w każdym scenariuszu jedną z najważniejszych informacji na temat nieruchomości jest jej rozmiar.
od wielkości działki, do wielkości budynku, do liczby jednostek i wielkości każdej jednostki.
patrząc na wielkość wnętrza budynku, istnieje duża różnica między jego użytkowymi stopami kwadratowymi a czynszowymi stopami kwadratowymi.
choć może to brzmieć prosto, nie zawsze tak jest (zwłaszcza biorąc pod uwagę różne typy budynków wielorodzinnych).
poniżej omówimy różnicę między stopami kwadratowymi do wynajęcia i nadającymi się do użytku, a także sposób obliczania każdej miary i jej współczynnika obciążenia.
połączymy wszystko na końcu z przykładem.
Powierzchnia użytkowa a powierzchnia czynszowa: zrozumienie różnicy
Powierzchnia użytkowa (USF)
Powierzchnia użytkowa to powierzchnia, którą najemca zajmuje od ściany do ściany.
oznacza to, że powierzchnia użytkowa będzie inna dla każdego najemcy budynku.
środek nie obejmuje wspólnych obszarów budynku, takich jak Hole, toalety ogólne, klatki schodowe, magazyny i wspólne korytarze—jest to tylko obszar wypełniony w ramach określonej jednostki.
w przypadku najemców komercyjnych wynajmujących całe piętro lub kilka pięter Powierzchnia użytkowa w ich lokalu obejmowałaby korytarze i toalety, ponieważ są to powierzchnie, które służą wyłącznie ich podłodze.
krótko mówiąc, z punktu widzenia najemcy Powierzchnia użytkowa może być postrzegana jako wszystko w granicach ich piętra/jednostki.
Powierzchnia czynszowa (RSF)
powierzchnia czynszowa to powierzchnia użytkowa najemcy plus część powierzchni wspólnej budynku.
to tylko kwestia podziału wspólnej przestrzeni pomiędzy wszystkich najemców budynku (w celach najmu).
pomyśl o tym w ten sposób: właściciel nieruchomości musi zapłacić za cały budynek.
nic dziwnego.
ale oprócz tego, pomieszczenia wspólne, klatki schodowe, toalety itp.są wykorzystywane przez wszystkich najemców, bez bezpośredniej dzierżawy przez żadnego z nich.
dodając część tej wspólnej powierzchni do powierzchni użytkowej najemcy, powierzchnia czynszowa służy jako sposób na uwzględnienie tego proporcjonalnego wykorzystania w umowie najmu najemcy.
czynsz miesięczny będzie zawsze ustalany za pomocą stóp kwadratowych do wynajęcia.
współczynnik obciążenia
wzrost powierzchni kwadratowej nad powierzchnią użytkową można określić jako „współczynnik obciążenia”, „współczynnik powierzchni wspólnej” lub „współczynnik dodatkowy.”
jest to na ogół w zakresie 10-15% i może być wyższa w niektórych budynkach.
oceniając powierzchnię nieruchomości komercyjnych, musisz mieć świadomość współczynnika obciążenia, aby dokładnie wiedzieć, co otrzymujesz, po jakim koszcie i jaki jest podział z powierzchni do wynajęcia na użytkową.
Jak obliczyć współczynnik obciążenia
krótko mówiąc, obliczanie współczynnika obciążenia na nieruchomości komercyjnej jest dość proste.
najpierw znajdź całkowitą powierzchnię budynku.
następnie odejmij wszystkie wspólne powierzchnie kwadratowe, aby uzyskać całkowitą użyteczną powierzchnię kwadratową.
(właściciel lub agent właściciela powinien być w stanie podać te numery.)
stamtąd podziel całkowitą powierzchnię podłogi przez użyteczny metraż kwadratowy, a otrzymasz współczynnik obciążenia.
współczynnik obciążenia przykład:
powiedzmy, że budynek o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych ma 15 000 stóp kwadratowych wspólnej przestrzeni.
