en heminspektion täcker många detaljer för att se till att huset du säljer är upp till kod, säkert för en potentiell köpare och inte har ett dyrt dolt underhållsproblem. Men även om heminspektörer är utbildade för att identifiera många problem, kan de rekommendera att en köpare ringer på en elektrikers expertis för en elektrisk heminspektion.Jeff Glover, en bästsäljande fastighetsmäklare i Detroit, Michigan-området med 16 års erfarenhet, sa att en av varje 40 eller 50 hem som han listar behöver en elektrisk heminspektion.

det beror ofta på ett hems ålder, dess ledningar och om den elektriska servicepanelen har uppdaterats. ”Många äldre hem har olika ledningar”, säger Glover ” det finns en ledning som kallas knopp-och-rör som fortfarande finns i många hem idag. Det finns vissa komplikationer med det.”

Här är vad du behöver veta om denna speciella hem inspektion och hur man upptäcka eventuella problem som kan behöva en professionell hjälp.

elektriska hem inspektioner 101: Att hålla ditt hem ledningar säker och upp till kod

ditt hem elektriska system är en viktig del av att skydda din familj—och alla som köper ditt hem. Elektrisk distribution eller belysningsutrustning i hemmet är fortfarande den 4: e ledande orsaken till hembränder, enligt National Fire Prevention Association.

National Fire Protection Agency sa i en rapport från 2017 att elektrisk distribution, belysning och kraftöverföringsutrustning var inblandad i 57% av hemstrukturbränderna från 2010 till 2014.

sammantaget svarade amerikanska brandmän från 2010 till 2014 på ett uppskattat årligt genomsnitt på 45,210-hemstrukturbränder med någon typ av elektriskt fel eller fel, sade NFPA. Dessa bränder orsakade uppskattningsvis $1.4 miljarder i egendomsskador och dödade uppskattningsvis 420 personer och skadade cirka 1 370, visar NFPA-statistiken.

husägare kan schemalägga en elektrisk inspektion en gång om året som en förebyggande säkerhetsåtgärd; det är också ibland begärs av en långivare när refinansiering ditt hem.utöver det rekommenderar Electrical Safety Foundation International (ESFI) i Rosslyn, Virginia, den främsta ideella myndigheten för att främja elsäkerhet hemma och på arbetsplatsen, en elsysteminspektion för alla som köper ett hem som tidigare ägdes.

ESFI rekommenderar också en inspektion av elsystemet om ditt hem uppfyller följande villkor:

• ditt hem är 40 år eller äldre;
• ditt hem har genomgått en större renovering;
• Du har lagt till stora nya apparater under de senaste 10 åren.

Vem utför en elektrisk heminspektion? Vad kostar det?

en licensierad elektriker eller elektrisk entreprenör utför dessa inspektioner, som varierar i pris beroende på byggnadens storlek, entreprenören som används och vem som begär inspektionen: säljaren, köparen, en långivare eller ett försäkringsbolag.

Glover säger att en hemelektrisk systeminspektion kostar ungefär $150 till $200. Vissa företag debiterar något mindre, enligt Home service directory Thumbtack, som noterar att Elektriker kostar ett nationellt genomsnitt på $75 till $125.

Vad är den nationella elektriska koden?

National Electric Code (NEC) anger riktmärket för säker elektrisk konstruktion, installation och inspektion av elektrisk utrustning av alla slag.

Från och med 2017 har NEC reviderats 15 gånger sedan 1975, säger ESFI. Så det som ansågs säkert i ditt hem elektriska system år sedan kanske inte är säkert längre, särskilt med dagens teknik.

för offentliga och privata lokaler, inklusive byggnader, husbilar, fritidsfordon, flytande byggnader och andra strukturer, täcker NEC:

• installation och borttagning av elektriska ledare, utrustning och löpbanor (de slutna ledningarna som bildar fysiska vägar för elektriska ledningar);
• signalerings-och kommunikationsledare, utrustning och löpbanor;
• optiska fiberkablar och löpbanor.

vilka är de vanligaste elektriska problemen i hemmet?

det här är de vanligaste elektriska problemen som heminspektörer hittar under heminspektioner:

