Mietkonzessionen feiern in einigen der wichtigsten Wohnungsmärkte des Landes ein Comeback, da neue Mehrfamilienhäuser in die Vermietungsphase eintreten. In langsameren Märkten gehören Konzessionen für Immobilienverwalter zum Alltag.Dieser datengesteuerte Artikel untersucht die Arten von Mietkonzessionen, die Vor- und Nachteile der Rabatte, die Beziehung zwischen Konzessionen und anderen Marktgrundlagen und wann Sie Konzessionen anbieten müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Was ist ein Mietvertrag?

Was genau ist ein Zugeständnis? Einfach ausgedrückt, Eine Konzession ist jede „Preissenkung, Miete oder andere Leistung, die einem Mieter oder Käufer als Anreiz zum Kauf oder Leasing1 gewährt wird.“Während es viele Möglichkeiten gibt, mit Mietkonzessionen kreativ zu werden, sind zwei Arten in der Wohnungsbranche am häufigsten.

Methode A: Deals vom Typ ‚First month free‘, bei denen die Konzession auf einmal vergeben wird.

Methode B: Ein Mietrabatt gleichmäßig über einen Zeitraum verteilt (in der Regel die anfängliche Mietdauer).

Beide Konzessionsmethoden können zu genau demselben Rabatt führen. Angenommen, Sie sind ein Vermieter, der eine Wohneinheit für 1.200 US-Dollar pro Monat über einen einjährigen Mietvertrag vermietet. Wenn Sie entweder eine Konzession von 100 US-Dollar für jede Monatsmiete (Mieter A) oder einen kostenlosen Monat zu Beginn des Mietvertrags (Mieter B) gewähren, würde dies genau den gleichen Betrag der bezahlten Miete über den einjährigen Mietvertrag ergeben: 13.200 US-Dollar.

Mieter A:

($ 1.200 Leasing Miete) – ($ 100 Konzession) = $ 1.100 effektive Miete
($ 1.100 effektive Miete) x (12 Monate) = $13.200

Mieter B:

($ 1.200 Pachtmiete) x (11 Monate) = $13.200

Während beide Szenarien den gleichen Mietbetrag haben, haben sie sehr unterschiedliche Auswirkungen auf das Verhalten des Mieters und den internen Dialog, wenn es um die Überprüfung geht.

Konzessionen und die Psyche des Mieters

Es ist ein Jahr in Ihrer Immobilie vergangen und Mieter A und Mieter B müssen ihre Mietverträge verlängern oder weiterziehen.Mieter A überprüft Ihr Verlängerungsschreiben, das einen einjährigen Mietvertrag für 1.248 USD / Monat anbietet – eine Steigerung von 4% gegenüber dem Marktzins von 1.200 USD, was der Leistung des lokalen Wohnungsmarktes entspricht. Aber Mieter A sieht einen $ 148 Anstieg auf dem $ 1.100 Scheck, den sie jeden Monat geschrieben haben — das ist ein 13,5% Anstieg in ihrem Kopf. Sie könnten versucht sein, Ihrem Hausverwaltungspersonal eine harte Zeit zu bereiten — oder sich zu entscheiden, auszuziehen und anderswo nach einer neuen Konzession zu suchen.

Jetzt prüft Mieter B sein Verlängerungsangebot. Ihr Angebot von 1.248 USD / Monat sieht sehr vernünftig aus, wenn man bedenkt, dass sie es gewohnt sind, 1.200 USD pro Monat zu zahlen. Eine solche nominale Erhöhung wird sie wahrscheinlich nicht durch den Aufwand führen, in eine andere Wohngemeinschaft auszuziehen, solange sich Ihr Hausverwaltungspersonal gut um sie gekümmert hat.

Es sei denn, Sie haben einen professionellen Mietrichter, der in Ihrem Gebäude lebt. Diese Mieter können einen Mitternachtsauszug durchführen, ihre Kaution einbehalten — falls vorhanden — und in ein neues Gebäude ziehen, um sich einen neuen Deal vom Typ ‚erster Monat frei‘ zu sichern.Um dies zu verhindern, belohnen einige Wohnungsverwalter Mieter mit einer etwas niedrigeren Mieterhöhung — oder sogar einem Upgrade der Einheit -, wenn sie ein Qualitätsmieter sind, der pünktlich zahlt und keine Probleme mit dem Personal oder anderen Bewohnern verursacht.

