svět nemovitostí je naplněn žargonem. Pokud jste v oboru noví—a zejména pokud máte zájem o velkoobchodní prodej-zde je termín, který potřebujete vědět: postoupení smlouvy. Krátké a jednoduché, vy:

1. Najít majetku výrazně nižší než tržní hodnota
2. hledat jiného kupce—obvykle realitní investor ochoten zaplatit vyšší cenu
3. Přiřazení smlouvy na nového nabyvatele, kdo pak nákupy majetku.

jaký je smysl této praxe? Během hlavní prodejní sezóny, investoři jsou velmi zaneprázdněni snahou uzamknout co nejvíce nemovitostí. Chtějí se dostat do rukou téměř všeho, co bude generovat zisk. Lov levných domů zabírá spoustu času-místo toho se obracejí na velkoobchodníky. Tito investoři se zaměřují na hledání dobrých obchodů, a nechat převrácení, pronájem, a další prvky dalším profesionálům. Během horkého trhu doporučujeme jezdit na bouři a přiřadit co nejvíce obchodů s nemovitostmi.

Přečtěte si více: Průvodce konečným začátečníkem pro velkoobchodní prodej nemovitostí

je postoupení smlouvy legální?

Ano-Za předpokladu, že je to povoleno v podmínkách vaší smlouvy s prodávajícím.

v minulosti investoři jednoduše uvedli“ John Doe a/nebo přiřadí “ jako kupujícího podle smlouvy. To fungovalo až do roku 2008, kdy banky začaly proti této klauzuli protestovat ve smlouvách o nemovitostech ve vlastnictví (REO). Vaše miláž se může u jednotlivých majitelů domů lišit. Investoři dostali docela bashing, takže tato klauzule může prodejce nepříjemné.

jedno řešení: sepsat smlouvu s trust nebo LLC jako kupující. Použitím účetní jednotky máte možnost ji přiřadit jinému investorovi, protože smluvní práva jsou pod účetní jednotkou, nikoli jednotlivcem.

jak funguje přiřazení smlouvy?

Najděte motivovaného prodejce

nejprve pochopíme, co je motivovaný prodejce. Jedná se o jednotlivce, který potřebuje rychle prodat nemovitost. Tam je obvykle nějaký druh nouze děje v jejich životě, jako je převod zaměstnání, nebo možná jsou zatíženy zděděným majetkem. Mějte na paměti, že existuje obrovská mezera mezi touhou prodat a potřebou prodat. Vědět, do které kategorie spadá váš prodejce-pomůže vám vědět, jak situaci zvládnout.

• potřebujete prodat: „musím teď prodat tento dům, protože se stěhuji do Marylandu, abych se postaral o svou nemocnou matku, a nemám v této oblasti žádné další členy rodiny.“
• Chci prodat: „jsem zvědavý, co můj dům stojí, protože možná budu prodávat příští rok.“

za scénářem potřeby prodeje je definitivní důvod. Ve druhém je pouhá zvědavost.

existuje mnoho způsobů, jak najít motivované prodejce, jako je jízda za dolary, novinové reklamy, internetový marketing a direct mail marketing. Pokud začnete výzkum realitní marketing, najdete mnoho možností – ale ujistěte se, že používáte kombinaci těchto strategií.

získejte smlouvu

existuje mnoho šablon smluv o postoupení na internetu; nicméně – přinejmenším-ujistěte se, že právník přečetl a schválil dokument. Existují dva důvody, proč je to tak kritické.

1. pohodlí vědět, že vaše smlouva je právně zdravá
2. možnost Použít tohoto právníka jako poradce v případě, že se ocitnete v soudním sporu.

do vaší smlouvy o přidělení je třeba přidat kritickou slovesnost: „a / nebo přiřadí.“Tato tři slova opravňují k opětovnému přiřazení nemovitosti jinému zájemci, který má zájem o nemovitost. (Nezapomeňte si velmi pečlivě přečíst kupní smlouvu s prodávajícím.) Když obdržíte podepsanou smlouvu, máte nyní spravedlivý zájem o nemovitost a máte nějaké právní postavení v tom, co se stane.

