att investera i enfamiljshus, eller SFR-fastigheter, har länge varit ett populärt alternativ till offentliga marknader. Eftersom SFR-avkastningen vanligtvis inte är korrelerad med aktiemarknaden kan de vara attraktiva för ett brett spektrum av investerare som vill minska sin offentliga marknadsexponering.
enfamiljshus är den vanligaste formen av bostäder i USA. Av de cirka 140 miljoner bostadsenheterna i USA är cirka 90 miljoner enfamiljshus. Det finns över 15.8 miljoner SFR-enheter, som utgör ungefär en tredjedel av USA: s hyresbestånd och cirka 11% av det amerikanska bostadsbeståndet.
här tar vi en närmare titt på enfamiljshus och hur de passar in i det bredare landskapet av fastighetsinvesteringar.
vad är SFR i fastigheter?
enfamiljshus, eller SFRs för kort, är enfamiljshus som hyrs ut till hyresgäster. Blivande hyresgäster lockas till enfamiljshus eftersom de i allmänhet är större än flerfamiljsenheter, belägna i fler förortsområden, har tillgång till utomhusutrymme och totalt sett representerar mycket av vad en familj med barn kan leta efter.
från homeownership peak 2004 till 2018 minskade antalet gifta par med barn som ägde hem med 2,7 miljoner, medan antalet hyra ökade med 680 000. Dessa förändringar innebär att antalet gifta par med barn som ägde bostäder minskade med 2,7 miljoner, medan antalet hyra ökade med 680 000.
vad är strategin för att investera i SFR fastigheter?
investera i SFR fastigheter är populär bland både detaljhandel och institutionella investerare. I allmänhet tjänar dessa fastigheter pengar på deras netto rörelseresultat, vilket är hyran minus rörelsekostnaderna.
tanken är att köpa ett hem, hyra ut det, samla in inkomst och sedan sälja fastigheten senare längs linjen. SFR-investeringar gör det möjligt för köpare att dra nytta av potentiell hyrestillväxt och husprisuppskattning, som i sin tur är beroende av faktorer som plats, Enhetstyp, enhetstillstånd, bekvämligheter, prispunkt och marknadsdynamik. Kontroll av driftskostnader som förvaltningskostnader, reparationskostnader och underhållskostnader är också en kritisk del av investeringen.
denna strategi ger detaljhandelsinvesterare möjlighet att utnyttja sin lokala kunskap och närvaro för operativ ledning. Dess popularitet bland icke-professionella investerare har lett till att marknaden är mycket fragmenterad. Det domineras av ’mamma och pop’ investerare som äger mellan 1-10 fastigheter och står för en uppskattad 88% av SFR enhet ägande.
sedan den stora lågkonjunkturen har det skett en uppgång i institutionellt intresse för tillgångsklassen. Medan tillgångsklassen fortfarande domineras av mindre investerare, beräknas institutionella aktörer med över 2 000 hem vardera äga cirka 1% av SFR-enheterna.
professionella förvaltningsbolag och tekniska framsteg har gjort det möjligt att driva större portföljer av SFRs ekonomiskt.
Hur har SFR påverkats av COVID-19-pandemin?
SFR är en av de få tillgångsklasser som faktiskt har sett en ökad efterfrågan sedan pandemin började. Efterfrågan på enfamiljsportföljer, definierad som fem eller fler hem, har höjt sig i April 2020 med 650%.
det finns många orsaker till denna markerade ökning av efterfrågan:
- SFR-egenskaper ger hyresgäster fördelarna med att ha avstånd mellan grannar och en gård för privat utomhusåtkomst, vilket är värdefulla funktioner för sociala distansinsatser.
- I maj var den amerikanska ekonomins arbetslöshet 13.3%. Efterfrågan på hyror kommer bara att öka som arbetsförlust, billån och studentskuld kommer att få familjer att överväga eller kräva mer prisvärda bostäder.
- eftersom vissa hushåll söker bostadsområden med lägre densitet och enfamiljshus ur hyresperspektivet kommer SFR-marknaden sannolikt att expandera i kvartalen framöver.
- att arbeta hemifrån har blivit vanligare och husägare för ensamstående familjer är längre bort, vilket gör SFRs mer attraktiva för hyresgäster.
