koncesje na wynajem powracają na niektórych najważniejszych rynkach mieszkaniowych w kraju, ponieważ nowe inwestycje wielorodzinne wchodzą w fazę najmu. Na wolniejszych rynkach koncesje są częścią codziennego życia zarządców nieruchomości.

Ten artykuł oparty na danych bada rodzaje koncesji na wynajem, zalety i wady rabatów, związek między koncesjami a innymi podstawami rynkowymi, a także kiedy będziesz musiał oferować koncesje, aby pozostać konkurencyjnym.

co to jest koncesja na wynajem?

więc czym właściwie jest koncesja? Mówiąc najprościej, koncesja to każda ” obniżka ceny, czynszu lub innej korzyści udzielanej najemcy lub nabywcy jako zachęta do kupna lub dzierżawy1.”

chociaż istnieje wiele sposobów na kreatywność dzięki koncesjom na wynajem, dwa typy są najczęściej spotykane w branży mieszkaniowej.

metoda a:’ pierwszy miesiąc wolny ’ Rodzaj transakcji, gdzie koncesja jest udzielana wszystkie na raz.

metoda B: Rabat najmu rozłożony równomiernie na pewien okres czasu (zazwyczaj początkowy okres najmu).

obie metody koncesji mogą skutkować taką samą zniżką. Powiedzmy, na przykład, jesteś właścicielem wynajmującym mieszkanie w cenie 1200 USD miesięcznie w stosunku do rocznej umowy najmu. Udzielenie koncesji w wysokości 100 USD od każdego miesięcznego czynszu (Najemca A) lub bezpłatnego miesiąca na początku najmu (najemca B) skutkowałoby dokładnie taką samą kwotą zapłaconego czynszu w ciągu rocznej umowy najmu: $13,200.

Najemca a:

(1200 zł najmu najmu) – (100 zł ulgi) = 1100 zł najmu efektywnego
(1100 zł najmu efektywnego) x (12 miesięcy) = 13200 zł

Najemca B:

($1,200 lease rent) x (11 months) = $13,200

chociaż oba scenariusze mają taką samą kwotę czynszu, mają one znacznie inny wpływ na zachowanie najemcy i wewnętrzny dialog, jeśli chodzi o przegląd.

koncesje i psychika najemcy

minął rok w twojej nieruchomości, a Najemca A i najemca B muszą odnowić swoje umowy najmu lub przejść dalej.

Najemca a przegląda list odnowienia, który oferuje roczną dzierżawę w cenie $1,248 / miesiąc-wzrost o 4% w stosunku do ich „stawki rynkowej” w wysokości $1,200, co jest zgodne z wynikami lokalnego rynku mieszkań. Ale Najemca a widzi wzrost $148 na czeku $1,100, który piszą co miesiąc — to wzrost o 13,5% w ich umyśle. Mogą ulec pokusie, aby dać personelowi zarządzającemu nieruchomościami trudny czas-lub zdecydować się na przeprowadzkę i poszukiwanie nowej koncesji w innym miejscu.

teraz Najemca B patrzy na swoją ofertę odnowienia. Ich oferta $1,248/miesiąc wygląda bardzo rozsądnie, biorąc pod uwagę, że są przyzwyczajeni do płacenia $1,200 miesięcznie. Taki nominalny wzrost jest mało prawdopodobne, aby poprowadzić ich przez kłopoty z przeprowadzką do innej społeczności mieszkaniowej, o ile personel zarządzający nieruchomościami dbał o nie.

chyba, że masz w swoim budynku profesjonalnego najemcę. Lokatorzy ci mogą wykonać „przeprowadzkę o północy”, tracąc swój depozyt — jeśli taki był-i przenieść się do nowego budynku w celu zabezpieczenia nowej transakcji typu „pierwszy miesiąc za darmo”.

aby temu zapobiec, niektórzy zarządcy apartamentów wynagradzają najemców z nieco niższym wzrostem czynszu — lub nawet modernizacją jednostki — jeśli byli najemcą wysokiej jakości, który płaci na czas i nie powoduje problemów z personelem lub innymi mieszkańcami.