• exponerade ledningar och skarvar: ledningar skarvade eller tejpade ihop och inte i en kopplingsbox; eller en avtäckt kopplingsbox, exponera trådarna
• ojordade trekantiga pluggar (uttag): att ha jordade uttag hjälper till att förhindra elektriska stötar; bostäder byggda före början av 1960-talet har ofta ett tvåtrådigt system, utan jordledning, även om uttaget har plats för en trekantig plugg
• målade uttag: måla i ett utlopps slitsar kan orsaka överhettning
• Dubbel tappning av brytare: detta innebär att två eller flera strömförande (eller ”heta”) ledningar går till en brytare; ofta ses i äldre hem eller de med omfattande ombyggnad
• omvänd polaritet: detta innebär att de heta, neutrala och jordade slitsarna för en plugg har blivit blandade på något sätt; detta kan skada den elektriska enheten i det uttaget eller orsaka en chock
• felaktigt modifierade elektriska paneler: täcker en rad modifieringar som resulterar i tecken som omkopplare eller uttag som arbetar intermittent, heta takarmaturer och flimrande ljus.
• saknade knockouts i paneler: runda eller rektangulära former som saknas i en elektrisk panel
• knopp-och-rörledningar: ibland kallad KT, detta är den första generationen elektriska ledningar; vanligtvis i bostäder byggda ungefär mellan 1900-talet och 1940-talet. använder ingen jordledning och inget skydd när ett fel uppstår aluminiumkablar: ibland ersätts koppargrenkretsledningar på grund av kostnaden från 1965 till 1973; blir defekt snabbare än koppar på grund av metallens egenskaper, som täcker överhettning och andra faror Federal Pacific breaker paneler: ofta i bostäder byggda mellan 1950 och 1990; flera tester har visat att en av fyra är defekt.
• inget GFCI-skydd: Jordfelskretsbrytare, eller GFCIs, är uttag som avbryter ett onormalt strömflöde för att minska risken för elektriska stötar. De installeras vanligtvis i kök, badrum och andra områden där uttag kan komma i kontakt med vätska. (Ett GFCI-uttag har två knappar i mitten; om uttaget slutar fungera, tryck på” Reset ” – knappen för att vila brytaren.)
• mer än en neutral tråd i en slits på en elektrisk panel: en tråd kan glida ut om ställskruven inte håller dem ordentligt

vad innebär en hemelektrisk systeminspektion?

Inspection Certification Associates (Ica) i Chicago, Illinois, som tillhandahåller nationell onlineutbildning och certifiering av heminspektörer, säger elektriska inspektörer måste undersöka flera segment av ditt hem elektriska system, inklusive:

• servicepaneler och underpaneler (vad vissa människor kan kalla en brytare eller säkringsbox):
  de tar vanligtvis bort locket och noterar att ingenting inuti panelen är surrande eller varmt—och att det inte finns några säkringar istället för brytare. De kommer också att kontrollera om lösa ledningar, att ledningar är rätt mätare för brytarna, och att huvudbrytaren är rätt storlek. (Mindre än 100 ampere räcker inte för en modern familjs elektriska behov, säger ICA.)
• uttag( eller behållare): de använder en handhållen enhet, en multimeter, för att sondra utloppet och kontrollera spänningen och jordledningen.
• ljusbrytare och fixturer: de tar ett representativt antal installerade belysningsarmaturer, behållare och omkopplare.
• GFCI-kretsar och brytare för bågfel (AFCIs): Frånvaron av GFCIs, AFCIs (som avbryter kretsen när den upptäcker en elektrisk båge) eller andra ”överströmsskyddsanordningar.”
• typen av ledningar: som aluminium, knopp och rör eller koppar, och om någon av den är utsatt eller lös.

vissa elektriska problem tar enkla och relativt billiga korrigeringar. Decker hem inspektionstjänster i Skokie, sjuk., till exempel, laddar $10 till $15 vardera för omkoppling, korrigering eller omvänd polaritet på ett eluttag. För att ersätta ett gammalt uttag med ett GFCI-eller AFCi-uttag debiterar detta företag $40 till $60 per uttag.

andra tjänster är dyrare. Elektriker i ditt område kan naturligtvis variera i pris, men Decker tar ut $75 till $125 för att ersätta en brytare; $300 till $500 för att lägga till en 240 volt krets (för en elektrisk torktumlare, spis eller AC-enhet); och $1,500 till $2,500 för att uppgradera ett hem till 200 amp-tjänst.

omkoppling av ett helt hem kan kosta från $3,000 till $30,000, beroende på ditt hem storlek och omfattningen av dina elektriska behov.

vilka elektriska system kommer du att behöva fixa innan du säljer huset?

allt i fastigheter är förhandlingsbart inklusive inspektionsförfrågningar. Men om en elektrisk heminspektion ger problem med huset, kommer du sannolikt att vara på kroken för att avhjälpa eventuella problem som kan utgöra ett hot mot köparens hälsa eller säkerhet, såsom felaktiga ledningar eller brandrisker. Frånvaron av GFCIs är också en vanlig sak hem inspektörer hitta och köparens agenter kommer att rekommendera att deras klient be säljaren att fixa.

fler kosmetiska elektriska problem-som att byta ut en ljusarmatur eller ljusbrytarplatta som är fullt funktionell—skulle inte vara något du skulle vilja gå med på att byta ut per köparens begäran om du inte var i en svag hävstångsposition.

När du är osäker, rådgör med din fastighetsmäklare om huruvida du ska få en elektrisk heminspektion innan du sätter huset på marknaden eller hur du hanterar detta extra steg om det uppstår vid stängning. Erfarna fastighetsmäklare kommer att ha gått igenom detta tidigare med andra säljare och kunna vägleda dig genom några överraskningar eller dyra korrigeringar för en slutligen framgångsrik försäljning.