Auswirkungen auf den Kauf oder die Refinanzierung

Beim Zeichnen einer Immobilie für ein Darlehen sind Kreditgeber daran interessiert, wie viel Einkommen ein Vermögenswert erzielt und wie viel Einkommen ein Vermögenswert optimal erzielen kann. Wir fügen der Gleichung eine zusätzliche Ebene hinzu.Beim Zeichnen des Netto-Cashflows bei einem Vermögenswert werden Konzessionen in der Regel von den Bruttomieteinnahmen abgezogen, um die Nettomieteinnahmen zu bestimmen — was auch Dinge wie Leerstand und unbezahlte Miete berücksichtigt, die als uneinbringlich gelten.

Konzessionen können in drei verschiedene Kategorien eingeteilt werden: Leasingkonzessionen, Marketingkonzessionen und Konzessionen mit roter Flagge.

Leasingkonzessionen: Rabatte, die in neu gebauten Apartmenthäusern während der Leasingphase angeboten werden, um schnell eine stabilisierte Belegung (etwa 90%) zu erreichen. Diese Ein-Zinken-Konzessionen sind in der Regel nicht von Belang für die Kreditgeber, solange es starke Leasing-up-Geschwindigkeit und dass die Angebotsmieten sind gut unterstützt durch den Markt.

Marketing-Konzessionen: Möglicherweise finden Sie auch Konzessionen bei älteren Anlagemöglichkeiten der Klassen B oder C. Diese sind oft eher ein Marketingspiel, da die Mieten in der Immobilie leicht über den Marktzinsen liegen können. Die Konzession bringt die Zinssätze stärker in Einklang mit dem Markt. Diese Art von Konzessionen sind in der Regel nicht besorgniserregend — auch hier, solange die Immobilie gut belegt ist und die Mieten vom Markt gestützt werden.’Red Flag‘ Zugeständnisse: Kreditgeber könnten anfangen, einige Bedenken auszudrücken, wenn Sie eine Immobilie mit Mieten kaufen oder refinanzieren, die dem Marktwettbewerb entsprechen, aber aus irgendeinem Grund laufende Zugeständnisse haben, um die Immobilie besetzt zu halten. Im Allgemeinen ist dies eine rote Fahne, dass größere Probleme auftreten.

Was auch immer Ihre besondere Haltung zu Konzessionen in Ihrer Immobilie ist, achten Sie darauf, alle Konzessionsaktivitäten auf Ihrer Mietliste klar zu notieren. Es wird potenziellen Käufern und Kreditgebern das Leben erleichtern.

Marktfallstudie – Konzessionen in der Stadt

Genug geredet, lassen Sie uns einige Zahlen untersuchen. Wir werden uns die Auswirkungen der Marktgrundlagen auf Konzessionen in Manhattan ansehen, da es sich um einen großen, wettbewerbsintensiven Markt mit einer robusten Entwicklungspipeline handelt. Obwohl es sich nicht um einen Markt handelt, der für die weit verbreitete Nutzung von Konzessionen bekannt ist, wirft eine konsistente Datenreihe Licht auf einige interessante Verhaltensweisen.

(Hinweis: In dieser Datenreihe, bereitgestellt von Douglas Elliman und Miller Samuel Inc., eine ‚Zugeständnis‘ schließt Maklergebührenbefreiungen ein – eine andere Art effektiver Mietrabatt, der auftritt, wenn der Eigentümer die Mietmaklergebühr zahlt. Diese Gebühr kann 15% der Jahresmiete in Manhattan und bestimmten trendigeren Teilen von Brooklyn erreichen. Eine Methodik zu den Daten in den folgenden Diagrammen finden Sie hier.)

Der Anteil der neu unterzeichneten Manhattan-Leasingverträge mit Konzessionen wird durch die blaue Linie unten dargestellt.

Beachten Sie, dass diese Konzessionen je nach Jahreszeit schwanken. Während der Wintermonate – historisch unpopuläre Monate für Ein— und Auszüge – sehen wir, dass der Anteil der Mietverträge mit Konzessionen steigt. In den späten Frühlings— und Sommermonaten — der typischen Leasingsaison – sinkt die Konzessionsrate.

Lassen Sie uns einen Schritt zurücktreten und den größeren Mehrfamilienzyklus (die lineare Trendlinie) untersuchen. Wir sehen eine allgemeine Zunahme der Nutzung von Konzessionen in Manhattan, da die Pipeline für die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern nach einer Pause in den Rezessionsjahren einen konsistenten Strom neuer Einheiten liefert.

