Leie konsesjoner gjør et comeback i noen av landets topp leilighet markeder som nye multifamily utviklingen angi deres lease-up fase. I langsommere markeder er innrømmelser en del av hverdagen for eiendomsforvaltere.Denne datadrevne artikkelen utforsker typer leiekonsesjoner, fordeler og ulemper med rabatter, forholdet mellom innrømmelser og andre markedsgrunnlag, og når du må tilby innrømmelser for å forbli konkurransedyktig.
Hva Er En Leiekonsesjon?
Så hva er egentlig en konsesjon? Enkelt sagt er en konsesjon enhver » reduksjon i pris, leie eller annen fordel gitt til en leietaker eller kjøper som en tilskyndelse til å kjøpe eller lease1.»
Mens det Er mange måter å bli kreativ med leie innrømmelser, to typer er mest vanlig i leiligheten bransjen.
Metode A:’ første måned gratis ‘ type avtaler, hvor konsesjonen tildeles ut på en gang.
Metode B: en leie rabatt spredt jevnt over en periode (vanligvis den første leieperioden).
begge konsesjonsmetoder kan resultere i nøyaktig samme rabatt. Si for eksempel at du er en utleier som lar en leilighet enhet på $1200 i måneden over en årslang leieavtale. Å gi enten en konsesjon på $100 av hver måneds leie (Leietaker A), eller en gratis måned ved starten av leieavtalen (Leietaker B), vil resultere i nøyaktig samme mengde betalt leie over den årslange leieavtalen: $13.200.
Leietaker a:
($1200 leie leie) – ($100 konsesjon) = $ 1100 effektiv leie
($1100 effektiv leie) x (12 måneder) = $13200
Leietaker B:
($1,200 lease leie) x (11 måneder)=$13,200
mens begge scenariene har samme mengde leie betalt, har de svært forskjellige implikasjoner på leietakerens oppførsel og intern dialog når det gjelder tid til å vurdere.
Konsesjoner og Leietaker Psyke
Det har vært et år på din eiendom og Leietaker A og Leietaker B må fornye sine leieavtaler eller gå videre.Renter a vurderer fornyelsesbrevet ditt som tilbyr en årslang leieavtale på $1,248 / måned — en 4% økning over deres markedsrente på $1,200, som faller i tråd med det lokale leilighetsmarkedets ytelse. Men Leietaker a ser en økning på $148 på $1100 — sjekken de har skrevet hver måned-det er en økning på 13,5% i deres sinn. De kan være fristet til å gi din eiendomsforvalter en hard tid — eller bestemmer seg for å flytte ut og se etter en ny konsesjon andre steder.
Nå Ser Leietaker B på fornyelsestilbudet. Deres $1,248/måned tilbud ser veldig rimelig ut, vurderer de er vant til å betale $1,200 i måneden. En slik nominell økning er usannsynlig å lede dem gjennom bryet med å flytte ut i en annen leilighet samfunnet så lenge eiendomsforvaltningen ansatte har vært å ta godt vare på dem.
Med mindre du selvfølgelig har en profesjonell leiebeholder som bor i bygningen din. Disse leietakerne kan utføre en ‘midnight move-out’, forspille sitt innskudd — hvis det var en-og flytte inn i en ny bygning for å sikre en ny ‘første måned gratis’ type avtale.for å forhindre dette, vil noen leilighet ledere belønne tenured leietakere med en litt lavere leieøkning — eller til og med en enhet oppgradering-hvis de har vært en kvalitet leietaker som betaler i tide og ikke forårsaker problemer med ansatte eller andre beboere.
Implikasjoner ved Kjøp eller Refinansiering
når du garanterer en eiendom for et lån, er långivere interessert i hvor mye inntekt en eiendel produserer og hvor mye inntekt en eiendel kan produsere optimalt. Innrømmelser legger til et ekstra lag i ligningen.Når du garanterer Netto Kontantstrøm på en eiendel, blir innrømmelser vanligvis trukket fra Brutto Leieinntekter for å bestemme Netto Leieinntekter-som også faktorer i ting som ledig stilling og ubetalt leie som anses å være uoppdaget.
Konsesjoner kan grupperes i tre forskjellige kategorier: Lease-Up Konsesjoner, Markedsføring Konsesjoner og ‘Rødt Flagg’ Konsesjoner.Lease-Up Konsesjoner: Rabatter som tilbys i nybygde leilighet produkt under lease-up fase som mekanisme for å bidra til å nå stabilisert belegg (omtrent 90%) raskt. Disse en-tine innrømmelser er generelt ikke av interesse for långivere så lenge det er sterk lease-up hastighet og at spør leier er godt støttet av markedet.Markedsføring Innrømmelser: Du kan også finne innrømmelser på en eldre Klasse B eller Klasse C investeringsmuligheter. Dette er ofte mer av en markedsføring spill i at leier på eiendommen kan være litt over markedsrenter. ‘Konsesjon’ bringer priser mer i tråd med markedet. Disse typer innrømmelser er vanligvis ingen bekymring-igjen, så lenge eiendommen er godt okkupert og leier støttes av markedet.’Red Flag’ Innrømmelser: Långivere kan begynne å uttrykke noen bekymring når Du ser på å kjøpe eller refinansiere en eiendom med leier som er i tråd med markedskonkurransen, men uansett grunn, har pågående innrømmelser for å holde eiendommen okkupert. Vanligvis er dette et rødt flagg at det er større problemer som skjer.
