In jedem Szenario ist eine der relevantesten Informationen über eine Immobilie ihre Größe.
Von der Größe des Grundstücks über die Größe des Gebäudes bis hin zur Anzahl der Einheiten und der Größe jeder einzelnen Einheit.
Wenn man die Größe des Inneren eines Gebäudes betrachtet, gibt es einen großen Unterschied zwischen seinen nutzbaren Quadratfuß und vermietbaren Quadratfuß.
Obwohl es einfach klingen mag, ist dies nicht immer der Fall (insbesondere wenn man die verschiedenen Arten von Mehrmandantengebäuden betrachtet).
Im Folgenden werden wir den Unterschied zwischen vermietbaren und nutzbaren Quadratfuß sowie die Berechnung jedes Maßes und seines Lastfaktors erläutern.
Wir werden alles am Ende mit einem Beispiel zusammenbinden.
Nutzbare vs. vermietbare Quadratfuß: Den Unterschied verstehen
Nutzbare Quadratfuß (USF)
Nutzbare Quadratmeterzahl ist der tatsächliche Raum, den ein Mieter von Wand zu Wand einnimmt.
Das bedeutet, dass die nutzbare Quadratmeterzahl für jeden Mieter in einem Gebäude unterschiedlich sein wird.Die Maßnahme umfasst keine öffentlichen Bereiche eines Gebäudes, wie Lobbys, allgemeine Toiletten, Treppenhäuser, Lagerräume und gemeinsame Flure — es ist nur der Bereich innerhalb einer bestimmten Einheit gefüllt.Für gewerbliche Mieter, die eine ganze Etage oder mehrere Etagen mieten, würde die nutzbare Quadratmeterzahl in ihrer Einheit die Flure und Toiletten umfassen, da es sich um Flächen handelt, die ausschließlich ihrem Boden dienen.Kurz gesagt, aus der Sicht eines Mieters könnte nutzbare Quadratmeterzahl als alles innerhalb der Grenzen seiner Etage / Einheit betrachtet werden.
Vermietbare Quadratfuß (RSF)
Vermietbare Quadratmeterzahl ist die nutzbare Quadratmeterzahl eines Mieters zuzüglich eines Teils der gemeinsam genutzten Quadratmeterzahl des Gebäudes.
Es geht lediglich darum, den gemeinsamen Raum unter allen Mietern des Gebäudes aufzuteilen (für Leasingzwecke).
Stellen Sie es sich so vor: Der Eigentümer muss für das gesamte Gebäude bezahlen.
Keine Überraschung.Darüber hinaus werden Gemeinschaftsräume, Treppen, allgemeine Toiletten usw. von allen Mietern genutzt, ohne von einem von ihnen direkt vermietet zu werden.Durch das Hinzufügen eines Teils dieses gemeinsamen Raums auf die nutzbare Quadratmeterzahl eines Mieters dient die vermietbare Quadratmeterzahl als Möglichkeit, diese proportionale Nutzung in den Mietvertrag eines Mieters einzubeziehen.
Die monatliche Miete wird immer anhand von vermietbaren Quadratfuß ermittelt.
Auslastungsfaktor
Die Erhöhung der vermietbaren Quadratmeterzahl über Ihre nutzbare Quadratmeterzahl kann als „Auslastungsfaktor“, „Gemeinschaftsflächenfaktor“ oder „Zusatzfaktor“ bezeichnet werden.“
Dies liegt im Allgemeinen im Bereich von 10-15% und kann in einigen Gebäuden höher sein.
Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien sollten Sie sich des Auslastungsfaktors bewusst sein, damit Sie genau wissen, was Sie bekommen, zu welchen Kosten und wie hoch die Aufteilung von vermietbaren auf nutzbare Quadratmeter ist.
Berechnung des Lastfaktors
Wie oben kurz erwähnt, ist die Berechnung des Lastfaktors für eine Gewerbeimmobilie ziemlich einfach.
Ermitteln Sie zunächst die Gesamtfläche eines Gebäudes.
Subtrahieren Sie dann alle gemeinsam genutzten Quadratmeterzahlen, um die gesamte nutzbare Quadratmeterzahl zu erhalten.
(Der Eigentümer oder der Agent des Eigentümers sollte Ihnen diese Nummern geben können.)
Teilen Sie von dort aus die Gesamtfläche durch die nutzbare Quadratmeterzahl, und Sie haben Ihren Lastfaktor.
Lastfaktor Beispiel:
Angenommen, ein 100.000 Quadratmeter großes Gebäude verfügt über 15.000 Quadratmeter gemeinsamen Raum.Die nutzbare Quadratmeterzahl würde 85.000 Quadratfuß betragen – was Sie erhalten, indem Sie den gemeinsamen Raum (15.000 sf) von der Gesamtfläche (100.000 sf) subtrahieren.