implikacje na zakup lub refinansowanie

przy ubezpieczaniu nieruchomości na kredyt, kredytodawcy są zainteresowani tym, ile dochodów generuje składnik aktywów i ile dochodów może optymalnie wygenerować składnik aktywów. Koncesje dodają dodatkową warstwę do równania.Przy ubezpieczaniu przepływów pieniężnych netto aktywów, koncesje są zazwyczaj odejmowane od dochodu brutto z najmu w celu określenia dochodu netto z najmu — co również uwzględnia takie rzeczy, jak pustostan i niezapłacony czynsz, który jest uważany za „nie do odebrania”.

koncesje można podzielić na trzy różne kategorie: Koncesje na dzierżawę, koncesje na Marketing i koncesje na „czerwoną flagę”.

koncesje na dzierżawę: rabaty oferowane w nowo budowanym produkcie mieszkaniowym w fazie dzierżawy jako mechanizm ułatwiający szybkie osiągnięcie stabilnego obłożenia (około 90%). Te jednostronne ustępstwa na ogół nie budzą obaw kredytodawców, o ile istnieje duża prędkość najmu i rynek dobrze wspiera czynsze z tytułu zapytań.

koncesje marketingowe: możesz również znaleźć koncesje na starsze możliwości inwestycyjne klasy B lub klasy C. Często są to raczej gry marketingowe, ponieważ czynsze w nieruchomości mogą być nieco powyżej stawek rynkowych. „Koncesja”sprawia, że stawki są bardziej zgodne z rynkiem. Tego typu koncesje zwykle nie budzą obaw-ponownie, o ile nieruchomość jest dobrze zajęta, a czynsze są wspierane przez rynek.

koncesje „czerwona flaga”: kredytodawcy mogą zacząć wyrażać pewne obawy, gdy patrzysz na zakup lub refinansowanie nieruchomości z czynszów, które są zgodne z konkurencją rynkową, ale z jakiegokolwiek powodu, ma trwające koncesje na utrzymanie nieruchomości zajęte. Ogólnie jest to czerwona flaga, że są większe problemy dzieje.

niezależnie od Twojego konkretnego stanowiska w sprawie koncesji na nieruchomości, uważaj, aby wyraźnie odnotować wszystkie działania koncesyjne na rolce wynajmu. Ułatwi to życie potencjalnym nabywcom i kredytodawcom.

studium przypadku rynku — koncesje w mieście

dość gadania, przyjrzyjmy się kilku liczbom. Przyjrzymy się wpływowi, jaki mają podstawy rynkowe na koncesje na Manhattanie, ponieważ jest to duży, konkurencyjny rynek z solidnym rurociągiem deweloperskim. Chociaż nie jest to rynek znany z powszechnego stosowania koncesji, spójna seria danych rzuca światło na kilka interesujących zachowań.

(Uwaga: w tej serii danych, dostarczone przez Douglas Elliman i Miller Samuel Inc., „koncesja” obejmuje zwolnienia z opłaty pośrednika — inny rodzaj faktycznego rabatu czynszowego, który występuje, gdy właściciel nieruchomości płaci opłatę pośrednika wynajmu. Opłata ta może trafić do 15% rocznego czynszu na Manhattanie i niektórych modniejszych częściach Brooklynu. Metodologia danych na wykresach poniżej można znaleźć tutaj.)

udział nowo podpisanych umów najmu Manhattanu z koncesjami przedstawia Niebieska linia poniżej.

zauważ, że koncesje te wahają się w zależności od sezonu. W miesiącach zimowych-historycznie niepopularnych dla ruchu in / out – widzimy, że rośnie udział leasingów z koncesjami. W okresie późnej wiosny i lata-typowego sezonu leasingowego – Tempo ustępstw spada.

cofnijmy się o krok i zbadajmy większy cykl wielorodzinny (liniowa linia trendu). Obserwujemy ogólny wzrost wykorzystania koncesji na Manhattanie, ponieważ rurociąg wielorodzinny zaczyna dostarczać spójny strumień nowych jednostek po przerwie w latach recesji.

można wyczuć korelację między koncesjami a budową. Wykres ten analizuje pozorną zależność między inwentaryzacją mieszkania a udziałem nowych umów najmu z koncesjami.

