lumea imobiliară este plină de jargon. Dacă sunteți nou în domeniu—și mai ales dacă sunteți interesat de vânzarea cu ridicata—iată un termen pe care trebuie să îl cunoașteți: cesiunea contractului. Scurt și simplu, tu:

1. găsiți o proprietate semnificativ sub valoarea de piață
2. căutați un alt cumpărător-în mod normal un investitor imobiliar-dispus să plătească un preț mai mare
3. alocați contractul noului cumpărător, care apoi achiziționează proprietatea.

care este scopul acestei practici? În timpul unui sezon de vânzare prime, investitorii sunt foarte ocupați încercând să blocheze cât mai multe proprietăți posibil. Ei caută să pună mâna pe aproape orice va genera un profit. Vânătoarea de case ieftine ocupă o mulțime de timp-așa că, în schimb, apelează la angrosiști. Acești investitori se concentrează pe găsirea de oferte bune și lasă flipping-ul, închirierea și alte elemente altor profesioniști. În timpul unei piețe fierbinți, vă recomandăm să călăriți furtuna și să alocați cât mai multe oferte imobiliare.

Citeste mai mult: Ghidul incepatorului final pentru Real Estate Wholesaling

este o cesiune de Contract Legal?

Da—Presupunând că este permis în termenii acordului dvs. cu vânzătorul.

în trecut, investitorii ar pune pur și simplu „John Doe și / sau atribuie” ca cumpărător în cadrul contractului. Acest lucru a funcționat până în 2008, când băncile au început să se opună acestei clauze în contractele pentru proprietăți imobiliare deținute (REO). Milage dvs. poate varia în funcție de proprietarii de case individuale. Investitorii au primit destul de o bashing, astfel încât această clauză poate face un vânzător inconfortabil.

o soluție: scrieți acordul Dvs. cu un trust sau LLC în calitate de cumpărător. Prin utilizarea unei entități, aveți posibilitatea de a o atribui unui alt investitor, deoarece drepturile contractuale sunt în sarcina entității, nu a persoanei fizice.

cum funcționează atribuirea contractului?

găsiți un vânzător motivat

În primul rând, să înțelegem ce este un vânzător motivat. Aceasta este o persoană care trebuie să vândă rapid o proprietate. Există, de obicei, un fel de suferință întâmplă în viața lor, cum ar fi un transfer de locuri de muncă, sau poate că sunt împovărați cu o proprietate moștenită. Rețineți că există un decalaj imens între dorința de a vinde și nevoia de a vinde. Știind în ce categorie se încadrează vânzătorul dvs.—vă ajută să știți cum să faceți față situației.

• trebuie să vând: „trebuie să vând această casă acum pentru că mă mut în Maryland pentru a avea grijă de mama mea bolnavă și nu am alți membri ai familiei în zonă.”
• vreau să vând: „sunt curios să văd ce merită casa mea pentru că s-ar putea să vând anul viitor.”

există un motiv definitiv în spatele scenariului nevoii de a vinde. În al doilea rând, există doar curiozitate.

există numeroase modalități de a găsi vânzători motivați, cum ar fi conducerea pentru dolari, anunțuri în ziare, marketing pe internet și marketing prin poștă directă. Dacă începeți să cercetați marketingul imobiliar, veți găsi multe opțiuni—dar asigurați-vă că utilizați o combinație a acestor strategii.

Obțineți contractul

există multe șabloane de contracte de cesiune pe internet; cu toate acestea—cel puțin—asigurați-vă că un avocat a citit și a aprobat documentul. Există două motive pentru care acest lucru este atât de critic.

