inwestowanie w Wynajem mieszkań jednorodzinnych, czyli nieruchomości, od dawna jest popularną alternatywą dla rynków publicznych. Ponieważ zyski SFR zazwyczaj nie są skorelowane z rynkiem akcji, mogą być atrakcyjne dla szerokiego grona inwestorów, którzy chcą zmniejszyć swoją ekspozycję na rynku publicznym.
domy jednorodzinne to najpopularniejsza forma budownictwa mieszkaniowego w Stanach Zjednoczonych. Spośród około 140 milionów mieszkań w Stanach Zjednoczonych około 90 milionów to domy jednorodzinne. Jest ich ponad 15.8 milionów jednostek SFR, co stanowi około jedną trzecią zasobów wynajmu w Stanach Zjednoczonych i około 11% zasobów mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych.
tutaj przyjrzymy się bliżej czynszom jednorodzinnym i temu, jak wpisują się one w szerszy krajobraz inwestowania w nieruchomości.
czym jest SFR w Nieruchomościach?
wynajem domów jednorodzinnych, w skrócie SFR, to domy jednorodzinne wynajmowane lokatorom. Potencjalni najemcy są przyciągani do domów jednorodzinnych, ponieważ są one na ogół większe niż jednostki wielorodzinne, zlokalizowane w bardziej podmiejskich obszarach, mają dostęp do przestrzeni zewnętrznej i ogólnie reprezentują wiele z tego, czego Rodzina z dziećmi może szukać.
od szczytu homeownership w latach 2004-2018 liczba małżeństw z dziećmi, które były właścicielami domów, spadła o 2,7 mln, podczas gdy liczba wynajmujących wzrosła o 680 tys. Zmiany te oznaczają, że liczba małżeństw z dziećmi, które były właścicielami domów, spadła o 2,7 mln, a liczba wynajmujących wzrosła o 680 tys.
jaka jest strategia inwestowania w SFR real estate?
inwestowanie w SFR real estate jest popularne zarówno wśród inwestorów detalicznych, jak i instytucjonalnych. Ogólnie rzecz biorąc, te nieruchomości zarabiają na swoich dochodach operacyjnych netto, które są czynszem minus koszty operacyjne.
chodzi o to, aby kupić dom, wynająć go, zebrać dochód, a następnie sprzedać nieruchomość później. Inwestycje SFR pozwalają nabywcom skorzystać NA potencjalnym wzroście czynszu i wzroście cen mieszkań, które z kolei zależą od takich czynników, jak lokalizacja, typ lokalu, stan lokalu, udogodnienia, Cena i dynamika rynku. Kontrolowanie kosztów operacyjnych, takich jak koszty zarządzania, koszty napraw i koszty konserwacji, jest również kluczowym elementem inwestycji.
ta strategia daje inwestorom indywidualnym możliwość wykorzystania ich lokalnej wiedzy i obecności w zarządzaniu operacyjnym. Jego popularność wśród inwestorów indywidualnych spowodowała, że rynek jest bardzo rozdrobniony. Jest zdominowany przez inwestorów „mom and pop”, którzy posiadają od 1 do 10 nieruchomości i stanowią około 88% własności jednostek SFR.
od czasu Wielkiej Recesji nastąpił wzrost zainteresowania instytucjonalnego klasą aktywów. Podczas gdy klasa aktywów jest nadal zdominowana przez mniejszych inwestorów, szacuje się, że gracze instytucjonalni posiadający ponad 2000 domów każdy posiadają około 1% jednostek SFR.
profesjonalne firmy zarządzające i postęp technologiczny umożliwiły ekonomiczną obsługę portfeli SFR na większą skalę.
jak wpłynęła na SFR pandemia COVID-19?
SFR jest jedną z niewielu klas aktywów, które faktycznie odnotowały wzrost popytu od początku pandemii. Popyt na portfele domów jednorodzinnych, definiowanych jako pięć lub więcej domów, wzrósł w kwietniu 2020 r.o 650%.
istnieje wiele przyczyn tego znaczącego wzrostu popytu:
- nieruchomości SFR zapewniają najemcom korzyści wynikające z odległości między sąsiadami a podwórkiem dla prywatnego dostępu na zewnątrz, które są cennymi cechami dla społecznych wysiłków dystansujących.
- w maju stopa bezrobocia w gospodarce USA wyniosła 13,3%. Popyt na wynajem tylko wzrośnie, ponieważ utrata pracy, kredyty samochodowe i długi studenckie spowodują, że rodziny będą rozważać lub wymagać bardziej przystępnych cenowo mieszkań.
- ponieważ niektóre gospodarstwa domowe poszukują osiedli o niższej gęstości zaludnienia i domów jednorodzinnych z perspektywy wynajmu, rynek SFR prawdopodobnie rozszerzy się w najbliższych kwartałach.
- praca w domu stała się bardziej rozpowszechniona, a homeownership dla rodzin jednorodzinnych jest dalej, co czyni SFR bardziej atrakcyjnymi dla najemców.
