Kiedy Brady Hanna skończył 30 lat, zdecydował, że nadszedł czas, aby zacząć budować pasywny dochód.

sześć lat później miał 12 drzwi, które zarabiały mu około $7,700 / miesiąc.

przyznam, że to nie tylko zysk. Jego zysk netto w danym roku? Około 40 tys.

oto, co zrobił, aby zbudować to portfolio.

na początku

„natknąłem się na duże kieszonki i zacząłem wchłaniać jak najwięcej informacji. Zadawałem pytania na forach i zacząłem słuchać podcastów przy każdej możliwej okazji”, wyjaśnił mi Brady.

jak poważnie potraktował swoją edukację w zakresie inwestowania w nieruchomości?

„zainstalowałem Głośnik Bluetooth w moim prysznicem i łazience, więc mogłem słuchać podcastu, gdy brałem prysznic i poruszałem się rano. Przez lata słuchałem każdego podcastu wiele razy i byłem odpalany za każdym razem, gdy słyszę nowy odcinek.”

to dedykacja.

” w przypadku mojej pierwszej nieruchomości chciałem śledzić wszystkie rzeczy, których się nauczyłem i szukałem nieruchomości, które spełniają zasadę 2%.”

warto wspomnieć, że nie wszyscy zgadzają się z przestrzeganiem zasady 2%. Mam własne kości, ale to już inna historia. Lub artykuł. Nieważne.

Brady zlokalizował duplex gotowy do zamieszkania na sprzedaż w Grandview, Mo., na południe od Kansas City. Szacując czynsz brutto na $1,100 / miesiąc, zapłacił za niego $55,000.

aby go sfinansować, Brady zabezpieczył kredyt w lokalnym banku społecznościowym, wykorzystując pieniądze zaoszczędzone ze swojej 9-5 pracy na zaliczkę. „Odłożyłem zaliczkę w wysokości 20% i byłem gotowy.”

wczesne lekcje Zarządzania Nieruchomościami

” myślałem, że jestem mądrzejszy od systemu i pomyślałem, że sam zdołam zaoszczędzić opłaty zarządcy nieruchomości.”

za każdym razem, gdy łapiesz przypadek zadowolenia z siebie i myślisz, że pokonujesz system, jest to dobry moment, aby zatrzymać się na jakąś dobrą, starą autorefleksję. Nie, żebym kiedykolwiek zniechęcał kogokolwiek do zarządzania własnymi wypożyczalniami-jeśli są gotowi poświęcić czas i nauczyć się umiejętności niezbędnych do tego.

Brady reklamował lokale do wynajęcia, po czym wyjechał na dwa dni na targi, gdzie pracował. W ciągu tych dwóch pracowitych dni roboczych otrzymał nie mniej niż 60 telefonów od potencjalnych najemców.

„Po pierwszym tygodniu jazdy do nieruchomości wiele razy na pokazy, widziałem firmę zarządzającą nieruchomościami z boku autostrady i szybko zatrzymał się, wszedł i zatrudnił ich na miejscu.”

uderza cię, że pominął tam ważny krok? Powinno.

” nie sprawdzałem tej firmy zarządzającej nieruchomościami. Założyłem, że skoro są blisko mojej wynajmowanej nieruchomości, dobrze się spisują.”

Jeśli kiedykolwiek zastanawiałeś się nad pierwszym znakiem, że firma zarządzająca nieruchomościami wymaga wymiany, zwróć uwagę tutaj.

„komunikacja była walką. To było jak wyrywanie zębów po prostu wyciąganie z nich informacji i próbowanie pozostać na bieżąco z tym, co dzieje się z nieruchomością.”

To jest odgłos Zapowiedzi, dla wszystkich nieanglojęzycznych maturzystów.
Related: Przepraszam, ale pasywny dochód to Mit dla większości inwestorów. Oto dlaczego.

nieruchomość #2, nieruchomość #3

po kilku miesiącach zbierania czynszów, Brady zdecydował, że bycie właścicielem jest wszystkim, co myślał, że będzie.

” wziąłem 50,000 $home equity line of credit (HELOC) przeciwko mojej osobistej rezydencji, przy użyciu mojego lokalnego banku. Użyłem $36,000 na zakup nieruchomości jednorodzinnej poprzez krótką sprzedaż w South Kansas City. Obiekt potrzebował 7000 dolarów na naprawy.”

Jeśli kiedykolwiek kupiłeś nieruchomość za gotówkę, wiesz, jak dużo łatwiej jest wynegocjować dobrą ofertę. Co więcej, Brady unikał płacenia ogromnych opłat za pożyczki na zakup i remont nieruchomości.

szybko przerwał remont i wynajął dom za 850 dolarów miesięcznie. Stamtąd łatwo było zabezpieczyć długoterminowy kredyt hipoteczny, który spłacał HELOC.

„Dom nr 3 kupiłem na internetowej aukcji za 23 000 dolarów w gotówce (ponownie za pomocą mojego HELOKA). Wpłaciłem 27 tysięcy dolarów w ciągu trzech miesięcy.

„myślałem, że ta sprawa z wynajmem jest łatwa!”

wszystkie kurczaki wracają do domu, aby się wygrzać

Jeśli kiedykolwiek był sygnał, że coś pójdzie nie tak, to musi być to.