Sie können einen Eindruck von der Korrelation zwischen Konzessionen und Bau bekommen. Dieses Diagramm untersucht die offensichtliche Beziehung zwischen dem Wohnungsinventar und dem Anteil neuer Mietverträge mit Konzessionen.

Die beiden Serien haben sich in den letzten Monaten auf der rechten Seite des Diagramms voneinander entfernt. Der Rückgang der Konzessionen lässt sich durch die Sommerleasingsaison erklären. Wenn der Listing-Bestand im Herbst und Winter weiter zunimmt — was angesichts der erwarteten 17,000—Wohnungen in New York im Jahr 2017 zum ersten Mal potenzielle Mieter begrüßen wird -, können wir mit einem deutlichen Anstieg des Anteils von Mietverträgen mit Konzessionen rechnen Aktivität verlangsamt sich während des kälteren Monats und es gibt eine Fülle neuer Einheiten zur Auswahl.

Aber der Markt mit der scheinbar engsten Korrelation zur Konzessionsrate in Manhattan scheint die Leerstandsquote zu sein.

Wenn die Leerstandsraten steigen, steigt auch die Konzessionsrate — bei einer scheinbaren Verzögerung von zwei bis drei Monaten in Manhattans Fall.

Ein kurzer Blick auf einige andere Märkte

Während in New York viele Daten zu den Marktgrundlagen verfügbar sind, gibt es viele Märkte, in denen Konzessionen viel beliebter sind.ALN Multifamily Data, das über 100.000 Immobilien im ganzen Land verfolgt, war so freundlich, uns einige Informationen über die Prävalenz von Konzessionen in den 20 größten Märkten zu geben, die sie verfolgen. Hier ist, was das aussieht:

Die Immobilien in diesen Märkten bieten Konzessionen, die im Durchschnitt einem Rabatt von 5,25% auf die Marktmiete entsprechen. Im Allgemeinen haben die Märkte an der Spitze dieser Liste entweder Probleme mit dem Bevölkerungs- / Beschäftigungswachstum (wie Tucson) oder ein Überangebot an Wohnungsbau (wie Houston). Oder vielleicht nutzen sie Konzessionen einfach gerne als Marketinginstrument, wie es bei Las Vegas der Fall zu sein scheint, einer Stadt mit der zweithöchsten Konzessionsrate (35%), aber der zweitniedrigsten Miete (4%). Es ist keine Überraschung, dass starke Primärmärkte wie Miami und Los Angeles am Ende der Liste stehen.

Zusammenfassend

Wir hoffen, dass Ihnen die Reise mit rent concessions gefallen hat. Hier sind einige Tipps, die Sie beachten sollten.

• Konzessionen sind ein wirksames Instrument, um eine neue Immobilie während der Erstvermietung zu stabilisieren.
• Für etablierte Immobilien sind Konzessionen in der Regel ein Marketinginstrument, um Mieter davon zu überzeugen, dass sie einen Deal bekommen, obwohl ihre Miete tatsächlich Marktwert ist.
• Wenn Ihre Hauptkonkurrenz Konzessionen anbietet, werden Sie wahrscheinlich dem Spiel beitreten müssen.
• Erwägen Sie, eine Konzession von der ersten Monatsmiete zu geben, anstatt sie im Laufe eines Mietvertrags zu verteilen. Auf diese Weise Mieter sind nicht für einen Reality-Check, wenn es Zeit ist, zu erneuern.Um zu verhindern, dass gute Mieter gehen, um Konzessionen nachzujagen, sollten Sie eine niedrigere Mieterhöhung oder die Möglichkeit in Betracht ziehen, ein Upgrade für ihre Einheit auszuwählen (z. B. Neuer Kühlschrank, Anstrich, Armaturen usw.).
• Wenn es in Ihrem Markt eine erhebliche Menge an Neubauten gibt, müssen Sie wahrscheinlich Angebote anbieten, die den von diesen neueren Vermögenswerten geförderten Konzessionen entsprechen, um eine starke Belegung zu erhalten.
• Notieren Sie alle Konzessionsaktivitäten auf Ihrer Mietliste.

Weiterführende Literatur

Wenn Sie die Konzessionsdaten und Marktgrundlagen in Manhattan untersuchen möchten, sollten Sie sich unsere 2Q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends Reports ansehen. Dieses vierteljährliche Datenbuch wurde in Zusammenarbeit mit Chandan Economics erstellt und untersucht Trends bei Cap-Raten, DSCRs, Schulden pro Dollar von NOI, LTVs und mehr.