konkurrencedygtig.

Hvad er en Lejekoncession?

så hvad er en koncession? Kort sagt, en koncession er enhver ” reduktion i pris, leje eller anden fordel, der ydes til en lejer eller køber som en tilskyndelse til at købe eller leje1.”

mens der er mange måder at blive kreative med lejeindrømmelser, er to typer mest almindelige i lejlighedsindustrien.

metode a:’ første måned gratis ‘ Type tilbud, hvor koncessionen tildeles alle på en gang.

metode B: en lejerabat fordelt jævnt over en periode (typisk den oprindelige lejeperiode).

begge koncessionsmetoder kan resultere i nøjagtig samme rabat. Sig for eksempel, at du er en udlejer, der lader en lejlighedsenhed til $1.200 om måneden over en årelang lejekontrakt. At give enten en koncession på $100 rabat på hver måneds leje (lejer a) eller en gratis måned i starten af lejekontrakten (lejer B), ville resultere i nøjagtigt det samme beløb af betalt leje i løbet af den årlige lejekontrakt: $13.200.

lejer a:

($1.200 lejekontrakt) – ($100 koncession) = $1.100 effektiv leje
($1.100 effektiv leje) H (12 måneder) = $13.200

lejer B:

($1.200 lejekontrakt) * (11 måneder) = $13.200

mens begge scenarier har det samme betalte lejebeløb, har de meget forskellige konsekvenser for lejerens adfærd og interne dialog, når det er tid til at gennemgå.

indrømmelser og lejerens psyke

Det har været et år på din ejendom, og lejer A og lejer B har brug for at forny deres lejemål eller gå videre.

lejer a gennemgår dit fornyelsesbrev, der tilbyder en årelang lejekontrakt på $1,248/måned-en stigning på 4% i forhold til deres ‘markedsrente’ på $1,200, hvilket falder i tråd med det lokale lejlighedsmarked. Men lejer a ser en stigning på $148 på den $1.100 check, de har skrevet hver måned — det er en stigning på 13,5% i deres sind. De kan blive fristet til at give dit ejendomsadministrationspersonale en hård tid — eller beslutte at flytte ud og kigge efter en ny koncession andetsteds.

nu ser lejer B på deres fornyelsestilbud. Deres $1,248/måned tilbud ser meget rimeligt ud, da de er vant til at betale $1,200 om måneden. En sådan nominel stigning vil sandsynligvis ikke føre dem gennem besværet med at flytte ud i et andet lejlighedssamfund, så længe dit ejendomsadministrationspersonale har taget sig godt af dem.

medmindre du selvfølgelig har en professionel lejebeholder, der bor i din bygning. Disse lejere kan udføre en ‘midnight move-out’, fortabe deres depositum — hvis der var en — og flytte ind i en ny bygning for at sikre en ny’ first month free ‘ Type deal.

for at forhindre dette belønner nogle lejlighedschefer fastansatte lejere med en lidt lavere lejeforhøjelse — eller endda en enhedsopgradering — hvis de har været en kvalitetslejer, der betaler til tiden og ikke skaber problemer med personale eller andre beboere.

konsekvenser for køb eller refinansiering

når du tegner en ejendom til et lån, er långivere interesseret i, hvor meget indkomst et aktiv producerer, og hvor meget indkomst et aktiv optimalt kan producere. Indrømmelser tilføjer et ekstra lag til ligningen.Når man tegner Nettopengestrømmen på et aktiv, trækkes koncessioner typisk fra brutto lejeindtægterne for at bestemme Nettolejeindtægterne — hvilket også faktorer i ting som ledig stilling og ubetalt leje, der anses for ‘uopkrævet’.

indrømmelser kan grupperes i tre forskellige kategorier: Lease-up indrømmelser, markedsføring indrømmelser og’ Red Flag ‘ indrømmelser.

Leasingkoncessioner: rabatter, der tilbydes i nybygget lejlighedsprodukt i leasingfasen som mekanisme til at hjælpe med at nå stabiliseret belægning (ca.90%) hurtigt. Disse en-tine indrømmelser er generelt ikke til bekymring for långivere, så længe der er stærk leasing-up hastighed og at spørge husleje er godt understøttet af markedet.Marketing indrømmelser: du kan også finde indrømmelser på en ældre klasse B eller klasse C investeringsmuligheder. Disse er ofte mere af en markedsføring spil i at husleje på ejendommen kan være lidt over markedsrenten. Koncessionen bringer satser mere på linje med markedet. Disse typer af indrømmelser er normalt uden bekymring-igen, så længe ejendommen er godt besat og husleje understøttes af markedet.’Red Flag’ – indrømmelser: långivere kan begynde at udtrykke en vis bekymring, når du ser på at købe eller refinansiere en ejendom med husleje, der er i overensstemmelse med markedskonkurrencen, men af en eller anden grund har løbende indrømmelser for at holde ejendommen besat. Generelt er dette et rødt flag, at der er større problemer i gang.

uanset din særlige holdning til indrømmelser på din ejendom, skal du sørge for klart at bemærke al koncessionsaktivitet på din lejerulle. Det vil gøre livet lettere for potentielle købere og långivere.

marked casestudie — indrømmelser i byen

nok snak, lad os undersøge nogle tal. Vi vil se på den indflydelse, som markedsgrundlag har på indrømmelser på Manhattan, fordi det er et stort, konkurrencedygtigt marked med en robust udviklingspipeline. Selvom det ikke er et marked, der er kendt for udbredt brug af indrømmelser, en konsistent dataserie kaster lys over nogle interessante opførsler.