- Zwiększa to prawdopodobieństwo, że w SFRs mieszka więcej niż jedna pracująca osoba dorosła i w rezultacie istnieje większa szansa, że czynsz zostanie zapłacony w trudnych czasach.
- pandemia przyspieszyła przejście z mieszkań na SFR, szczególnie dla starszych millenialsów z rodzinami.
co sprawia, że wynajem nieruchomości jednorodzinnych jest potencjalnie atrakcyjną inwestycją?
jeszcze przed rozpoczęciem pandemii COVID-19 na początku 2020 roku, pewne czynniki ekonomiczne i demograficzne połączyły się, aby wynajem jednorodzinny stał się potencjalnie atrakcyjną klasą aktywów. Oto niektóre z ważnych trendów, które zaobserwowaliśmy:
preferencja wynajmu nad kupnem
Milenium i boomers wykazały zwiększoną preferencję wynajmu. W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. wskaźnik czynszów wzrósł o 4,5 pkt. proc. wśród gospodarstw domowych w wieku 35-44 lat oraz o 5,3 pkt. proc.wśród gospodarstw domowych w wieku 45-54 lat. Warto zauważyć, że nawet wśród gospodarstw domowych w wieku 55-64 lat udział najemców wzrósł w tym okresie o 4,2 punktu procentowego.
wśród grupy wieku Tysiąclecia, która jest największą żyjącą grupą wiekową w Stanach Zjednoczonych, zaobserwowano tendencję do późniejszego homeownership i zwiększoną skłonność do wynajmu. Wynajem pozwala ludziom być „lekkim atutem”, a tym samym mieć bardziej mobilny styl życia, który pozwala na mobilność w podróży i zatrudnienie.
Homeownership staje się coraz bardziej nieosiągalny
Co ciekawe, badania opinii publicznej wskazują, że większość najemców jest zadowolona z obecnej sytuacji mieszkaniowej, ale nadal pragnie ostatecznie posiadać domy. Jest to wskazanie na to, jak głęboko zakorzenione w amerykańskiej psychice jest pojęcie posiadania własnego domu.
ceny domów rosną szybciej niż płace na około 80% amerykańskich rynków, Wiele osób wynajmuje z konieczności. Wzrost cen domów, bardziej ograniczony dostęp do kredytów i wysoki poziom zadłużenia kredytów studenckich sprawiły, że homeownership nie był dostępny dla wielu. Niezdolność do bycia w stanie pozwolić sobie na domy stała się większym problemem w większych obszarach metropolitalnych, gdzie istnieje większa koncentracja możliwości zatrudnienia. Na tych obszarach ograniczenia dotyczące gruntów i opóźniona działalność budowlana DOPROWADZIŁY na ogół do znacznego wzrostu cen mieszkań. Tendencje te sprawiły, że wiele osób z trudem rozważa homeownership do późniejszej kariery, stąd wzrost popytu na wynajem.
czynsze dla SFR real estate rosną z czasem
konsekwentne tempo wzrostu czynszów jednorodzinnych jest godne uwagi ze względu na duże wahania w zasobach wynajmu jednorodzinnego w okresie pięciu lat od trzeciego kwartału 2014 r.do trzeciego kwartału 2019 r. Czynsze za domy jednorodzinne stale rosną. Odnotowano 3% wzrost czynszu pobieranego od SFR rok do roku.
brak wynajmu w umiarkowanych cenach, ale wysoki popyt
podaż nieruchomości na wynajem wzrosła wraz z popytem, ale aktywność w zakresie nowych budynków mieszkalnych została opóźniona. Ponadto działalność budowlana, która miała miejsce, koncentrowała się w dużej mierze na wynajmie po wyższych cenach, co spowodowało niedobór wynajmu po umiarkowanych cenach. Najemcy mają dziś wyższe dochody i częściej niż w przeszłości są to rodziny z dziećmi, co oznacza wzrost popytu na mieszkania z wyższej półki, a także na domy jednorodzinne.
kluczową siłą strategii SFR jest elastyczność oferowana przez te aktywa generujące dochód. W przeciwieństwie do nieruchomości wielorodzinnej, portfel nieruchomości może być sprzedawany w całości lub w częściach. Sama sprzedaż może być albo do indywidualnego właściciela domu lub do innego inwestora. Oznacza to, że konkretna strategia sprzedaży i terminy dla portfela mogą być dostosowywane w odpowiedzi na dynamikę rynku.
Ogólnie rzecz biorąc, w Stanach Zjednoczonych rośnie zapotrzebowanie na wynajem po umiarkowanych cenach, które zostało przyspieszone przez pandemię COVID-19. Wynajem jednorodzinny może pomóc zapewnić rodzinom niedrogą opcję mieszkania w domu jednorodzinnym na przedmieściach otaczających obszary o wysokim zatrudnieniu, przy jednoczesnym przestrzeganiu wytycznych dotyczących dystansu społecznego.