Cuando Brady Hanna cumplió 30 años, decidió que era hora de comenzar a generar ingresos pasivos.

Seis años más tarde tenía 12 puertas, que le estaban recaudando alrededor de 7 7,700 / mes.

Concedido, eso no es todo beneficio. Su beneficio neto en un año determinado? Unos 40.000 dólares.

Esto es exactamente lo que hizo para construir ese portafolio.

Al principio

«Me había topado con grandes carteras y había empezado a absorber la mayor cantidad de información posible. Hice preguntas en los foros y comencé a escuchar los podcasts cada vez que pude», me explicó Brady.

¿Con qué seriedad se tomó su educación para invertir en bienes raíces?

» Instalé un altavoz Bluetooth en mi ducha y baño, para poder escuchar el podcast cuando me duchaba y me movía por la mañana. A lo largo de los años, he escuchado cada podcast varias veces y me entusiasma cada vez que escucho un nuevo episodio.»

Eso es dedicación.

«Para mi primera propiedad, quería seguir todas las cosas que había aprendido y estaba buscando propiedades que alcanzaran la regla del 2%.»

Ahora, vale la pena mencionar que no todos están de acuerdo con seguir la regla del 2%. Tengo mis propios huesos que escoger, pero esa es otra historia. O artículo. Lo que sea.

Brady ubicó un dúplex listo para mudarse en venta en Grandview, Mo., que está al sur de Kansas City. Estimando los alquileres brutos en 1 1,100 / mes, pagó 5 55,000 por ello.

Para financiarlo, Brady obtuvo un préstamo de un banco comunitario local, usando el dinero ahorrado de su trabajo de 9-5 para el pago inicial. «Puse un pago inicial del 20% y estaba en marcha.»

Lecciones tempranas en Administración de Propiedades

» Pensé que era más inteligente que el sistema y pensé que me auto-manejaría para ahorrar los honorarios del administrador de propiedades.»

Cada vez que detectas un caso de engreimiento y crees que estás venciendo al sistema, es un buen momento para hacer una pausa para una buena auto-reflexión a la moda. No es que nunca desalentaría a nadie de administrar sus propios alquileres—si están preparados para dedicar el tiempo y aprender las habilidades necesarias para hacerlo.

Brady anunció las unidades en alquiler, luego abandonó la ciudad por dos días para una feria comercial a través de su trabajo diario. Durante esos dos ajetreados días de trabajo, recibió no menos de 60 llamadas telefónicas de posibles inquilinos.

«Después de la primera semana de conducir a la propiedad varias veces para presentaciones, vi una empresa de administración de propiedades al lado de la carretera y rápidamente me detuve, entré y los contraté en el acto.»

¿Te parece que se saltó un paso importante allí? Debería.

«No investigué a esta empresa de administración de propiedades. Asumí que como estaban cerca de mi propiedad de alquiler, harían un buen trabajo.»

Si alguna vez se ha preguntado sobre la primera señal de que una empresa de administración de propiedades necesita ser reemplazada, preste atención aquí.

» La comunicación fue una lucha. Era como sacar dientes para sacarles información y tratar de mantenerse al tanto de lo que estaba pasando con la propiedad.»

Ese es el sonido de presagiar, para todos los que no son de inglés.Relacionado: Lo siento, Pero el Ingreso pasivo es un Mito para la mayoría de los Inversores. He Aquí Por Qué.

Propiedad #2, Propiedad # 3

Después de unos meses de cobrar alquileres, Brady decidió que ser propietario era todo lo que pensaba que sería.

» Saqué una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) de 5 50,000 contra mi residencia personal, utilizando mi banco local. Usé 3 36,000 para comprar una propiedad unifamiliar a través de una venta corta en el sur de Kansas City. La propiedad necesitaba repairs 7,000 en reparaciones.»

Si alguna vez ha comprado una propiedad con dinero en efectivo, sabe lo mucho más fácil que es negociar un buen acuerdo. Mejor aún, Brady evitó pagar fuertes tarifas de préstamos de dinero duro para comprar y renovar la propiedad.

noqueó las reparaciones rápidamente y se alquila la casa por $850/mes. A partir de ahí, fue fácil asegurar una hipoteca a largo plazo, que usó para pagar su HELOC.

«Casa #3 Compré un sitio web de subastas en línea por cash 23,000 en efectivo (de nuevo, usando mi HELOC). Puse 27.000 dólares en la propiedad en cuestión de tres meses.

«pensé, hombre, este negocio de alquiler cosa es fácil!»

Todos los pollos Regresan a Casa para Dormir

Si alguna vez hubo una señal para que algo saliera mal, debe ser esa.

«Alrededor de este tiempo, empecé a tener muchos problemas con mi empresa de administración de propiedades.»

No es exactamente un giro de trama, ¿verdad?

Su gerente de la propiedad para salir a almorzar estaba empezando a costarle mucho dinero. Un inquilino de su propiedad original, el dúplex, se fue de la ciudad en mitad de la noche. Eso lo dejó con dos unidades vacías (de cuatro), ya que su propiedad más reciente aún estaba en renovación.

Llamó al dueño de la empresa de administración de propiedades y los despidió.