(Bemærk: I denne dataserie, leveret af Douglas Elliman og Miller Samuel Inc., en’ koncession ‘ inkluderer fritagelse for mæglergebyr-en anden type effektiv lejerabat, der opstår, når ejendomsejeren betaler lejemæglerens gebyr. Dette gebyr kan ramme 15% af den årlige leje på Manhattan og visse mere trendy dele af Brooklyn. En metode til dataene i nedenstående diagrammer kan findes her.)

andelen af nyligt underskrevne Manhattan-lejemål med koncessioner er repræsenteret af den blå linje nedenfor.

Bemærk, at disse indrømmelser varierer afhængigt af sæsonen. I vintermånederne-Historisk upopulære måneder til for move ins / outs-ser vi, at andelen af lejemål med koncessioner stiger. I slutningen af foråret og sommermånederne — den typiske leasingsæson — ser vi antallet af indrømmelser falde.

lad os tage et skridt tilbage og undersøge den større multifamiliecyklus (linear trend line). Vi ser en samlet stigning i brugen af indrømmelser på Manhattan, da multifamilieudviklingsrørledningen begynder at levere en konstant strøm af nye enheder efter at have taget en pause i de recessionære år.

Du kan få en fornemmelse af sammenhængen mellem indrømmelser og konstruktion. Dette diagram undersøger den tilsyneladende sammenhæng mellem lejligheden notering opgørelse og andel af nye lejemål med koncessioner.

de to serier svinger væk fra hinanden i de seneste måneder på højre side af grafen. Faldet i indrømmelser kan forklares med sommerlejesæsonen. Hvis noteringsopgørelsen fortsætter med at stige i løbet af efteråret og vinteren — hvilket det skulle have givet, at en forventet 17.000 nye NYC — lejligheder vil hilse perspektiv lejere for første gang i 2017-kan vi forvente at se en betydelig stigning i andelen af lejemål med indrømmelser, da lejeaktiviteten sænkes i løbet af den koldere måned, og der er en overflod af nye enheder at vælge imellem.

men markedet grundlæggende med den tilsyneladende nærmeste sammenhæng med koncessionsraten i Manhattan ser ud til at være ledig stilling.

efterhånden som ledige stillinger stiger, øges også antallet af indrømmelser — ved hvad der ser ud til at være en forsinkelse på to til tre måneder i Manhattans tilfælde.

et hurtigt kig på nogle andre markeder

mens der er masser af data tilgængelige om grundlæggende markedsvilkår i Ny York, er der mange markeder, hvor indrømmelser er meget mere populære.

ALN Multifamiliedata, der sporer over 100.000 ejendomme over hele landet, var venlig nok til at give os nogle oplysninger om forekomsten af indrømmelser på de 20 største markeder, de sporer. Her er hvordan det ser ud:

ejendommene på disse markeder tilbyder indrømmelser, der i gennemsnit svarer til 5,25% rabat på ‘markedsleje’. Generelt har markederne øverst på denne liste enten befolknings – /jobvækstproblemer (som Tucson) eller et overudbud af lejlighedsbyggeri (som Houston). Eller måske kan de bare lide at bruge indrømmelser som et marketingværktøj, som det ser ud til at være tilfældet med Las Vegas, en by med den næsthøjeste koncessionssats (35%), men det næstlaveste lejebeløb indrømmet (4%). Det er ikke en overraskelse, at stærke, primære markeder som Miami og Los Angeles falder nederst på listen.

Sammenfattende

Vi håber du nød rejsen med at undersøge lejeindrømmelser. Her er nogle tip, du skal huske på.

• indrømmelser er et effektivt værktøj til at hjælpe med at stabilisere en ny ejendom under den oprindelige lejekontrakt.
• for etablerede ejendomme har indrømmelser tendens til at være et marketingværktøj til at overbevise lejere om, at de får en aftale, når deres husleje faktisk ender med at blive markedsværdi.
• hvis din største markedskonkurrence tilbyder indrømmelser, bliver du sandsynligvis nødt til at deltage i spillet.
• overvej at give en koncession fra den første måneds leje i stedet for at sprede den i løbet af en lejekontrakt. På den måde lejere er ikke i for en reality check, når det er tid til at forny.
• for at forhindre, at gode lejere forlader for at jage indrømmelser, skal du overveje at tilbyde en lavere lejeforhøjelse eller muligheden for at vælge en opgradering til deres enhed (dvs.nyt køleskab, lag maling, inventar osv.).
• hvis der er en betydelig mængde nybyggeri på dit marked, bliver du sandsynligvis nødt til at tilbyde tilbud for at matche de indrømmelser, der fremmes af disse nyere aktiver for at bevare en stærk belægning.
• Bemærk tydeligt alle koncession aktivitet på din leje roll.

yderligere læsning

Hvis du kunne lide at undersøge koncessionsdata og markedsgrundlag på Manhattan, bør du tjekke vores 2K 2016 small Balance Multifamily Investment Trends rapporter. Produceret i forbindelse med Chandan Economics, denne kvartalsvise Databog undersøger tendenser i cap-satser, DSCR ‘ er, gæld pr.