1. confort știind contractul este legal de sunet
2. capacitatea de a utiliza ca avocat ca avocat în cazul în care vă aflați în litigiu.

există verbiaj critic care trebuie adăugat la contractul dvs. de atribuire: „și / sau atribuie.”Aceste trei cuvinte vă autorizează să realocați proprietatea unui alt cumpărător interesat care este interesat de proprietate. (Asigurați-vă că citiți cu atenție acordul de cumpărare cu vânzătorul.) Când primiți contractul semnat, acum aveți un interes echitabil în proprietate și aveți o poziție legală în ceea ce se întâmplă.

dacă realocarea este într-adevăr permisă, includeți o prevedere în contractul dvs. care explică în mod clar că dvs., în calitate de cumpărător, sunteți un investitor imobiliar și că intenționați să atribuiți contractul unui nou cumpărător. Au vânzătorul inițială furnizarea. Acest lucru reduce probabilitatea ca un vânzător să se opună noului cumpărător și să încerce să se retragă din acord. Asigurați-le că vor primi în continuare suma de achiziție convenită.

înrudite: Virtual Wholesaling: cum să en-gros proprietăți în orice piață de departe

trimite contract la titlu

acest proces poate diferi în fiecare stat, dar există în mod normal, fie o companie titlu sau un avocat de închidere, care va efectua o căutare titlu. Căutarea titlului va verifica înregistrările istorice ale proprietății pentru a vă asigura că nu există drepturi de retenție asupra proprietății. Este important să nu vindeți o proprietate cu un titlu defect. Compania de titlu sau avocatul de închidere este o terță parte independentă angajată pentru a se asigura că afacerea este corectă, așa cum s-a convenit în contract.

atribuiți contractul cumpărătorului

da: mai mult marketing. Lucrul pentru a găsi cumpărătorul final sau cesionarul poate fi descurajant, dar odată ce aveți un cumpărător solid, puteți începe procesul de închidere a tranzacției.

când găsiți cumpărătorul dvs., cereți un depozit de bani nerambursabil. Asigurați—vă că acordul dvs. conține un limbaj care se ocupă în mod specific de bani serioși-de exemplu, „cesionarul va rambursa cedentului banii plătiți în avans.”Nu doriți ca cesionarul să încalce acordul, ceea ce ar duce la pierderea banilor serioși.

când cumpărătorul depune banii serioși, atunci știi că au un interes real în proprietate și sunt dispuși să avanseze. Această taxă este deținută în mod normal de compania de titlu sau de avocatul de închidere.

fii plătit!

veți fi plătit atunci când cumpărătorul final transferă fondurile pentru afacere. Acești bani vor acoperi ceea ce ați declarat că sunteți dispus să cumpărați proprietatea de la vânzător, precum și taxa dvs. pentru facilitarea tranzacției.

de exemplu, dacă i-ai spus vânzătorului că vei cumpăra casa pentru 45.000 de dolari și apoi ți-ai vândut interesul pentru proprietate cumpărătorului pentru 50.000 de dolari, atunci taxa de atribuire este de 5.000 de dolari.

notă: nu vă referiți niciodată la taxa de atribuire ca taxă de căutare. Acestea sunt două lucruri foarte diferite.

Related: ghidul final pentru utilizarea marketingului prin poștă directă pentru a vă dezvolta afacerea imobiliară

alte considerații

este o practică standard ca sarcinile să fie efectuate numai pentru profituri de 5.000 USD sau mai puțin. Dar dacă sunteți confortabil cu vânzătorul și cumpărătorul, este posibil să atribuiți un contract pentru o taxă mult mai mare.

în cazul în care nu sunteți confortabil cu toate părțile din tranzacție, o închidere dublă (sau simultană) păstrează ambele picioare ale tranzacției anonime. Rețineți: Nu toate companiile de titlu vor fi de acord să efectueze o închidere dublă, deci acest lucru trebuie discutat în prealabil.

atribuirea contractului nu se poate face pentru toate tranzacțiile. Casele HUD, REOs și proprietățile listate au multe bariere în calea acestui tip de tranzacție. Cu multe proprietăți REO, creditorul se va asigura că există o perioadă de condimente—în mod normal 90 de zile—înainte de a putea revinde proprietatea. Dar, după cum puteți vedea, există câteva beneficii clare pentru atribuirea contractului pentru zilele mari de plată.

investitori: ați atribuit vreodată un contract? Aveți întrebări despre acest proces?