Om du vill lyckas i fastigheter är den främsta prioriteringen att hitta motiverade säljare och många av dem.

Om du inte kan göra det, är resten av processen inte ens värt att prata om eftersom hela spelet börjar och slutar med din förmåga att hitta säljare som kommer att acceptera dina låga erbjudanden och spela efter dina villkor.

Vad är en” motiverad säljare ” ändå?

i mitt sinne är en ”motiverad säljare” en fastighetsägare som är villig att göra minst en av följande saker:

• sälja sin egendom till ett mycket lågt pris (jag menar verkligen låg… tror någonstans i närheten av 10% – 30% av marknadsvärdet).

• sälja sin egendom med mycket flexibla villkor (dvs säljare som i princip kommer att finansiera fastigheten för dig, behöver inga pengar ner och debitera 0% ränta).

självklart måste dessa typer av säljare komma överens om ett ganska löjligt erbjudande. De måste sälja sin egendom nästan helt på dina villkor och i dina intressen. Saker som i teorin ingen förnuftig person någonsin skulle vara villig att göra.

Om du vill göra din nästa fastighetsinvestering till en ”säker sak” måste du vara i en position där du inte har något att förlora och allt att vinna. Å andra sidan måste säljaren vara i en position där de är villiga att förlora allt och gå bort från sin egendom med lite (om något) att visa för det.

Jag vet att det låter galet. Heck, det kan till och med låta omöjligt… men jag kommer att förklara exakt hur jag hittar dessa säljare regelbundet och få dem att ringa mig och be mig att köpa sin egendom för vilket pris jag känner för att betala.

om du är skeptisk förstår jag. Jag inser att detta kanske låter för bra för att vara sant. När allt kommer omkring, vem skulle någonsin gå med på sådana upprörande villkor som detta? Finns det verkligen erbjudanden som detta att ha där ute? Finns det faktiska fastighetsägare som kommer att sälja sin egendom för nästan ingenting?

svaret är ett rungande ja. Låt oss nu prata om hur du kan hitta dem!

hur man får listan

allt börjar med din förmåga att hitta en riktad lista över fastighetsägare som är mycket motiverade att sälja.

Vi letar inte bara efter någon lista över fastighetsägare. Vi letar efter en mycket specifik demografisk av personer som (statistiskt sett) är mycket mer benägna att sälja sin egendom än den genomsnittliga fastighetsägaren.

det finns flera olika sätt att gå om att få dessa listor. Beroende på vilka områden i USA du arbetar i kan vissa metoder fungera bättre än andra.

Metod 1: Arbeta med länet

på de flesta marknader där jag har arbetat är min föredragna metod att få den här listan direkt från länet.

specifikt letar jag efter länets brottsliga skattelista. Varje län har den här listan, och det är en absolut guldgruva av information som kan hjälpa dig att spåra några av de mest motiverade säljarna i ett visst område. För mer information om hur du får tag på den här listan förklarar jag det i detalj i det här blogginlägget.

att arbeta direkt med länet har sina fördelar och nackdelar.

den största fördelen är att data är så färska och så exakt som det någonsin kommer att vara eftersom det kommer direkt från länets databas i realtid. Detta är viktigt eftersom det är viktigt att arbeta med aktuella och korrekta uppgifter när man gör en direktreklam. Utan det kan du sluta slösa mycket tid och pengar på post som inte når rätt personer, vilket kan skada dina resultat i varje efterföljande steg i denna process.

nackdelen är att många län kan vara svåra att arbeta med. Några av listorna som dessa län tillhandahåller (förutsatt att du kan få dem alls) kan presentera några stora problem när du sorterar och organiserar dem. Det är inte omöjligt att få jobbet gjort, men vissa län gör detta till en mycket besvärlig och tidskrävande process.

Metod 2: Arbeta med en datatjänst

ett annat sätt att få den här listan är att beställa din lista från en fastighetsdatatjänst.

många olika företag kan tillhandahålla dessa listor i ett rent, fungerande format. Vissa är dyra; andra är relativt billiga. Vissa är bra på att generera vissa typer av listor, andra på listor för andra ändamål.

ingen av dem är perfekta på alla sätt, men om du vet exakt vilka typer av fastighetsägare du letar efter är de data du behöver förmodligen där ute någonstans.

jag sammanställde en omfattande jämförelse av flera av datatjänsterna i det här blogginlägget, så kolla in det om du inte är säker på var du ska börja.

under de tidigare åren av min investerarkarriär arbetade jag med ett företag som heter AgentPro247 för att få dessa listor. Idag använder jag en tjänst som heter DataTree.

den främsta fördelen med dessa tjänster är att de gör det relativt billigt att få dessa listor, och de är båda en bra resurs för fastighetsforskning.

här är en snabb översikt över hur DataTree fungerar:

Tänk på-all denna information är offentlig. Om du vet exakt vart du ska gå kan du förmodligen slå upp någon av dessa egenskaper på några minuter och hitta det mesta av denna grundläggande information på länets webbplats.

nackdelen med dessa typer av datatjänster är att vissa av länen (särskilt de mer lantliga) kommer att ha föråldrade och/eller ofullständiga databaser. Av den anledningen har jag funnit att även om de flesta datatjänster är mycket bekvämare, är de inte alltid den bästa lösningen i varje län. Som sagt, där det fungerar kan det göra underverk.

som du kan föreställa dig använder många olika människor och företag dessa data för att skapa massutskick. Om du någonsin har fått skräppost innan, är chansen att de hittade ditt namn och information från denna typ av offentlig informationsdatabas.