„mniej więcej w tym czasie zacząłem mieć wiele problemów z moją firmą zarządzającą nieruchomościami.”

nie do końca fabuła, prawda?

zarządca nieruchomości zaczynał go poważnie kosztować. Najemca w jego pierwotnej posiadłości, duplex, opuścił miasto w środku nocy. To pozostawiło mu dwa wolne mieszkania (z czterech), ponieważ jego ostatnia nieruchomość była jeszcze w remoncie.

zadzwonił do właściciela firmy zarządzającej nieruchomościami i zwolnił ich.

uzbrojony w doświadczenie z pierwszej ręki, którego potrzebował do lepszej pracy zarządców nieruchomości, wrócił do deski kreślarskiej. „Poprosiłem o rekomendacje dotyczące Biggerpocket dla renomowanego zarządcy nieruchomości. Przeprowadziłem wywiad z kilkoma kandydatami i zatrudniłem naszego nowego zarządcę nieruchomości kilka tygodni później i nie zawróciłem.”

nowa firma zapełniła swój wolny lokal w dwupoziomowym mieszkaniu, a następnie wynajęła nowo wykończony dom jednorodzinny za 875 dolarów.

od tego momentu, to była prosta sprawa uzyskania kredytu hipotecznego na nieruchomości i spłacania po raz kolejny HELOC.

budowanie portfela i ewoluująca Strategia

Brady wykorzystał tę samą strategię do sfinansowania kolejnych siedmiu nieruchomości w swoim portfelu: Kupię i wyremontuję za gotówkę z helu i oszczędności, wynajmę, dostanę kredyt hipoteczny.

lub nie dostać kredytu hipotecznego, jeśli może pomóc. „Wziąłem dochód z wynajmu i po prostu włożyłem to wszystko z powrotem do biznesu, spłacając kapitał na domy. Teraz mam w sumie 12 jednostek i mam tylko dług na trzech nieruchomościach, przy użyciu tej techniki.”

kiedy zapytałem Brady ’ ego, co się zmieniło, gdy nabrał doświadczenia, nie wahał się.

„początkowo inwestowałem w dzielnice klasy B i C. Nie znajdują się w „strefach wojny” i mają stosunkowo niską przestępczość; to dzielnice klasy robotniczej.

„ale wraz ze wzrostem mojego portfolio skupiam się na dzielnicach B+, ponieważ są mniej przejściowe i są mniejsze obroty.”

Dlaczego? Ponieważ obroty są zabójcami ROI, dlatego utrzymanie najemców jest tak ważne dla właścicieli.
powiązane: 3 strategie inwestowania w nieruchomości, które nie są tak pasywne (& 4, które są)

poduszki gotówkowe właściciela

zapytałem Brady ’ ego, jakie porady i propozycje zaoferuje innym inwestorom na wynajem.

„Gorąco polecam posiadanie funduszu rezerwowego, ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy zły miesiąc lub kilka miesięcy uderzy w twój portfel.”

wszystko zbyt prawdziwe. Okazuje się, że Brady nie tylko spłacił większość długu hipotecznego, ale także odłożył duże rezerwy gotówkowe.

ostatni przykład? Miał nie jeden, nie dwa, ale trzy piece zawiodły w listopadzie. Przy średnim koszcie wymiany 2000 dolarów za sztukę, to byłby rozpaczliwy cios dla kogoś bez poduszki z płynną gotówką.

oto kolejny przykład:

„jedna z naszych wynajmowanych nieruchomości miała mały niewykrywalny Wyciek za zlewem przez dłuższy czas, powodując odkładanie się pleśni za ścianą. Skończyło się najmu najemców z dzierżawy, zatrudniając firmę pleśni remediacji, który również znaleźć azbest za ścianą, zatrudniając firmę redukcji azbestu, a następnie odbudowę ściany kuchni.”

Ten zestaw napraw, który rozpoczął się drobnym przeciekiem, kosztował Brady ’ ego 10 800 dolarów i cztery miesiące utraconego czynszu.

ostatnia rada: sieć!

Brady wyjaśnił, że wraz z nagrzewaniem się rynku nieruchomości w Kansas City, musiał coraz częściej polegać na swojej sieci, aby znaleźć oferty, a nie na MLS.

„wejdź na Facebooka i wyszukaj grupy inwestorów w swojej okolicy. W samym Kansas City istnieje ponad pięć lokalnych grup inwestorów nieruchomości, do których dołączyłem, gdzie ludzie cały czas publikują oferty ze zniżką.

„Połącz się z innymi inwestorami w grupach meetup, klubach REI i porozmawiaj z ludźmi, których znasz na temat nieruchomości, ponieważ nigdy nie wiesz, skąd przyjdzie Twoja następna transakcja!”

wiesz, co mówią-twoja wartość netto jest bezpośrednio skorelowana z Twoją siecią. Rozwijaj swoją sieć w branży nieruchomości, a twoje możliwości będą rosły wraz z nią.

co dalej

W międzyczasie Brady nie spieszy się z codzienną pracą. „Planuję” przejść na emeryturę ” z mojej pracy na pełny etat, gdy będę miał 50 lat. Lubię to, co robię w mojej pracy, ale chcę przejść na emeryturę, gdy jestem jeszcze wystarczająco młody, aby cieszyć się aktywnością na emeryturze.”

jakieś cele finansowe wcześniej, Brady?

„chcę zbudować pasywny dochód w wysokości co najmniej $10,000/miesiąc, aby móc wykorzystać moje umiejętności, aby pomóc innym. Planuję wziąć rok wolnego „pracując”, spędzając czas z rodziną, kościołem, wędkując, grając w golfa i ćwicząc. Kiedy już zwariuję, planuję pomagać innym inwestować w nieruchomości i skupiać się na inwestycjach w nieruchomości na większą skalę, jednocześnie spędzając czas na pomaganiu w moim kościele.”

Nie wiem jak wy, ale myślę, że Brady coś tu ma, z tą całą strategią inwestowania w Wynajem i emerytur.

Jaka jest Twoja strategia budowania pasywnego dochodu? Jak planujesz osiągnąć niezależność finansową? Jakieś wskazówki lub ciekawostki do podzielenia?

ważcie poniżej!