Pokud přiřazení je skutečně dovoleno, zahrnovat ustanovení ve smlouvě, která jasně vysvětluje, že vy, jako kupující, realitní investor, a, kterou chcete přiřadit smlouvy na nového nabyvatele. Nechte prodejce počáteční ustanovení. Tím se snižuje pravděpodobnost, že prodávající vznese námitku proti novému kupujícímu a pokusí se odstoupit od smlouvy. Ujistěte se, že stále obdrží dohodnutou částku nákupu.

související: Virtuální Velkoobchod: Jak Velkoobchodní Vlastnosti v Každém Trh Z Dálky

Předložit smlouvu na nadpis

Tento proces se může lišit v každém státě, ale tam je obvykle buď název společnosti nebo uzavření právník, který bude provádět hledání titulu. Hledání názvu zkontroluje historické záznamy o nemovitosti, aby se ujistil, že na nemovitosti nejsou žádná zástavní práva. Je důležité neprodávat nemovitost s vadným titulem. Titulní společnost nebo uzavírací právník je nezávislá třetí strana najatá, aby se ujistila, že dohoda je spravedlivá, jak je dohodnuto ve smlouvě.

postoupit smlouvu kupujícímu

Ano: více marketingu. Práce na nalezení koncového kupujícího nebo nabyvatele může být skličující, ale jakmile máte solidního kupujícího, můžete zahájit proces uzavření transakce.

Když najdete svého kupujícího, požádejte o nevratný vklad peněz. Ujistěte se, že vaše smlouva obsahuje jazyk, který se konkrétně zabývá seriózními penězi-např.“Nechcete, aby Nabyvatel porušil dohodu, což by mělo za následek ztrátu vašich vážných peněz.

Kdy kupující uloží peníze, pak víte, že mají skutečný zájem o nemovitosti a jsou ochotni jít vpřed. Tento poplatek obvykle drží titulní společnost nebo uzavírací právník.

dostat zaplaceno!

dostanete zaplaceno, když koncový kupující převede prostředky na dohodu. Tyto peníze pokryjí to, co jste uvedli, že jste ochotni nemovitost koupit od prodávajícího, stejně jako váš poplatek za usnadnění transakce.

jako příklad, pokud jste řekl prodávajícímu byste koupit dům za $ 45,000 a pak prodal svůj zájem o nemovitosti kupujícímu za $ 50,000, pak váš úkol poplatek je $5,000.

Poznámka: nikdy neuvádějte poplatek za přiřazení jako poplatek za nálezce. To jsou dvě velmi odlišné věci.

Související: The Ultimate Guide Používat Direct Mail Marketing pro Růst Vašeho Realitního Podnikání

Další Úvahy

To je standardní praxe, že úkoly jsou prováděny pouze pro zisk 5.000 $nebo méně. Ale pokud jste spokojeni s prodávajícím a kupujícím, je možné přiřadit smlouvu za mnohem vyšší poplatek.

v případě, že nejste spokojeni se všemi stranami transakce, dvojité (nebo simultánní) uzavření udržuje obě nohy transakce anonymní. Uvědomte si: ne všechny titulní společnosti budou souhlasit s provedením dvojitého uzavření, takže je třeba o tom předem diskutovat.

přiřazení smlouvy nelze provést u všech transakcí. HUD domy, REOs, a uvedené vlastnosti mají mnoho překážek pro tento typ transakce. S mnoha vlastnostmi REO, věřitel zajistí, že existuje období koření-obvykle 90 dny-před prodejem nemovitosti. Ale jak vidíte, existují určité jasné výhody pro přiřazení smlouvy pro velké výplaty.

investoři: už jste někdy zadali smlouvu? Jakékoli dotazy týkající se tohoto procesu?