det är ofta en fråga om vad du vill att något ska vara, inte nödvändigtvis vad det är. IRS har tillhandahållit olika skattekoder för disposition av olika former av egendom. Om vi till exempel tittar på fastigheter gäller avsnitt 121 för försäljning av en primär bostad, avsnitt 1031 gäller för fastigheter som innehas för investeringar och avsnitt 1033 som gäller för egendom som ofrivilligt konverteras—bara för att nämna några. Varje avsnitt innehåller positiva och negativa. Varje gång du överväga att sälja en fastighet, bör du titta på de möjligheter som varje kan erbjuda dig.
typiskt sett tillåter avancerad planering ofta att man minimerar skattekonsekvenser genom användning av en eller flera skatteavsnitt. IRS inser att en persons omständigheter kan förändras; därför är det okej för egendom att förändras i karaktär Övertid. Detta innebär att en förvaltningsfastighet kan så småningom bli en primär bostad, ett fritidshus en förvaltningsfastighet, en primär bostad en förvaltningsfastighet, och så vidare.
det kan finnas några ytterligare regler när egenskapen konverteras. Tänk på följande möjligheter.
utbyte från en investeringsfastighet till en annan som vid ett framtida datum kan bli en primär bostad
regeringen har erkänt möjligheten för detta scenario genom att skapa en särskild regel som gäller specifikt för den. När en fastighet har förvärvats genom en 1031-utbyte och senare omvandlats till en primär bostad, står ägaren inför en obligatorisk femårsperiod innan han har möjlighet att sälja för att erhålla avsnitt 121-uteslutning. Skattebetalaren måste fortfarande uppfylla minst två av fem års beläggning som primär bostad.
använda både avsnitt 121 och avsnitt 1031 när fastighetsvärdet är större än uteslutningen
många skattebetalare undrar vilka alternativ de har när man överväger dispositionen av en primär bostad och vinsterna faller utanför $250k individ eller $500k gift uteslutningsgränser. 1997, när avsnitt 121 installerades, var bostadspriserna betydligt lägre än de är idag och gränser som en gång verkade rimliga, faller idag kort. Ett alternativ som ägaren har är att flytta ut ur den primära bostaden och etablera fastigheten som en investering. Efter en rimlig smaksättningsperiod är det då möjligt att sälja investeringshemmet med hjälp av avsnitt 1031. Faktum är att om försäljningen av förvaltningsfastigheter sker under en tidsperiod som avsnitt 121 fortfarande kan tillämpas, har regeringen tillåtit tillämpningen av båda skattekoderna. Detta gör det möjligt att ta bort uteslutningen och bara byta ut restbeloppet med avsnitt 1031.
tillämpa avsnitt 1033 när staden vill förvärva en fastighet från dig för framtida utveckling.
det är möjligt för staden att förvärva egendom du har haft för investeringar, så att du kan använda en 1031 utbyte. Eller det kan vara möjligt för staden att förvärva fastigheten genom ofrivillig omvandling, så att du kan använda Avsnitt 1033. Medan avsnitt 1031 kan erbjuda större flexibilitet av liknande krav, erbjuder avsnitt 1033 fördelar i tidskrav och tillåter mottagande av försäljningsintäkter.
som du kan se är det ofta inte frågan om vad något är, det är en fråga om vad du vill att det ska vara. När man överväger dispositionen av en tillgång är det viktigt att du konsulterar lämplig skattemyndighet för att granska dina möjligheter. Equity Advantage är här för att arbeta med ditt skatte-och juridiska team. Ring oss för en kort genomgång av de möjligheter som kan vara tillgängliga för dig.