Uansett din spesielle holdning til innrømmelser på eiendommen din, pass på å tydelig merke all konsesjonsaktivitet på leien din. Det vil gjøre livet enklere for potensielle kjøpere og långivere.
Market Case Study-Konsesjoner i Byen
nok snakk, la oss undersøke noen tall. Vi ser på virkningen som markedsgrunnlag har på innrømmelser på Manhattan fordi det er et stort, konkurransedyktig marked med en robust utviklingsrørledning. Selv om det ikke er et marked kjent for utbredt bruk av innrømmelser, kaster en konsekvent dataserie lys på noen interessante atferd.
(Merk: I denne dataserien, levert Av Douglas Elliman Og Miller Samuel Inc., en ‘konsesjon’ inkluderer megler gebyr fritak — en annen type effektiv leie rabatt som oppstår når eieren betaler leie megler gebyr. Denne avgiften kan treffe 15% av årlig leie I Manhattan og visse trendier deler Av Brooklyn. En metodikk på dataene i diagrammene nedenfor finner du her.)
andelen nyinngåtte Manhattan-leieavtaler med konsesjoner er representert ved den blå linjen nedenfor.
Merk at disse innrømmelsene varierer avhengig av sesong. I vintermånedene-historisk upopulære måneder til for trekk ins / outs-vi ser at andelen av leieavtaler med innrømmelser stige. I løpet av våren og sommermånedene-den typiske leasingsesongen-ser vi at konsesjonene faller av.
La oss ta et skritt tilbake og undersøke den større multifamily syklusen (den lineære trendlinjen). Vi ser en samlet økning av bruken av konsesjoner I Manhattan som multifamily utvikling rørledningen begynner å levere en konsekvent strøm av nye enheter etter å ha tatt en pause i recessionary år.
Du kan få en følelse av sammenhengen mellom innrømmelser og konstruksjon. Dette diagrammet undersøker den tilsynelatende forholdet mellom leiligheten notering inventar og andel av nye leieavtaler med konsesjoner.
de to seriene svinger vekk fra hverandre de siste månedene på høyre side av grafen. Nedgangen i innrømmelser kan forklares av sommeren leasing sesongen. Hvis noteringsbeholdningen fortsetter å øke gjennom høsten og vinteren-som det burde gitt at en forventet 17.000 nye NYC-leiligheter vil hilse perspektiv leietakere for første gang i 2017 — kan vi forvente å se en betydelig økning i andelen leieavtaler med innrømmelser som leieaktiviteten bremser ned i løpet av den kaldere måneden, og det er en mengde nye enheter å velge mellom.Men markedet grunnleggende med den tilsynelatende nærmeste korrelasjonen til konsesjonsraten på Manhattan ser ut til å være ledigheten.Etter hvert som ledigheten øker, øker også innrømmelsen – på det som ser ut til å være et to-til tre måneders lag I Manhattans tilfelle.
En Rask Titt På Noen Andre Markeder
Mens det er rikelig med data tilgjengelig på markedsgrunnlag I New York, er det mange markeder hvor innrømmelser er mye mer populære.ALN Multifamily Data, som sporer over 100.000 eiendommer over hele landet, var snill nok til å gi oss litt informasjon om utbredelsen av innrømmelser i de 20 største markedene de sporer. Her er hva som ser ut som:
eiendommene i disse markedene tilbyr innrømmelser som i gjennomsnitt tilsvarer en 5,25% rabatt på ‘markedsleie’. Generelt har markedene øverst på denne listen enten befolknings – / jobbvekstproblemer (Som Tucson) eller et overforbruk av boligbygging (Som Houston). Eller kanskje de bare liker å bruke innrømmelser som markedsføringsverktøy, som det ser ut Til Å være tilfelle Med Las Vegas, en by med nest høyeste grad av innrømmelser (35%), men den nest laveste leiebeløpet innrømmet (4%). Det er ikke en overraskelse at sterke, primære markeder som Miami og Los Angeles faller nederst på listen.
I Sammendrag
vi haper du likte reisen a undersoke leiekonsesjoner. Her er noen tips å huske på.Innrømmelser er et effektivt verktøy for å bidra til å stabilisere en ny eiendom under den første leieavtalen.for etablerte eiendommer har innrømmelser en tendens til å være et markedsføringsverktøy for å overbevise leietakere om at de får en avtale, når faktisk leien deres blir markedsverdi.
Videre Lesing
hvis du likte å undersøke konsesjonsdata og markedsgrunnlag i Manhattan, bør du sjekke ut våre 2q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends rapporter. Produsert i forbindelse Med Chandan Economics, undersøker denne kvartalsvise databoken trender i cap priser, Dscr, gjeld per dollar AV NOI, LTVs og mer.