i vilket scenario som helst är en av de mest relevanta delarna av intel på en fastighet dess storlek.
från partiets storlek, till byggnadens storlek, till antalet enheter och storleken på varje enskild enhet.
När man tittar på storleken på insidan av en byggnad är det stor skillnad mellan dess användbara kvadratmeter och uthyrningsbara kvadratmeter.
även om det kanske låter enkelt, så är det inte alltid fallet (särskilt när man överväger olika typer av byggnader med flera hyresgäster).
nedan går vi över skillnaden mellan uthyrningsbara och användbara kvadratfot, samt hur man beräknar varje mått och dess belastningsfaktor.
vi knyter allt ihop i slutet med ett exempel.
användbar vs uthyrbar kvadratfot: förstå skillnaden
användbar kvadratfot (USF)
användbar kvadratmeter är det faktiska utrymmet som en hyresgäst upptar från vägg till vägg.
det betyder att de användbara kvadratmeter kommer att vara olika för varje hyresgäst i en byggnad.
åtgärden omfattar inte gemensamma utrymmen i en byggnad, såsom lobbyer, allmänna toaletter, trapphus, förråd och delade hallar—det är bara det område som fylls i en viss enhet.
för kommersiella hyresgäster som hyr ett helt golv eller flera våningar, skulle de användbara kvadratmeter i deras enhet omfatta hallar och toaletter, eftersom de är områden av utrymme som uteslutande tjänar deras golv.
kort sagt, ur hyresgästens synvinkel kan användbara kvadratmeter ses som vad som helst inom gränserna för deras golv/enhet.
Uthyrbara kvadratfot (RSF)
Uthyrbara kvadratmeter är en hyresgästs användbara kvadratmeter plus en del av byggnadens delade kvadratmeter.
det handlar bara om att dela upp delat utrymme bland alla hyresgäster i byggnaden (för leasingändamål).
Tänk på det så här: fastighetsägaren måste betala för hela byggnaden.
ingen överraskning där.
men utöver det används gemensamma utrymmen, trappor, allmänna toaletter och så vidare av alla hyresgäster utan att hyras direkt av någon av dem.
genom att lägga till en del av det gemensamma utrymmet på en hyresgästs användbara kvadratmeter, tjänar uthyrningsbara kvadratmeter som ett sätt att faktorera den proportionella användningen i en hyresgästs hyresavtal.
Månadshyra kommer alltid att bestämmas med hyrbara kvadratfot.
Load Factor
ökningen av hyrbara kvadratmeter ovanför dina användbara kvadratmeter kan kallas ”load factor”, ”common area factor ”eller” add-on factor.”
detta är i allmänhet i intervallet 10-15% och kan vara högre i vissa byggnader.
När du utvärderar kommersiella fastigheter utrymme, du vill vara medveten om lastfaktor, så att du vet exakt vad du får, till vilken kostnad, och vad fördelningen är från uthyrningsbar till användbar sq/ft.
hur man beräknar belastningsfaktor
nämns kort ovan, beräkning av belastningsfaktorn på en kommersiell fastighet är ganska enkelt.
först, hitta den totala golvytan i en byggnad.
subtrahera sedan alla delade kvadratmeter för att få totalt användbara kvadratmeter.
(ägaren eller ägarens agent ska kunna ge dig dessa nummer.)
därifrån delar du den totala golvytan med de användbara kvadratmeterna, så får du din belastningsfaktor.
Lastfaktorexempel:
låt oss säga att en byggnad på 100 000 kvadratmeter har 15 000 kvadratmeter delat utrymme.
den användbara kvadratmeter skulle vara 85 000 kvadratmeter-vilket du får genom att subtrahera det delade utrymmet (15 000 sf) från det totala golvytan (100 000 sf).
därifrån, mycket enkelt, skulle du dela den totala kvadratmeter (100.000 sf) av användbara kvadratmeter (85.000 sf).
som skulle ge dig en belastningsfaktor på 1.176, som kan uttryckas som en belastningsfaktor på 17,6%.
med andra ord är 17,6% av egenskapsutrymmet inte användbart utrymme (från en enda hyresgästs perspektiv).
användbar vs. hyrbar kvadratfot exempel
Låt oss titta på ett snabbt scenario som jämför belastningsfaktorer och hyrbara kvadratmeter för att se varför det är användbart att titta på varje åtgärd separat.
Exempelscenario
i det här exemplet tittar en hyresgäst på två olika kontorsbyggnader:
- båda byggnaderna har 5 000 kvadratmeter användbart utrymme.
- byggnaderna har exakt samma priser.
det enda olika måttet mellan de två byggnaderna är deras belastningsfaktorer.
Office Space #1:
det första alternativet har en 20% belastningsfaktor.
Så om du tar 5 000 användbara kvadratmeter och multiplicerar den med belastningsfaktorn på 20%, skulle du vara kvar med ytterligare 1 000 sf utrymme.
det är vad som delas in som uthyrningsbart utrymme, vilket ger dig totalt 6000 uthyrningsbara kvadratmeter.
för att sammanfatta går beräkningen enligt följande:
- 5,000 x 20% = 1,000 kvadratfot
(användbar SF x lastfaktor = ytterligare uthyrningsutrymme) - 5,000 + 1,000 = 6,000 kvadratfot
(användbar sf + ytterligare uthyrningsutrymme = uthyrningsbar kvadratfot)
Office Space #2:
det andra alternativet har en lastfaktor på 15%.
så den här gången, genom att multiplicera de användbara kvadratfot med belastningsfaktorn (5000 x 15%), skulle du vara kvar med 750 sf extra utrymme.
Lägg till dem tillsammans, och du är nu kvar med 5,750 uthyrningsbara kvadratmeter för kontorsbyggnad #2.
vilken ska en hyresgäst gå med?
Tja, office space # 2 har mindre uthyrningsbara kvadratmeter, men samma mängd användbart utrymme.
från en hyresgästs perspektiv, med space #1, betalar du för 6,000 sf för att använda 5,000 sf.
med space # 2 betalar du för 5,750 sf för att också använda 5,000 sf, i samma takt som space #1.
kort sagt, du betalar mindre för samma mängd utrymme-gör #2 det bättre alternativet från en ren kostnadssynpunkt.
vad som återstår att tänka på är bekvämligheterna i byggnaden.
visst, alternativ # 2 är billigare, men kanske alternativ #1 har mycket bättre delade bekvämligheter som gör det värt den extra kostnaden.
till exempel kanske du ofta har kunder som besöker kontoret och vill få dem att passera genom en trevligare lobby.
eller kanske en byggnad har ett gemensamt kök. I det här fallet kan du faktiskt spara på kostnaderna för att underhålla och lagra ett kök, samtidigt som du får ytterligare arbetsutrymme inom dina användbara kvadratmeter.
det verkliga svaret på ovanstående exempel beror på många faktorer.
hyrbara kvadratmeter är inte alltid så enkelt, antingen:
Ibland kommer hyresvärdar till och med att fudga belastningsfaktorn och användbara kvadratmeter till den punkt där det blir en del av förhandlingsprocessen.
förutom att gräva igenom varje mätning av utrymme i en byggnad är det viktigt att läsa det finstilta noggrant för att se till att allt representeras korrekt.
i slutändan fungerar användbara kvadratmeter och uthyrningsbara kvadratmeter i tandem för att hjälpa dig att bäst förstå en fastighet, för att veta vad du spenderar dina pengar på (eller vad din klient spenderar sina pengar på).