San Francisco jest jednym z najdroższych miejsc do wynajęcia w kraju, gdzie przeciętne mieszkanie będzie kosztować około $3600 miesięcznie. Ale drogie miasto jest również domem dla niektórych z najbardziej chronionych najemców w USA. – zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wynajmu z 1979 r. i przepisami Rady wynajmu San Francisco, wielu najemców w San Francisco jest dobrze zabezpieczonych przed znacznymi podwyżkami czynszu lub nieuzasadnionymi eksmisjami.

nawet przy zdrowej ilości zabezpieczeń niektórzy najemcy boją się żądać napraw lub zgłaszać problemy swoim właścicielom ze strachu przed podwyżką czynszu. Rozmawialiśmy z Jennifer Feiber z Związku najemców San Francisco, aby dowiedzieć się niektórych praw najemców San Francisco, wraz z niektórymi rzeczami, które właściciele mogą robić nielegalnie (nawet jeśli nie zdają sobie z tego sprawy).

podwyższenie czynszu

ponad 60% najemców w San Francisco mieszka w mieszkaniach kontrolowanych czynszem, które są chronione przez rozporządzenie o wynajmie z 1979 r., co oznacza, że ich właściciel nie może zdecydować się nagle podnieść czynszu o dowolną kwotę, jaką chce. Niestety dotyczy to tylko najemców w budynkach sprzed 1979 roku — każdy, kto mieszka w nowszym budynku, nie jest chroniony przez ścisłe przepisy dotyczące kontroli czynszu w mieście.

obecnie czynsz w mieszkaniach sterowanych czynszem można podnosić tylko raz na 12 miesięcy w wysokości 2,6%. To powiedziawszy, jeśli właściciel zdecyduje się nie podnosić czynszu w ciągu jednego okresu 12 miesięcy, mogą „bank”, że wzrost czynszu na przyszłość, większy.

eksmisje

rozporządzenie Rent z 1979 r.chroni również wielu najemców Z San Francisco przed eksmisją. Jeśli mieszkanie jest czynsz kontrolowany, właściciel może eksmitować tylko z tych 16 powodów prawnych, i muszą mieć „uczciwy zamiar, bez ukrytego motywu” eksmisji. Innymi słowy, nie mogą cię zmusić do podniesienia czynszu.

według Feibera, ponieważ San Francisco ma bardzo specyficzne prawo eksmisji, najemcy nie powinni się wyprowadzać bez ważnego, prawnego powodu podanego przez właściciela.

„jedną z najważniejszych rzeczy, o których mówimy lokatorom, nie ma czegoś takiego jak werbalna eksmisja” – powiedział Feiber.

Jeśli mieszkasz w mieszkaniu rynkowym (takim, które nie podlega przepisom ustawy o czynszu z 1979 r.), nie masz takich samych zabezpieczeń eksmisji. Jeśli jednak okaże się, że mieszkasz w nielegalnej jednostce (co oznacza, że właściciel nie uzyskał pozwolenia), zazwyczaj będziesz objęty rozporządzeniem w sprawie wynajmu i uzyskasz ochronę kontroli czynszu i bezpieczeństwa eksmisji, ponieważ jednostka nie ma certyfikatu zajętości, zgodnie z Curbed SF.

Nie dokonywanie terminowych napraw

zgodnie z Zarządem wynajmu w San Francisco najemcy powinni powiadomić właściciela o naprawie telefonem i listem. Właściciele muszą odpowiedzieć na prośby najemcy w ciągu około tygodnia, a jeśli nie, Najemca powinien ponownie skontaktować się z wydziałem zdrowia lub budownictwa w mieście. Jeśli naprawy nie zostaną naprawione, najemcy mogą uzyskać obniżkę czynszu, składając wniosek w Radzie wynajmu.

„w mieście jest wielu najemców, którzy mają tani czynsz dzięki kontroli czynszu, ale ich mieszkanie jest podupadłe i boją się poprosić o naprawy, ponieważ czują, że to rzuci na nich światło” – powiedział Feiber.

„ale widzieliśmy, że lokatorzy, którzy dochodzić swoich praw, są bardziej chronieni, ponieważ właściciel widzi, że wiedzą, co robią” – dodała.

depozyty zabezpieczające i przeprowadzki

depozyty zabezpieczające ponoszą odsetki, a wszyscy najemcy San Francisco mają prawo do tych odsetek-zarówno ci, którzy wynajmują mieszkania kontrolowane przez czynsz, jak i mieszkania o rynkowej stopie procentowej. Kiedy wyprowadzisz się i (miejmy nadzieję) odzyskasz depozyt zabezpieczający, powinieneś również otrzymać odsetki, które naliczono.

najemcy San Francisco są również uprawnieni do kontroli na dwa tygodnie przed datą wyprowadzki, w której wynajmujący musi wyjaśnić wszelkie niezbędne naprawy lub Sprzątanie, które muszą nastąpić przed odejściem najemcy i przed potrąceniem. Gdy najemca się wyprowadzi, wynajmujący musi zwrócić kaucję w ciągu 21 dni, pomniejszoną o wszelkie szkody wykraczające poza normalne zużycie lub niezapłacone rachunki lub czynsz.

Twój widok i remonty

Jeśli mieszkasz w mieszkaniu z widokiem, a ten widok został sprzedany w aukcji mieszkania, technicznie płacisz za ten widok w czynszu. Jeśli twój widok na Bay Bridge jest zablokowany przez nowy budynek,możesz złożyć wniosek o obniżenie czynszu, składając petycję w Radzie wynajmu. Pamiętaj, że twój widok nie jest czymś, nad czym Właściciel może kontrolować, ale muszą przestrzegać obniżki czynszu, jeśli jest ona przyznawana przez Zarząd wynajmu.

Jeśli wynajmujący zdecyduje się na remont, może uzyskać pozwolenie na remont bez konieczności ujawniania, ilu najemców mieszka w budynku. Technicznie, mogą rozpocząć i zakończyć remont bez ostrzeżenia swoich najemców. Jednak po wyremontowaniu mieszkania kontrolowanego czynszem właściciel nie może podnosić czynszu-czynsz podstawowy musi pozostać taki sam, a właściciel musi przestrzegać zasad podwyższania czynszu dla mieszkań kontrolowanych czynszem.

uczciwe prawo mieszkaniowe

To nie jest specyficzne dla San Francisco, ale ważne, aby pamiętać. Fair Housing Act chroni najemców i określa wytyczne dla właścicieli w procesie wynajmu. Zgodnie z Ustawą Fair Housing Act dyskryminacja ze względu na płeć, rasę, kolor skóry, pochodzenie narodowe, religię, status rodzinny lub niepełnosprawność podczas wynajmu lub zakupu domu jest nielegalna.

i chociaż sprawiedliwe prawo mieszkaniowe nie zakazuje dyskryminacji ze względu na orientację seksualną lub tożsamość płciową, Kalifornia jest jednym z 22 stanów, które to robią. Jeśli wynajmujący odmawia najemcy w procesie wynajmu, musi mieć uzasadniony powód prawny, aby go wykonać.

Jeśli masz pytania dotyczące Kalifornijskiego prawa Lokatorsko-własnościowego lub szukasz nowego lokalu (i nowego właściciela), sprawdź oferty w Twojej okolicy.