Armado con la experiencia de primera mano de que necesitaba hacer un mejor trabajo de selección de administradores de propiedades, volvió a la mesa de dibujo. «Pedí recomendaciones sobre BiggerPockets para un administrador de propiedades de buena reputación. Entrevisté a un par de candidatos y contraté a nuestro nuevo administrador de propiedades unas semanas más tarde y no he vuelto.»

La nueva compañía llenó su unidad vacante en el dúplex, luego alquiló su recién terminada familia por 8 875.

A partir de ahí, era una simple cuestión de obtener una hipoteca sobre la propiedad y pagar su HELOC una vez más.

Construyendo una cartera y una Estrategia en evolución

Brady utilizó la misma estrategia para financiar las siguientes siete propiedades de su cartera: comprar y renovar con efectivo de su HELOC y ahorros, alquilarlo, obtener una hipoteca.

O no obtener una hipoteca, si puede evitarlo. «He tomado los ingresos de los alquileres y los he puesto de nuevo en el negocio, pagando el principal de las casas. Ahora tengo un total de 12 unidades, y solo tengo deudas en tres propiedades, usando esta técnica.»

Cuando le pregunté a Brady qué había cambiado a medida que acumulaba experiencia, no dudó.

«Originalmente, invertí en vecindarios de clase B y C. No están en «zonas de guerra» y tienen una delincuencia relativamente baja; son barrios de clase trabajadora.

«Pero a medida que mi cartera ha crecido, me he centrado en los vecindarios B+, ya que son menos transitorios y hay menos rotación.»

¿por Qué? Debido a que las pérdidas de ganancias matan el ROI, por lo que la retención de inquilinos es tan importante para los propietarios.
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Cojines de Efectivo para propietarios

Le pregunté a Brady qué consejos y comida para llevar ofrecería a otros inversores de alquiler.

» Recomiendo encarecidamente tener un fondo de reserva en su lugar, ya que nunca se sabe cuándo un mal mes o un par de meses va a golpear su cartera.»

Muy cierto. Resulta que Brady no solo ha pagado la mayor parte de su deuda hipotecaria, sino que también ha reservado fuertes reservas de efectivo.

Un ejemplo reciente? No tenía uno, ni dos, sino tres hornos fallaron en noviembre. A un costo promedio de reemplazo de 2 2,000 cada uno, eso habría sido un golpe desesperado para alguien sin un colchón de efectivo líquido.

Aquí hay otro ejemplo:

«Una de nuestras propiedades de alquiler tenía una pequeña fuga indetectable detrás del fregadero durante un período prolongado de tiempo, lo que causaba que se acumulara moho detrás de la pared. Terminamos dejando a los inquilinos fuera del contrato de arrendamiento, contratando a una compañía de remediación de moho que también encontró asbesto detrás de la pared, contratando a una compañía de reducción de asbesto, y luego reconstruyendo la pared de la cocina.»

Ese conjunto de reparaciones, que comenzó con una pequeña fuga, le costó a Brady 1 10,800 y cuatro meses de alquileres perdidos.

Consejo final: ¡Red!

Brady explicó que a medida que el mercado inmobiliario de Kansas City se ha calentado, ha tenido que depender cada vez más de su red para encontrar ofertas, en lugar de la MLS.

» Ve a Facebook y busca grupos de inversores en tu área. Solo en Kansas City, hay más de cinco grupos de inversores inmobiliarios locales a los que me he unido, donde la gente publica ofertas todo el tiempo con descuento.

«Establezca contactos con otros inversores en grupos de meetup, clubes de REI y hable con personas que conoce sobre bienes raíces, ¡porque nunca sabe de dónde saldrá su próximo acuerdo!»

Ya sabes lo que dicen: tu patrimonio neto está directamente relacionado con tu red. Haga crecer su red en la industria de bienes raíces, y sus oportunidades crecerán junto a ella.

Lo que viene después

Mientras tanto, Brady no tiene prisa por retirarse de su trabajo diario. «Planeo’ jubilarme ‘ de mi trabajo de tiempo completo cuando tenga 50 años. Disfruto de lo que hago en mi trabajo, pero quiero jubilarme cuando aún soy lo suficientemente joven para disfrutar de estar activo en mi jubilación.»

¿Algún objetivo financiero antes de eso, Brady?

» Estoy buscando crear un ingreso pasivo de al menos 1 10,000/mes para poder usar mis habilidades para ayudar a otros. Planeo tomarme un año de ‘trabajo’, pasar tiempo con mi familia, la iglesia, pescar, jugar al golf y hacer ejercicio. Una vez que me estoy volviendo loco, planeo ayudar a otros a invertir en bienes raíces y enfocarme en inversiones de bienes raíces a mayor escala mientras paso tiempo ayudando en mi iglesia.»

No se sobre ti, pero creo que Brady tiene algo aquí, con toda esta estrategia de invertir en alquileres y jubilarse para jóvenes.

¿Cuál es su estrategia para la creación de ingresos pasivos? ¿Cómo planea alcanzar la independencia financiera? ¿Algún consejo o cosilla para compartir?

¡Pesen abajo!