att köpa en lägenhet kan vara en bra investering för vissa och en dålig för andra. Så hur avgör du om det är en bra ide för dig själv? Genom att göra några beräkningar och svara på några frågor.
först måste du noggrant uppskatta den årliga hyran du kan få, liksom de utgifter du kommer att ådra dig. Kostnader kan inkludera fastighetsskatt, försäkring, underhåll och reparationer, samt juridiska avgifter om en vräkning krävs, reklamkostnader för att få hyresgäster och reparationskostnader om en hyresgäst skadar fastigheten.
För att lära dig mer om de faktorer som ska beaktas när du köper en lägenhet, läs John Reeds ”hur man kommer igång med fastighetsinvesteringar.”
gör matten: ett exempel på en Lägenhetsinvestering
Låt oss titta på ett exempel:
Du hittar en lägenhet som säljer för $55,000, och du kan betala kontant. Det kommer att hyra för $ 750 per månad ($9,000 per år). Vid första anblicken representerar det en avkastning på 16,4% ($9 000 dividerat med $55 000). Men innan du blir för upphetsad måste du ta hänsyn till dessa utgifter:
- fastighetsskatter är $1000 per år
- försäkring är $400 per år
- du uppskattar ca $300 per år i underhåll och reparationer
- lägenheten kommer att vara ledig ungefär en månad per år (till en kostnad av $750 per år)
- varje gång det är ledigt måste du spendera på reklam (till en kostnad av $150 per år)
- du uppskatta att en av vart femte år kan du ha en dålig erfarenhet och medföra juridiska kostnader och ytterligare reparationskostnader på cirka $5000 (vilket skulle vara ungefär $1000 per år)
dessa kostnader totalt $3600 per år (eller cirka $300 per år) månad). Din nettohyra är nu $5,400 ($9,000 minus $3,600), vilket representerar en nettohyra på 9.8%, vilket fortfarande är en attraktiv avkastning.
förutom kassaflödet kommer du att få delta i uppskattningen av fastighetens värde. Om du förväntade fastigheter att stiga om 3% per år, under det första året din lägenhet skulle uppskatta från $55,000 till $56,650, för en vinst på $1,650.
om du inte kan betala kontant och måste finansiera fastigheten måste du också ta hänsyn till räntekostnaden. För förvaltningsfastigheter, planerar att sätta 20-25% ner för att kvalificera sig för lånet. I scenariot ovan, låt oss säga att du lägger ner 25% ($13,750) och finansierar de återstående 75% ($41,250) till en 7% – kurs över 30 år. Din betalning skulle vara $ 274 per månad.
När du lägger till din betalning på $ 274 per månad och de beräknade utgifterna beräknade ovan, på cirka $300 per månad, får du $574 per månad av beräknade utgifter. Med förväntad hyra på $ 750 per månad skulle den här egenskapen fortfarande leverera positivt kassaflöde, och baserat på dessa siffror skulle det sannolikt vara en bra investering.
andra faktorer: Condo bedömning och föreningsavgifter
Du måste också ta reda på om lägenheten du överväger har föreningsavgifter och hur ofta du kan behöva betala bedömningar, som är kostnader för att täcka de gemensamma utrymmena i bostadsrättsfastigheten. Bedömningar kan omfatta landskapsarkitektur, parkeringsplats och parkeringsgarage reparationer och underhåll, förbättringar på utsidan av byggnaden, och kostnader i samband med alla gemensamma utrymmen såsom en huvudlobby eller ingång. Dessa kostnader bör tas med i din kostnadsberäkning innan du beräknar den beräknade avkastningen på din lägenhetsinvestering.
innan du gör några fastighetsinvesteringar måste du också bedöma hur realistiska dina antaganden är. Här är några ytterligare frågor att tänka på för att avgöra om ett lägenhetsköp kommer att vara en bra investering:
- Är din lägenhet i ett område där hyresfastigheter är efterfrågade, till exempel nära ett college?
- är det i ett område som blir mindre populärt eller mer populärt?
- kan en stor arbetsgivare i området stänga och få hyresefterfrågan att minska?
- kan en ny lägenhet utveckling byggas i närheten, lämnar din i behov av dyra förbättringar för att konkurrera?
saldot ger inte skatte -, investerings-eller finansiella tjänster och rådgivning. Informationen presenteras utan hänsyn till investeringsmål, risktolerans eller ekonomiska förhållanden för någon specifik investerare och kanske inte är lämplig för alla investerare. Tidigare resultat är inte ett tecken på framtida resultat. Investeringar innebär risk inklusive eventuell förlust av kapital.