Hyreskoncessioner gör comeback på några av landets bästa lägenhetsmarknader när nya flerfamiljeutvecklingar går in i sin leasingfas. På långsammare marknader är koncessioner en del av vardagen för fastighetsförvaltare.

den här datadrivna artikeln utforskar typerna av hyreskoncessioner, fördelarna och nackdelarna med rabatterna, förhållandet mellan koncessioner och andra marknadsgrunder och när du måste erbjuda koncessioner för att förbli konkurrenskraftiga.

Vad är en Hyreskoncession?

Så vad exakt är en koncession? Enkelt uttryckt är en koncession någon ” minskning av pris, hyra eller annan förmån som ges till en hyresgäst eller köpare som ett incitament att köpa eller lease1.”

även om det finns många sätt att bli kreativ med hyreskoncessioner, är två typer vanligast i lägenhetsbranschen.

metod a:’ första månaden gratis ’ Typ erbjudanden, där koncessionen tilldelas ut på en gång.

Metod B: en hyresrabatt fördelad jämnt över en tidsperiod (vanligtvis den ursprungliga leasingperioden).

båda koncessionsmetoderna kan resultera i exakt samma rabatt. Säg till exempel att du är en hyresvärd som låter en lägenhetsenhet på $1,200 per månad över ett årslångt leasingavtal. Att ge antingen en koncession på $100 av varje månads hyra (hyresgäst A) eller en gratis månad i början av hyresavtalet (hyresgäst B) skulle resultera i exakt samma mängd betald hyra under det årslånga hyresavtalet: $13,200.

hyresgäst a:

($1,200 leasing hyra) – ($100 koncession) = $1,100 effektiv hyra
($1,100 effektiv hyra) x (12 månader) = $13,200

hyresgäst B:

($1,200 lease rent) x (11 månader) = $13,200

medan båda scenarierna har samma hyresbelopp, har de väldigt olika konsekvenser för hyresgästens beteende och interna dialog när det är dags att granska.

koncessioner och hyresgästen psyke

det har varit ett år på din fastighet och hyresgästen A och hyresgästen B måste förnya sina hyresavtal eller gå vidare.

hyresgäst a granskar ditt förnyelsebrev som erbjuder ett årslångt leasingavtal på $1,248/månad-en 4% ökning över deras marknadsränta på $1,200, vilket faller i linje med den lokala lägenhetsmarknadens prestanda. Men hyresgästen a ser en ökning på $148 på $1,100 — kontrollen som de har skrivit varje månad-det är en ökning med 13.5% i deras sinne. De kan frestas att ge din fastighetsförvaltningspersonal svårt – eller besluta att flytta ut och leta efter en ny koncession någon annanstans.

Nu är hyresgästen B tittar på deras förnyelse erbjudande. Deras erbjudande på $1,248 / månad ser mycket rimligt ut, med tanke på att de är vana vid att betala $1,200 per månad. En sådan nominell ökning är osannolikt att leda dem genom besväret med att flytta ut till en annan lägenhet gemenskap så länge som din fastighetsförvaltning personal har tagit väl hand om dem.

Om du naturligtvis inte har en professionell hyrestratt som bor i din byggnad. Dessa hyresgäster kan utföra en ’midnatt flytta ut’, förlorar sin insättning-om det fanns en — och flytta in i en ny byggnad för att säkra en ny ’första månaden fri’ typ affär.

för att förhindra detta kommer vissa lägenhetschefer att belöna hyresgäster med en något lägre hyresökning — eller till och med en enhetsuppgradering — om de har varit en kvalitetshyresgäst som betalar i tid och inte orsakar problem med personal eller andra boende.

konsekvenser för att köpa eller refinansiera

När du tecknar en fastighet för ett lån är långivare intresserade av hur mycket inkomst en tillgång producerar och hur mycket inkomst en tillgång optimalt kan producera. Koncessioner lägger till ytterligare ett lager i ekvationen.Vid underwriting nettokassaflödet på en tillgång, koncessioner typiskt subtraheras från brutto Hyresintäkter för att bestämma netto hyresintäkter — som också faktorer i saker som vakans och obetald hyra som anses ’uncollectible’.

koncessioner kan grupperas i tre olika kategorier: Lease-Up koncessioner, marknadsföring koncessioner och’ Red Flag ’ koncessioner.

Leasingkoncessioner: rabatter som erbjuds i nybyggd lägenhetsprodukt under leasingfasen som mekanism för att snabbt nå stabiliserad beläggning (ungefär 90%). Dessa en-tine koncessioner är i allmänhet inte av intresse för långivare så länge det finns en stark hyreshastighet och att fråga hyror stöds väl av marknaden.

Marknadsföringskoncessioner: du kan också hitta koncessioner vid en äldre klass B eller klass C investeringsmöjligheter. Dessa är ofta mer av ett marknadsföringsspel genom att hyrorna på fastigheten kan vara något över marknadsräntorna. Koncessionen ger räntorna mer i linje med marknaden. Dessa typer av koncessioner är vanligtvis inte oroande — igen, så länge fastigheten är väl upptagen och hyrorna stöds av marknaden.