Powierzchnia użytkowa wynosiłaby 85 000 stóp kwadratowych – co można uzyskać, odejmując wspólną przestrzeń (15 000 sf) od całkowitej powierzchni podłogi (100 000 sf).
stamtąd, bardzo prosto, podzieliłbyś całkowitą powierzchnię kwadratową (100 000 sf) przez użyteczną powierzchnię kwadratową (85 000 sf).
to daje współczynnik obciążenia 1.176, co może być wyrażone jako współczynnik obciążenia 17,6%.
innymi słowy, 17,6% powierzchni nieruchomości nie jest przestrzenią użytkową (z perspektywy jednego najemcy).
użyteczność kontra stopy kwadratowe do wynajęcia przykład
przyjrzyjmy się szybkiemu scenariuszowi porównującemu współczynniki obciążenia i powierzchnię kwadratową do wynajęcia, aby zobaczyć, dlaczego warto przyjrzeć się każdemu miarze osobno.
przykładowy scenariusz
w tym przykładzie najemca patrzy na dwa różne budynki biurowe:
- oba budynki mają 5000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej.
- budynki mają dokładnie takie same stawki czynszu.
jedyną różnicą między tymi dwoma budynkami są ich współczynniki obciążenia.
Powierzchnia biurowa #1:
pierwsza opcja ma współczynnik obciążenia 20%.
więc, jeśli weźmiesz 5000 stóp kwadratowych i pomnożysz je przez współczynnik obciążenia 20%, Zostaniesz z dodatkowym 1000 sf przestrzeni.
To jest to, co jest porcjowane jako powierzchnia do wynajęcia, co daje w sumie 6,000 stóp kwadratowych do wynajęcia.
podsumowując, obliczenia wyglądają następująco:
- 5,000 x 20% = 1,000 stóp kwadratowych
(SF X współczynnik obciążenia = dodatkowa powierzchnia najmu) - 5,000 + 1,000 = 6,000 stóp kwadratowych
(SF + dodatkowa powierzchnia najmu = stopy kwadratowe do wynajęcia)
Powierzchnia biurowa #2:
druga opcja ma współczynnik obciążenia 15%.
więc tym razem, ponownie mnożąc użyteczne stopy kwadratowe przez współczynnik obciążenia (5000 x 15%), zostałoby 750 sf dodatkowej przestrzeni.
dodaj je do siebie, a masz teraz 5,750 stóp kwadratowych do wynajęcia dla biurowca # 2.
z którym najemcą powinien się wybrać?
cóż, powierzchnia biurowa #2 ma mniej powierzchni najmu, ale taką samą ilość powierzchni użytkowej.
z punktu widzenia najemcy, z miejscem #1, płacisz za 6000 sf, aby użyć 5000 sf.
z spacją #2 płacisz za 5750 sf, aby również użyć 5000 sf, w tym samym tempie co spacja #1.
krótko mówiąc, płacisz mniej za tę samą ilość miejsca—dzięki czemu #2 jest lepszą opcją z czysto kosztowego punktu widzenia.
to, co pozostało do rozważenia, to udogodnienia w budynku.
oczywiście, opcja # 2 jest tańsza, ale może opcja # 1 ma znacznie lepsze wspólne udogodnienia, które sprawiają, że jest warta dodatkowych kosztów.
na przykład, być może często masz klientów odwiedzających Biuro i chcesz, aby przechodzili przez ładniejszy lobby.
a może budynek ma wspólną kuchnię. W takim przypadku można faktycznie zaoszczędzić na kosztach utrzymania i magazynowania kuchni, jednocześnie zyskując dodatkową przestrzeń roboczą w powierzchni użytkowej.
prawdziwa odpowiedź na powyższy przykład zależy od wielu czynników.
Wynajem powierzchni kwadratowych też nie zawsze jest taki prosty:
czasami właściciele nawet przesuwają współczynnik obciążenia i powierzchnię użytkową do punktu, w którym staje się częścią procesu negocjacji.
oprócz przekopywania się przez każdy pomiar przestrzeni w budynku, ważne jest, aby dokładnie przeczytać drobny druk, aby upewnić się, że wszystko jest dokładnie przedstawione.
w końcu stopy kwadratowe użytkowe i stopy kwadratowe do wynajęcia działają razem, aby pomóc Ci jak najlepiej zrozumieć nieruchomość, wiedzieć, na co wydajesz pieniądze (lub na co klient wydaje pieniądze).