w ostatnich miesiącach dwie serie oddalają się od siebie po prawej stronie wykresu. Spadek koncesji można tłumaczyć letnim sezonem leasingowym. Jeśli w okresie jesienno — zimowym stan zapasów na giełdzie będzie nadal rosnąć — co należy wziąć pod uwagę, że spodziewane 17 000 nowych mieszkań w Nowym Jorku powita potencjalnych najemców po raz pierwszy w 2017 r. – możemy spodziewać się znacznego wzrostu udziału umów najmu z koncesjami, ponieważ aktywność najmu zwalnia w chłodniejszym miesiącu i jest mnóstwo nowych lokali do wyboru.

ale podstawowym rynkiem z pozornie najbliższą korelacją ze wskaźnikiem ustępstw na Manhattanie wydaje się być wskaźnik pustostanów.

wraz ze wzrostem wskaźnika pustostanów rośnie również wskaźnik ustępstw — w przypadku Manhattanu wydaje się to być dwu – lub trzymiesięcznym opóźnieniem.

szybkie spojrzenie na inne rynki

chociaż w Nowym Jorku dostępnych jest wiele danych na temat podstaw rynkowych, istnieje wiele rynków, na których koncesje są znacznie bardziej popularne.

ALN dane wielorodzinne, które śledzą ponad 100 000 nieruchomości w całym kraju, były na tyle uprzejme, że dostarczyły nam informacji na temat rozpowszechnienia koncesji na 20 największych rynkach, które śledzą. Oto jak to wygląda:

Nieruchomości na tych rynkach oferują koncesje, które średnio odpowiadają zniżce 5,25% od „czynszu rynkowego”. Ogólnie rzecz biorąc, rynki na szczycie tej listy mają problemy ze wzrostem liczby ludności/miejsc pracy (jak Tucson) lub nadpodażą w budownictwie mieszkaniowym (jak Houston). A może po prostu lubią używać koncesji jako narzędzia marketingowego, jak wydaje się w przypadku Las Vegas, miasta o drugim najwyższym wskaźniku koncesji (35%), ale drugim najniższym poziomie czynszu (4%). Nie dziwi fakt, że silne rynki podstawowe, takie jak Miami i Los Angeles, znajdują się na samym dole listy.

Podsumowując

mamy nadzieję, że podobała ci się podróż w poszukiwaniu ulg czynszowych. Oto kilka wskazówek, o których należy pamiętać.

• koncesje są skutecznym narzędziem pomagającym ustabilizować nową nieruchomość w trakcie początkowej dzierżawy.
• w przypadku nieruchomości o ugruntowanej pozycji koncesje są zwykle narzędziem marketingowym, aby przekonać najemców, że otrzymują umowę, podczas gdy w rzeczywistości ich czynsz kończy się wartością rynkową.
• Jeśli Twoja główna konkurencja na rynku oferuje ustępstwa, prawdopodobnie będziesz musiał dołączyć do gry.
• zastanów się nad udzieleniem koncesji na czynsz za pierwszy miesiąc, zamiast rozłożenia go w trakcie najmu. W ten sposób najemcy nie będą sprawdzać rzeczywistości, gdy nadejdzie czas odnowienia.
• aby nie dopuścić do odejścia dobrych najemców w pogoń za ustępstwami, rozważ zaoferowanie niższej podwyżki czynszu lub możliwość wybrania ulepszenia dla swojego lokalu (np. nowa lodówka, warstwa farby, osprzęt itp.).
• Jeśli na twoim rynku pojawi się znaczna ilość nowych budynków, prawdopodobnie będziesz musiał oferować oferty, aby dopasować się do koncesji promowanych przez te nowsze aktywa, aby utrzymać wysoki poziom wynajmu.
• wyraźnie zanotuj całą działalność koncesyjną na swojej rolce wynajmu.

Czytaj dalej

jeśli podobały Ci się dane koncesyjne i podstawy rynkowe na Manhattanie, powinieneś zapoznać się z naszymi raportami trendów inwestycyjnych Small Balance Multifamily 2Q 2016. Opracowany we współpracy z Chandan Economics, kwartalny zbiór danych analizuje trendy w zakresie stóp procentowych, Dscr, długu na dolara NOI, LTV i innych.