’Red Flag’ koncessioner: långivare kan börja uttrycka viss oro när du tittar på att köpa eller refinansiera en fastighet med hyror som är i linje med konkurrensen på marknaden, men av någon anledning, har pågående eftergifter för att hålla fastigheten upptagen. I allmänhet är detta en röd flagga att det finns större problem som händer.

oavsett din speciella inställning till koncessioner på din fastighet, var noga med att tydligt notera all koncessionsaktivitet på din hyresrulle. Det kommer att göra livet enklare för potentiella köpare och långivare.

marknad fallstudie-koncessioner i staden

nog prata, låt oss undersöka några siffror. Vi ska titta på den inverkan som marknadsgrunderna har på koncessioner på Manhattan eftersom det är en stor, konkurrensutsatt marknad med en robust utvecklingsledning. Även om det inte är en marknad som är känd för utbredd användning av koncessioner, belyser en konsekvent dataserie några intressanta beteenden.

(Obs: i denna dataserie, som tillhandahålls av Douglas Elliman och Miller Samuel Inc., en’ koncession ’ inkluderar mäklare avgift undantag-en annan typ av effektiv hyra rabatt som uppstår när fastighetsägaren betalar hyra mäklare avgift. Denna avgift kan drabba 15% av den årliga hyran på Manhattan och vissa trendigare delar av Brooklyn. En metod för data i diagrammen nedan finns här.)

andelen nytecknade Manhattan-leasingavtal med koncessioner representeras av den blå linjen nedan.

Observera att dessa eftergifter varierar beroende på säsong. Under vintermånaderna-historiskt impopulära månader för att flytta ins / outs-ser vi att andelen hyresavtal med koncessioner ökar. Under den sena våren och sommarmånaderna — den typiska leasing säsongen — ser vi graden av eftergifter avhopp.

Låt oss ta ett steg tillbaka och undersöka den större flerfamiljscykeln (den linjära trendlinjen). Vi ser en övergripande ökning av användningen av koncessioner på Manhattan när utvecklingsledningen för flera familjer börjar leverera en konsekvent ström av nya enheter efter att ha tagit en paus under lågkonjunkturåren.

Du kan få en känsla av sambandet mellan koncessioner och konstruktion. Detta diagram undersöker den uppenbara förhållandet mellan lägenheten notering inventering och andel av nya hyresavtal med eftergifter.

de två serierna svänger bort från varandra under de senaste månaderna på höger sida av diagrammet. Nedgången i koncessioner kan förklaras av sommarleasingssäsongen. Om noteringsinventeringen fortsätter att öka under hösten och vintern — vilket det borde med tanke på att en förväntad 17,000 nya NYC — lägenheter kommer att hälsa perspektivhyresgäster för första gången i 2017-kan vi förvänta oss att se en betydande ökning av andelen hyresavtal med koncessioner, eftersom hyresaktiviteten saktar ner under den kallare månaden och det finns en mängd nya enheter att välja mellan.men marknaden grundläggande med den till synes närmaste korrelationen till graden av eftergifter i Manhattan verkar vara vakansgraden.

När vakansgraden ökar, ökar också graden av koncessioner — vid vad som verkar vara en två – till tre månaders fördröjning i Manhattans fall.

en snabb titt på några andra marknader

även om det finns gott om data tillgängliga på marknaden fundamenta i New York, Det finns många marknader där koncessioner är mycket mer populär.ALN Multifamily Data, som spårar över 100 000 fastigheter över hela landet, var vänlig nog att ge oss lite information om förekomsten av koncessioner på de 20 största marknaderna de spårar. Så här ser det ut:

fastigheterna på dessa marknader erbjuder koncessioner som i genomsnitt motsvarar 5,25% rabatt på marknadshyra. I allmänhet har marknaderna högst upp på listan antingen problem med befolknings – /jobbtillväxt (som Tucson) eller ett överutbud av lägenhetsbyggande (som Houston). Eller kanske vill de bara använda koncessioner som ett marknadsföringsverktyg, vilket verkar vara fallet med Las Vegas, en stad med den näst högsta andelen koncessioner (35%), men det näst lägsta hyresbeloppet beviljades (4%). Det är inte en överraskning att starka, primära marknader som Miami och Los Angeles faller längst ner på listan.

Sammanfattningsvis

Vi hoppas att du haft resan undersöker hyreskoncessioner. Här är några tips att tänka på.

• koncessioner är ett effektivt verktyg för att stabilisera en ny fastighet under det första hyresavtalet.
• för etablerade fastigheter tenderar koncessioner att vara ett marknadsföringsverktyg för att övertyga hyresgäster att de får en affär, när deras hyra faktiskt blir marknadsvärde.
• Om din främsta marknadskonkurrens erbjuder koncessioner, kommer du sannolikt att behöva gå med i spelet.
• överväg att ge en koncession av den första månadens hyra istället för att sprida den under ett leasingavtal. På så sätt hyresgäster är inte in för en verklighetskontroll när det är dags att förnya.
• för att förhindra att bra hyresgäster lämnar för att jaga eftergifter, överväga att erbjuda en lägre hyresökning eller möjligheten att välja en uppgradering för sin enhet (dvs. nytt kylskåp, färgfärg, fixturer etc.).
• Om det finns en betydande mängd nybyggnation på din marknad, kommer du sannolikt att behöva erbjuda erbjudanden för att matcha de medgivanden som främjas av dessa nyare tillgångar för att behålla stark beläggning.
• notera tydligt all koncessionsaktivitet på din hyresrulle.

Vidare läsning

Om du gillade att undersöka koncessionsdata och marknadsgrunder på Manhattan, bör du kolla in våra 2Q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends reports. Producerad i samband med Chandan Economics, denna kvartalsdatabok undersöker trender i cap-priser, DSCR, skuld per dollar av NOI, LTV och mer.