RELATERAD: Hur jag hittar motiverade säljare (och få dem att ringa mig). Steg 2: sortera listan

varför direktreklam fungerar

de flesta direktreklam kampanjer är inte särskilt effektiva. Varför? Eftersom en hel del direktreklam marknadsförare inte gör ett bra jobb på att minska ner sin målgrupp. De skickar ut mail till ett brett spektrum av människor (de flesta behöver inte vad de har att erbjuda) och som ett resultat slösar de bort en obscen summa pengar.

de flesta direktmarknadsförare anser att en svarsfrekvens på 1% är ”framgångsrik.”

jag anser det ”patetiskt.”

När vi skickar ut e-post kommer vi att bli mycket smartare om vem vi försöker nå.

målet är inte att skicka ut en massiv mängd e-post. Målet är att skicka vårt budskap till lämpliga personer. Om vi vill få en högre svarsfrekvens (vilket gör vår e-postkampanj mer värdefull) kommer detta bara att hända genom att få en kvalitetslista.

Som nämnts i videon ovan tillåter DataTree oss att välja ut specifika typer av fastigheter och ägare på ett antal olika nivåer. Genom att göra det kan vi sätta ihop en direktreklam kampanj som kommer att få en mycket bättre svarsfrekvens än 1% eftersom vi riktar rätt typer av människor som behöver vad vi erbjuder dem. I genomsnitt är mina svarsfrekvenser vanligtvis i intervallet 5-10% (och ännu högre ibland).

det är viktigt att ha aktuell information och rätt mottagare på din lista. Om du inte filtrerar din lista på lämpligt sätt och / eller om du arbetar med föråldrad information kommer du att slösa bort mycket tid och pengar.

med detta i åtanke gillar jag att rikta in mina listor baserat på några viktiga egenskaper:

fastighetsägare som bor utanför länet (eller utanför staten).

människor som bor utanför staten (och till och med utanför länet) tenderar att vara mycket mer urkopplade från sina investeringsfastigheter. Många av dessa människor var tvungna att flytta oväntat, och av någon anledning bryr de sig bara inte om sin egendom. Det är en ”out of sight, out of mind” situation. Dessa människor har ett egenintresse i likvidation så snart som möjligt eftersom fastigheten har blivit ett drag på deras ekonomi.

fastighetsägare som inte bor på sin egendom (frånvarande ägare).

av uppenbara skäl är frånvarande ägare mycket mer benägna att dela med en förvaltningsfastighet än de är med sin personliga bostad. Förvänta dig inte att folk ska sälja dig taket över huvudet för pennies på dollarn; det brukar inte hända.

fastighetsägare som har ägt sin egendom i tio år eller längre.

ibland gillar jag att sortera mina listor med dessa kriterier eftersom fastigheter som har ägts under en längre period är mycket mer benägna att ägas gratis och tydliga. Med dessa egenskaper har ägaren mer eget kapital att leka med, vilket ger dem mer frihet att sälja sin egendom till en enorm rabatt.

fastighetsägare som har brottsliga skatter.

många av dessa ägare är i slutet av sitt rep ekonomiskt. De har bokstavligen inte tid eller pengar att vänta på ett högre erbjudande. Om de inte säljer fastigheten till dig, kommer de att förlora allt till skatteavskärmning. Självklart måste du ta hand om skatterna när du köper det, men dessa felaktigheter ger dig ofta mycket hävstång för att göra ett lågt bollerbjudande.

egenskaper som ligger i rätt prisklass.

om du inte är intresserad av att köpa en miljon dollar egendom, då inte värva människor som äger dessa egenskaper. Så enkelt är det. Om du kan screena de egenskaper som tydligt ligger utanför ditt prisklass till att börja med, gör det! Du slösar bara bort Porto om du skickar till fastighetsägare som du aldrig tänker köpa från.

som du kan föreställa dig kan du sortera dina listor med andra filosofier och metoder (och jag uppmuntrar dig att testa några av dina egna som du tycker passar), men det här är de vanligaste sorteringsmetoderna som jag har sett används i hela branschen.

Direktreklam är verkligen inte gratis, men när det är gjort rätt—det fungerar. Det finns inget bättre sätt att nå en målgrupp på så kort tid. Om du inte har provat direktreklam ännu, uppmanar jag dig att ge det ett skott. Du kan bli positivt överraskad.