Von dort aus würden Sie ganz einfach die gesamte Quadratmeterzahl (100.000 sf) durch die nutzbare Quadratmeterzahl (85.000 sf) teilen.
Das würde Ihnen einen Lastfaktor von 1 geben.176, was als Lastfaktor von 17,6% ausgedrückt werden kann.
Mit anderen Worten, 17,6% der Immobilien sind nicht nutzbar (aus Sicht eines einzelnen Mieters).
Nutzbare vs. vermietbare Quadratfuß Beispiel
Schauen wir uns ein kurzes Szenario an, in dem Lastfaktoren und vermietbare Quadratfuß verglichen werden, um zu sehen, warum es nützlich ist, jede Maßnahme separat zu betrachten.
Beispielszenario
In diesem Beispiel betrachtet ein Mieter zwei verschiedene Bürogebäude:
- Beide Gebäude haben eine Nutzfläche von 5.000 Quadratmetern.
- Die Gebäude haben exakt die gleichen Mietpreise.
Das einzige unterschiedliche Maß zwischen den beiden Gebäuden sind ihre Belastungsfaktoren.
Bürofläche #1:
Die erste Option hat einen Auslastungsfaktor von 20%.Wenn Sie also die 5.000 nutzbaren Quadratfuß nehmen und mit dem Lastfaktor von 20% multiplizieren, bleiben Ihnen zusätzliche 1.000 sf Platz.
Das wird als vermietbarer Raum portioniert, so dass Sie insgesamt 6.000 vermietbare Quadratmeter haben.
Zur Erinnerung, die Berechnung geht wie folgt:
- 5.000 x 20% = 1.000 Quadratmeter
(Nutzbare sf x Lastfaktor = Zusätzliche Mietfläche) - 5.000 + 1.000 = 6.000 Quadratmeter
(Nutzbare sf + Zusätzliche Mietfläche = vermietbare Quadratmeter)
Bürofläche #2:
Die zweite Option hat einen Lastfaktor von 15%.Wenn Sie also dieses Mal die nutzbaren Quadratfuß erneut mit dem Lastfaktor (5.000 x 15%) multiplizieren, bleiben Ihnen 750 sf zusätzlicher Platz.Fügen Sie diese zusammen, und Sie sind jetzt mit 5.750 vermietbaren Quadratmetern für Bürogebäude # 2 übrig.
Mit welchem sollte ein Mieter gehen?
Nun, Bürofläche # 2 hat weniger vermietbare Quadratmeterzahl, aber die gleiche Menge an Nutzfläche.
Aus der Perspektive eines Mieters zahlen Sie mit Space # 1 für 6.000 sf, um 5.000 sf zu nutzen.
Mit Space # 2 zahlen Sie für 5.750 sf, um auch 5.000 sf zu verwenden, zum gleichen Preis wie Space # 1.
Kurz gesagt, Sie zahlen weniger für die gleiche Menge an Speicherplatz – was # 2 aus Kostengründen zur besseren Option macht.
Was noch zu beachten ist, sind die Annehmlichkeiten im Gebäude.Sicher, Option # 2 ist billiger, aber vielleicht hat Option # 1 viel bessere gemeinsame Annehmlichkeiten, die es die zusätzlichen Kosten wert machen.
Vielleicht haben Sie häufig Kunden, die das Büro besuchen, und möchten, dass sie durch eine schönere Lobby gehen.
Oder vielleicht hat ein Gebäude eine Gemeinschaftsküche. In diesem Fall können Sie sogar die Kosten für die Wartung und Lagerung einer Küche sparen und gleichzeitig zusätzlichen Arbeitsraum innerhalb Ihrer nutzbaren Quadratmeterzahl gewinnen.
Die tatsächliche Antwort auf das obige Beispiel hängt von vielen Faktoren ab.
Vermietbare Quadratmeterzahl ist auch nicht immer so einfach:
Manchmal fummeln Vermieter sogar den Auslastungsfaktor und die nutzbare Quadratmeterzahl bis zu dem Punkt, an dem sie Teil des Verhandlungsprozesses werden.
Zusätzlich zu jeder Messung des Raums in einem Gebäude ist es wichtig, das Kleingedruckte genau zu lesen, um sicherzustellen, dass alles genau dargestellt wird.Am Ende arbeiten nutzbare Quadratmeter und vermietbare Quadratmeter zusammen, um Ihnen zu helfen, eine Immobilie am besten zu verstehen, um zu wissen, wofür Sie Ihr Geld ausgeben (oder wofür Ihr Kunde sein Geld ausgibt).