i et hvilket som helst scenario er en av de mest relevante delene av intel på en eiendom størrelsen.

Fra størrelsen på partiet, til størrelsen på bygningen, til antall enheter, og størrelsen på hver enkelt enhet.

når man ser på størrelsen på innsiden av en bygning, er det en stor forskjell mellom sine brukbare kvadratfot og rentable kvadratfot.

selv om det kan høres enkelt ut, er det ikke alltid tilfelle (spesielt når man vurderer de ulike typene multi-leietaker-bygninger).

Nedenfor går vi over forskjellen mellom leibare og brukbare kvadratmeter, samt hvordan du beregner hvert mål og dets belastningsfaktor.

vi knytter alt sammen på slutten med et eksempel.

Brukbare vs. Rentable Kvadratfot: Forstå Forskjellen

Brukbare Kvadratfot (USF)

Brukbare kvadratfot er den faktiske plassen som en leietaker opptar fra vegg til vegg.

det betyr at brukbare arealet skal være forskjellig for hver leietaker i en bygning.

tiltaket inkluderer ikke fellesarealer i en bygning, for eksempel lobbyer, generelle toaletter, trapperom, oppbevaringsrom og delte ganger—det er bare området fylt i en bestemt enhet.for kommersielle leietakere som leier en hel etasje eller flere etasjer, vil det brukbare arealet i enheten inkludere gangene og toalettene, da de er områder med plass som utelukkende tjener gulvet.

Kort sagt, fra en leietakers synspunkt, kan brukbare arealet bli sett på som noe innenfor grensene av deres gulv / enhet.

RENTABLE Square Feet (RSF)

Rentable square footage er en leietakers brukbare arealet pluss en del av bygningens delte arealet.

det handler bare om å dele opp delt plass blant alle leietakerne i bygningen (for leasingformål).

Tenk på det på denne måten: eiendomseieren må betale for hele bygningen.

ingen overraskelse der.men på toppen av det, fellesarealer, trapper, generelle toaletter, og så videre brukes av alle leietakere, uten å bli direkte leid av noen av dem.

ved å legge til en del av det felles rommet på en leietakers brukbare kvadratfot, tjener rentable kvadratfot som en måte å faktorere den proporsjonale bruken i en leietakers leieavtale.

Månedlig leie vil alltid bli bestemt ved hjelp av rentable kvadratfot.

Fyllingsgrad

økningen i den rentable arealet over din brukbare arealet kan refereres til som «fyllingsgrad», «felles areal faktor, «eller» add-on faktor.»

Dette er vanligvis i området 10-15% og kan være høyere i noen bygninger.

når du vurderer næringseiendom, vil du være oppmerksom på belastningsfaktor, slik at du vet nøyaktig hva du får, til hvilken pris, og hva nedbrytingen er fra leibar til brukbar sq/ft.

Hvordan Beregne Fyllingsgrad

Nevnt kort ovenfor, beregne fyllingsgrad på en kommersiell eiendom er ganske grei.

finn først det totale gulvarealet i en bygning.

deretter trekker alle delte arealet for å få totalt brukbare arealet.

(eieren eller eierens agent skal kunne gi deg disse tallene.)

derfra, dele den totale gulvplass ved brukbare arealet, og du vil ha din fyllingsgrad.

Fyllingsfaktor Eksempel:

La oss si at en 100.000 kvadratmeter bygning har 15.000 kvadratmeter delt plass.den brukbare arealet vil være 85.000 kvadratmeter-som du får ved å trekke det delte rommet (15.000 sf) fra den totale gulvplassen (100.000 sf).

Derfra, veldig enkelt, vil du dele den totale arealet (100.000 sf) av brukbare arealet (85.000 sf).

Det vil gi deg en belastningsfaktor på 1.176, som kan uttrykkes som en fyllingsgrad på 17,6%.

med andre ord er 17,6% av eiendommens plass ikke brukbar plass (fra en enkelt leietakers perspektiv).

Brukbar vs. Rentable Kvadratfot Eksempel

La Oss se på et raskt scenario som sammenligner belastningsfaktorer og rentable kvadratfot for å se hvorfor det er nyttig å se på hvert mål separat.

Eksempel Scenario

i dette eksemplet ser en leietaker på to forskjellige kontorbygg:

• begge bygningene har 5000 kvadratmeter brukbar plass.
• bygningene har nøyaktig samme leiepriser.

den eneste ulik mål mellom de to bygningene er deres belastningsfaktorer.

Kontorlokaler #1:

det første alternativet har en fyllingsgrad på 20%.

Så, hvis du tar 5000 brukbare kvadratmeter og multipliserer den med fyllingsfaktoren på 20%, vil du bli igjen med ytterligere 1000 sf plass.

det er det som blir porsjonert inn som rentbar plass, noe som gir deg totalt 6000 rentable kvadratmeter.

for å oppsummere, går beregningen som følger:

• 5000 x 20% = 1000 kvadratfot
  (Brukbar sf x Belastningsfaktor = Ekstra Leieplass)
• 5000 + 1000 = 6000 kvadratfot
  (Brukbar sf + Ekstra Leieplass = Leibar Kvadratfot)

Kontorplass #2:

det andre alternativet har en belastningsfaktor på 15%.

så denne gangen, ved å multiplisere de brukbare kvadratfot med fyllingsgraden (5000 x 15%), vil du sitte igjen med 750 sf ekstra plass.

Legg dem sammen, og du er nå igjen med 5,750 rentable kvadratfot for kontorbygg # 2.

Hvilken skal en leietaker gå med?

vel, kontorlokaler #2 har mindre rentable kvadratfot, men samme mengde brukbar plass.

fra en leietakers perspektiv, med plass #1, betaler du for 6000 sf for å bruke 5000 sf.

med plass # 2 betaler du for 5.750 sf for å også bruke 5.000 sf, i samme takt som plass #1.

Kort sagt, du betaler mindre for samme mengde plass—noe som gjør #2 det bedre alternativet fra et rent kostnadssynspunkt.

det som er igjen å vurdere er fasilitetene i bygningen.Jo, alternativ # 2 er billigere, men kanskje alternativ #1 har mye bedre felles fasiliteter som gjør det verdt ekstrakostnaden.

for eksempel, kanskje du ofte har kunder som besøker kontoret, og ønsker å ha dem passerer gjennom en bedre lobby.

eller kanskje en bygning har et felles kjøkken. I dette tilfellet kan du faktisk spare på kostnadene ved å vedlikeholde og strømpe et kjøkken, samtidig som du får ekstra arbeidsplass innenfor brukbare kvadratfot.

det virkelige svaret på eksemplet ovenfor avhenger av mange faktorer.

Rentable arealet er ikke alltid så enkelt, enten:noen ganger, utleiere vil selv fudge fyllingsgrad og brukbare arealet til et punkt der det blir en del av forhandlingsprosessen.

på toppen av å grave gjennom hver måling av plass i en bygning, er det viktig å lese den fine utskriften nøye for å sikre at alt blir representert nøyaktig.til slutt fungerer brukbare kvadratmeter og utleibare kvadratmeter sammen for å hjelpe deg med å forstå en eiendom best, for å vite hva du bruker pengene dine på(eller hva du bruker pengene på).