RELATERAD: Hur jag hittar motiverade säljare (och få dem att ringa mig). Steg 3: Skicka e-post

när direktreklam besviken

från tid till annan, jag har hört från investerare som har provat denna lista-dra metod, och de har inte fått en bra svarsfrekvens.

tyvärr är denna risk inneboende i någon direktreklam kampanj. Det kan finnas många anledningar till varför detta händer. Framgången för en kampanj beror på minst två viktiga faktorer:

Problem #1: källan till din lista

det är viktigt att förstå att vissa län gör ett mycket dåligt jobb med att behålla sina offentliga register och ett ännu värre jobb med att göra dessa data tillgängliga för dessa tredje parts datatjänster att dra från. Jag har funnit att detta vanligtvis händer i län som är mycket lantliga och glesbefolkade. Detta beror förmodligen på att de inte har skatteintäkterna för att hålla ett solidt offentligt registersystem.

När ett län inte ger bra data betyder det att data som är tillgängliga från tjänster som AgentPro247 och DataTree inte kommer att bli bättre. När våra listdata inte är aktuella eller korrekta översätts det vanligtvis till en mycket lägre svarsfrekvens (för i slutet av dagen, oavsett hur bra vi filtrerar våra listor, når våra mailare inte rätt personer).

lyckligtvis kommer vissa (men inte alla) datatjänster att ge dig möjlighet att verifiera hur aktuell data är i deras databas. AgentPro247 och DataTree har denna förmåga.

generellt sett är det inte dåligt att göra ett test med varje direktreklam kampanj, och särskilt när du försöker bryta sig in på en ny marknad. Prova att skicka ut 100-200 postbitar i det nya området du försöker arbeta och se vilken typ av svarsfrekvens du får. Gör detta innan du spränger ut ur porten med 1000 + mailers.

om din svarsfrekvens är hemsk kan du snabbt bestämma att listorna du drar inte fungerar tillräckligt i det här området. Du kan börja diagnostisera problemet (eller få din lista från en annan källa) innan du investerar en förmögenhet i en kampanj som kommer att misslyckas.

Problem # 2: Dina filtreringskriterier

ett annat problem kan helt enkelt vara hur du filtrerar din lista.

• filtrerar du bort de ägarbebodda fastigheterna?
• hur specifik är du om de fastighetstyper du letar efter?
• har du valt rätt marknadsvärde för de fastigheter Du letar efter?
• eliminerar du alla dubbletter på din lista?
• blir du av med egenskaperna utan adresser?
• filtrerar du allt skräp ur din lista?
• har du angett de fastighetsstorlekar du letar efter?

jag överdriver inte—det finns ett oändligt antal sätt att filtrera din lista. Ju tydligare du handlar om vilka typer av fastigheter (och fastighetsägare) du inte vill skicka e-post till, desto mer legitima, riktade svar får du från de personer du faktiskt vill göra affärer med.

När du spränger ut mail till någon och alla, kommer de flesta inte att vara i en position där de behöver sälja nu. Det betyder att många inte kommer att ringa dig, och de som inte kommer att vara villiga att spela efter dina villkor.

allt börjar med att ange vem du försöker gå efter eftersom det är de människor du kommer att göra affärer med.

här är några andra potentiella problem som vanligtvis är mindre signifikanta men kan fortfarande skada din svarsfrekvens:

• vilken typ av mail skickar du ut (är det den optimala färgen, storleken, typen etc.)?
• vad säger du i ditt vykort / brev? Flyttar dina ord mottagaren för att svara?
• Hur sätter du in dina svar? Svarar du direkt på samtal, dirigerar dem till ett röstmeddelande eller leder dem till en webbplats?
• Om du dirigerar dem till ett röstmeddelandesystem, vad säger ditt röstmeddelande?

om du upplever en konsekvent dålig svarsfrekvens beror det förmodligen på en eller flera av de saker som anges ovan.

få en bra svarsfrekvens från din lista

utan att veta detaljerna i din situation, skulle mitt första förslag vara att se till att du arbetar med aktuella data (inte mer än en månad gammal). Försök skicka e-post till några olika områden och/eller justera dina listfiltreringskriterier lite (se Problem #1 och #2 ovan).

om du tror att du har gjort allt perfekt och du fortfarande inte får den svarsfrekvens du vill ha (och om du inte vill rikta dig mot ett annat län eller stat) kan du behöva gå direkt till länet för att få dina listor.

att få dina listor direkt från länet är vanligtvis dyrare och svårare att göra. Men om du upptäcker att tjänster som DataTree och AgentPro247 helt enkelt inte skär det i ditt område, kan du vanligtvis kringgå detta problem helt och hållet om du kan få denna information direkt från länet. Och det är vanligtvis värt besväret i slutändan.