fast ejendom verden er fyldt med jargon. Hvis du er ny på området—og især hvis du er interesseret i engrossalg-her er et udtryk, du har brug for at vide: tildeling af kontrakt. Kort og enkel, du:

1. Find en ejendom betydeligt under markedsværdien
2. Kig efter en anden køber—normalt en fast ejendom investor—villig til at betale en højere pris
3. Tildel kontrakten til den nye køber, som derefter køber ejendommen.

Hvad er meningen med denne praksis? I løbet af en førsteklasses salgssæson er investorer super travlt med at forsøge at låse så mange ejendomme som muligt. De søger at få deres hænder på næsten alt, der vil generere en fortjeneste. Jagt efter billige huse indtager masser af tid—så i stedet henvender de sig til grossister. Disse investorer fokuserer på at finde gode tilbud og overlader flipping, leje og andre elementer til andre fordele. Under et varmt marked anbefaler vi at køre stormen og tildele så mange ejendomshandler som muligt.

Læs mere: den ultimative Begyndervejledning til fast ejendom Engroshandel

er en Kontraktopgave lovlig?

Ja-forudsat at det er tilladt i henhold til din aftale med sælgeren.

tidligere ville investorer simpelthen sætte “John Doe og / eller tildeler” som køber i henhold til kontrakten. Dette fungerede indtil 2008, da bankerne begyndte at gøre indsigelse mod denne klausul i kontrakter om ejendomme, der ejes af fast ejendom (REO). Din milage kan variere med individuelle husejere. Investorer har modtaget en hel bashing, så denne klausul kan gøre en sælger ubehagelig.

en løsning: Skriv din aftale med en tillid eller LLC som køber. Ved at bruge en enhed har du mulighed for at overdrage den til en anden investor, fordi de kontraktlige rettigheder er under enheden, ikke individet.

Hvordan fungerer Kontrakttildeling?

Find en motiveret sælger

lad os først forstå, hvad en motiveret sælger er. Dette er en person, der har brug for at sælge en ejendom hurtigt. Der er normalt en slags nød i deres liv, som en joboverførsel, eller måske er de belastet med en arvelig ejendom. Husk, at der er et stort kløft mellem at ønske at sælge og at skulle sælge. At vide, hvilken kategori din sælger falder ind i-det hjælper dig med at vide, hvordan du håndterer situationen.

• nødt til at sælge: “jeg er nødt til at sælge dette hus nu, fordi jeg flytter til Maryland for at tage sig af min skrantende mor, og jeg har ingen andre familiemedlemmer i området.”
• vil sælge: “jeg er nysgerrig efter at se, hvad mit hus er værd, fordi jeg muligvis sælger næste år.”

Der er en endelig årsag til behovet for at sælge scenariet. I den anden er der kun nysgerrighed.

der er mange måder at finde motiverede sælgere, såsom kørsel for dollars, avisannoncer, internetmarkedsføring og direct mail marketing. Hvis du begynder at undersøge Ejendomsmarkedsføring, finder du mange muligheder—men sørg for at bruge en kombination af disse strategier.

få kontrakten

der er mange opgavekontraktskabeloner på internettet; dog—i det mindste—sørg for, at en advokat har læst og godkendt dokumentet. Der er to grunde til, at dette er så kritisk.

1. komfort at kende din kontrakt er juridisk sund
2. evnen til at bruge denne advokat som rådgiver i tilfælde af at du befinder dig i retssager.

der er kritisk ordlyd, der skal føjes til din tildelingskontrakt: “og/eller tildeler.”Disse tre ord giver dig mulighed for at omfordele ejendommen til en anden interesseret køber, der er interesseret i ejendommen. (Sørg for at læse din købsaftale med sælgeren ekstremt omhyggeligt.) Når du modtager den underskrevne kontrakt, har du nu rimelig interesse i ejendommen og har en vis juridisk status i hvad der sker.

Hvis omfordeling faktisk er tilladt, skal du medtage en bestemmelse i din kontrakt, der klart forklarer, at du som køber er en ejendomsinvestor, og at du har til hensigt at overdrage kontrakten til en ny køber. Lad sælgeren initiere bestemmelsen. Dette reducerer sandsynligheden for, at en sælger gør indsigelse mod den nye køber og forsøger at trække sig ud af aftalen. Forsikre Dem om, at de stadig vil modtage det aftalte købsbeløb.

relateret: Virtuel engrossalg: sådan Engrosejendomme på ethvert marked langtfra

Indsend kontrakt til Titel

denne proces kan variere i hver stat, men der er normalt enten et titelfirma eller en afsluttende advokat, der vil foretage en titelsøgning. Titelsøgningen kontrollerer ejendommens historiske optegnelser for at sikre, at der ikke er panterettigheder på ejendommen. Det er vigtigt ikke at sælge en ejendom med en defekt Titel. Titelfirmaet eller den afsluttende advokat er en uafhængig tredjepart, der er ansat for at sikre, at aftalen er retfærdig som aftalt i kontrakten.

Tildel kontrakten til køberen

Yep: mere markedsføring. At arbejde for at finde din slutkøber eller erhverver kan være skræmmende, men når du først har en solid køber, kan du begynde processen med at lukke transaktionen.

Når du finder din køber, skal du bede om et ikke-refunderbart depositum. Sørg for, at din aftale indeholder sprog, der specifikt beskæftiger sig med alvorlige penge—f.eks. “erhververen refunderer overdrageren for de penge, der er betalt foran.”Du ønsker ikke, at erhververen overtræder aftalen, hvilket ville resultere i, at du mister dine alvorlige penge.

når køberen indbetaler de alvorlige penge, ved du, at de har en ægte interesse i ejendommen og er villige til at komme videre. Dette gebyr afholdes normalt af titelfirmaet eller den afsluttende advokat.

Bliv betalt!

du bliver betalt, når slutkøberen overfører midlerne til aftalen. Disse penge dækker det, du sagde, at du var villig til at købe ejendommen fra sælgeren, samt dit gebyr for at lette transaktionen.

som et eksempel, hvis du fortalte sælgeren, at du ville købe huset for $45.000, og du derefter solgte din interesse i ejendommen til køberen for $50.000, er dit opgavegebyr $5.000.

Bemærk: henvis aldrig til tildelingsgebyret som et finder-gebyr. Det er to meget forskellige ting.

relateret: Den ultimative Guide til brug af Direct Mail Marketing til at vokse din ejendomsvirksomhed

andre overvejelser

det er standard praksis, at opgaver kun udføres for overskud på $5.000 eller mindre. Men hvis du er fortrolig med sælgeren og køberen, er det muligt at tildele en kontrakt til et meget højere gebyr.

i tilfælde af at du ikke er fortrolig med alle parter i transaktionen, holder en dobbelt (eller samtidig) lukning begge ben af transaktionen anonyme. Vær opmærksom: ikke alle titelfirmaer er enige om at gennemføre en dobbelt tæt, så dette skal diskuteres på forhånd.

Kontrakttildeling kan ikke udføres på alle transaktioner. HUD homes, REOs og børsnoterede ejendomme har mange barrierer for denne type transaktion. Med mange REO—ejendomme vil långiveren sikre, at der er en krydderiperiode—normalt 90 dage-før du kan videresælge ejendommen. Men som du kan se, er der nogle klare fordele ved kontraktopgave for store lønningsdage.

investorer: har du nogensinde tildelt en kontrakt? Eventuelle spørgsmål om denne proces?