- SFRs tenderar att hysa antingen familjer eller grupper av vuxna som kan vara rumskamrater. Detta ökar sannolikheten för att SFRs hus mer än en arbetande vuxen och som ett resultat, det finns en större chans att hyran får betalt i svåra tider.
- pandemin har påskyndat flytten från Lägenheter till SFR, särskilt för äldre årtusenden med familjer.
Vad gör enfamiljshus hyresfastigheter till en potentiellt attraktiv investering?
redan innan COVID-19-pandemin började i början av 2020 samlades vissa ekonomiska och demografiska faktorer för att göra enfamiljshus till en potentiellt attraktiv tillgångsklass. Här är några av de viktiga trenderna vi observerade:
preferens för hyra över att köpa
Millennials och boomers har visat en ökad preferens för uthyrning. Under de tre första kvartalen 2019 ökade hyrestakten med 4,5 procentenheter bland hushåll i åldern 35-44 år och 5,3 procentenheter bland hushåll i åldern 45-54 år. Särskilt, även bland hushåll i åldern 55-64, ökade hyresandelen 4,2 procentenheter under denna period.
bland den tusenåriga åldersgruppen, som är den största levande åldersgruppen i USA, har det varit en trend mot senare husägare och en ökad benägenhet att hyra. Uthyrning tillåter människor att vara ’asset-light’ och, därför, har en mer mobil livsstil som möjliggör resor och sysselsättning rörlighet.
Homeownership har blivit alltmer dyr
intressant, opinionsundersökningar tyder på att de flesta hyresgäster är nöjda med sina nuvarande bostadssituationer, men ändå vill så småningom egna hem. Detta är en indikation på hur djupt ingrodd begreppet att äga ditt eget hem är i den amerikanska psyken.
med bostadspriserna stiger snabbare än lönerna på ungefär 80% av de amerikanska marknaderna hyr många människor ut av nödvändighet. Höjningar av bostadspriserna, mer begränsad tillgång till kredit, och höga nivåer av studielån skuld har gjort homeownership dyr för många. Oförmågan att ha råd med bostäder har blivit en större fråga i större storstadsområden där det finns en högre koncentration av sysselsättningsmöjligheter. I dessa områden har markbegränsningar och eftersläpande byggverksamhet generellt lett till betydande höjningar av bostadspriserna. Dessa trender har gjort det svårt för många att överväga homeownership tills senare i karriären, därav den ökade efterfrågan på hyror.
hyrorna för SFR fastigheter har ökat över tiden
den konsekventa takten i enfamiljshyrningstillväxten är anmärkningsvärd med tanke på de stora fluktuationerna i enfamiljshyresbeståndet under en period av fem år från tredje kvartalet 2014 till tredje kvartalet 2019. Hyrorna för enfamiljshus har klättrat konsekvent. Det har skett en ökning med 3% jämfört med föregående år i hyran för SFRs.
brist på prisvärda hyror, men hög efterfrågan
utbudet av hyresfastigheter har ökat parallellt med efterfrågan, men ny bostadsbyggnadsaktivitet har minskat. Dessutom har byggverksamheten som har inträffat i stor utsträckning varit inriktad på högre priser, vilket resulterar i brist på måttligt prissatta hyror. Hyresgäster har idag högre inkomster och är mer benägna att vara barnfamiljer än tidigare, vilket innebär ökad efterfrågan på högre lägenheter samt för enfamiljshus.
en viktig styrka i en SFR-strategi är flexibiliteten som erbjuds av dessa inkomstgenererande tillgångar. Till skillnad från en flerfamiljsfastighet kan en portfölj av SFRs säljas helt eller delvis. Försäljningen i sig kan antingen vara till en enskild husägare eller till en annan investerare. Detta innebär att den specifika försäljningsstrategin och tidpunkten för en portfölj kan justeras som svar på marknadsdynamiken.
sammantaget finns det ett växande behov av prisvärda hyror i USA som har påskyndats av COVID-19-pandemin. Enfamiljshus kan hjälpa till att ge familjer ett prisvärt alternativ att bo i ett enfamiljshus i förorterna kring storstadsområden med hög sysselsättning medan de följer riktlinjer för social distansering.