Investitionen in Einfamilienhäuser oder SFR-Immobilien sind seit langem eine beliebte Alternative zu öffentlichen Märkten. Da SFR-Renditen in der Regel nicht mit dem Aktienmarkt korrelieren, können sie für eine Vielzahl von Anlegern attraktiv sein, die ihr öffentliches Marktengagement reduzieren möchten. Einfamilienhäuser sind die häufigste Form des Wohnens in den Vereinigten Staaten. Von den rund 140 Millionen Wohneinheiten in den Vereinigten Staaten sind rund 90 Millionen Einfamilienhäuser. Es gibt über 15.8 Millionen SFR-Einheiten, was etwa einem Drittel des US-Mietbestands und etwa 11% des US-Wohnungsbestands entspricht.
Hier werfen wir einen genaueren Blick auf Einfamilienvermietungen und wie sie in die breitere Landschaft der Immobilieninvestitionen passen.
Was ist SFR in Immobilien?
Einfamilienhäuser, kurz SFRs, sind Einfamilienhäuser, die an Mieter vermietet werden. Potenzielle Mieter fühlen sich von Einfamilienhäusern angezogen, weil sie im Allgemeinen größer sind als Mehrfamilienhäuser, die sich in vorstädtischeren Gebieten befinden, Zugang zu Außenbereichen haben und insgesamt viel von dem darstellen, wonach eine Familie mit Kindern suchen kann.
Vom Höchststand des Wohneigentums in den Jahren 2004 bis 2018 sank die Zahl der Ehepaare mit Kindern, die Häuser besaßen, um 2,7 Millionen, während die Zahl der Anmietungen um 680.000 stieg. Diese Veränderungen bedeuten, dass die Zahl der Ehepaare mit Kindern, die Häuser besaßen, um 2,7 Millionen zurückging, während die Zahl der Mietwohnungen um 680.000 stieg.
Wie sieht die Strategie für Investitionen in SFR-Immobilien aus?
Investitionen in SFR-Immobilien sind sowohl bei Privatanlegern als auch bei institutionellen Anlegern beliebt. Im Allgemeinen verdienen diese Immobilien Geld mit ihrem Nettobetriebsergebnis, dh der Miete abzüglich der Betriebskosten. Die Idee ist, ein Haus zu kaufen, es zu vermieten, Einkommen zu sammeln und dann die Immobilie später zu verkaufen. SFR-Investitionen ermöglichen es Käufern, von einem potenziellen Mietwachstum und einer Aufwertung der Immobilienpreise zu profitieren, die wiederum von Faktoren wie Standort, Einheitentyp, Zustand der Einheit, Ausstattung, Preis und Marktdynamik abhängen. Die Kontrolle der Betriebskosten wie Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Wartungskosten ist ebenfalls ein kritischer Bestandteil der Investition.
Diese Strategie gibt Privatanlegern die Möglichkeit, ihr lokales Wissen und ihre Präsenz für das operative Management zu nutzen. Seine Beliebtheit bei Privatanlegern hat dazu geführt, dass der Markt sehr fragmentiert ist. Es wird von Mom-and-Pop-Investoren dominiert, die zwischen 1 und 10 Immobilien besitzen und schätzungsweise 88% des CHF-Anteils ausmachen.
Seit der Großen Rezession hat das institutionelle Interesse an der Anlageklasse zugenommen. Während die Anlageklasse nach wie vor von kleineren Investoren dominiert wird, besitzen institutionelle Akteure mit jeweils über 2’000 Wohnungen schätzungsweise rund 1% der SFR-Einheiten. Professionelle Verwaltungsgesellschaften und technologischer Fortschritt haben es ermöglicht, größere Portfolios von SFR wirtschaftlich zu betreiben.
Wie wurde SFR von der COVID-19-Pandemie beeinflusst?
SFR ist eine der wenigen Anlageklassen, deren Nachfrage seit Beginn der Pandemie tatsächlich gestiegen ist. Die Nachfrage nach Einfamilienportfolios, definiert als fünf oder mehr Wohnungen, ist im April 2020 um 650% in die Höhe geschossen.
Es gibt viele Gründe für diesen deutlichen Anstieg der Nachfrage:
- SFR-Immobilien bieten Mietern die Vorteile einer Entfernung zwischen Nachbarn und einem Hof für den privaten Zugang im Freien, die wertvolle Merkmale für soziale Distanzierungsbemühungen sind.
- Im Mai betrug die Arbeitslosenquote der US-Wirtschaft 13,3%. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird nur steigen, da der Verlust von Arbeitsplätzen, Autokredite und Studentenschulden dazu führen werden, dass Familien erschwinglichere Wohnungen in Betracht ziehen oder benötigen.
- Da einige Haushalte Viertel mit geringerer Dichte und Einfamilienhäuser aus der Perspektive der Vermietung suchen, wird der SFR-Markt wahrscheinlich in den kommenden Quartalen expandieren.
- Das Arbeiten von zu Hause aus ist häufiger geworden und das Wohneigentum für alleinstehende Familien ist weiter entfernt, was SFRs für Mieter attraktiver macht.
- SFRs beherbergen in der Regel entweder Familien oder Gruppen von Erwachsenen, die Mitbewohner sein könnten. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass SFRs mehr als einen berufstätigen Erwachsenen beherbergen, und infolgedessen besteht eine größere Chance, dass die Miete in schwierigen Zeiten bezahlt wird.
- Die Pandemie hat den Umzug von Wohnungen zu SFRs beschleunigt, insbesondere für ältere Millennials mit Familien.
Was macht Einfamilienmietobjekte zu einer potenziell attraktiven Investition?
Bereits vor Beginn der COVID-19-Pandemie Anfang 2020 kamen bestimmte wirtschaftliche und demografische Faktoren zusammen, um Einfamilienmieten zu einer potenziell attraktiven Anlageklasse zu machen. Hier sind einige der wichtigsten Trends, die wir beobachtet haben:
Präferenz für das Mieten gegenüber dem Kauf
Millennials und Boomer haben eine erhöhte Präferenz für das Mieten gezeigt. Tatsächlich stiegen die Mietpreise in den ersten drei Quartalen 2019 bei den Haushalten im Alter von 35 bis 44 Jahren um 4,5 Prozentpunkte und bei den Haushalten im Alter von 45 bis 54 Jahren um 5,3 Prozentpunkte. Selbst bei den Haushalten im Alter von 55 bis 64 Jahren stieg der Mieteranteil in diesem Zeitraum um 4,2 Prozentpunkte.
Unter der tausendjährigen Altersgruppe, die die größte lebende Altersgruppe in den Vereinigten Staaten ist, gab es einen Trend zu späterem Wohneigentum und eine erhöhte Neigung zur Miete. Mieten ermöglicht es den Menschen, Asset-light zu sein und daher einen mobileren Lebensstil zu führen, der Reise- und Beschäftigungsmobilität ermöglicht.
Wohneigentum ist zunehmend unerschwinglich geworden
Interessanterweise zeigen Umfragen der öffentlichen Meinung, dass die meisten Mieter mit ihrer aktuellen Wohnsituation zufrieden sind, aber immer noch den Wunsch haben, irgendwann ein eigenes Haus zu besitzen. Dies ist ein Hinweis darauf, wie tief die Vorstellung, ein eigenes Haus zu besitzen, in der amerikanischen Psyche verwurzelt ist. Da die Immobilienpreise in rund 80% der US-Märkte schneller steigen als die Löhne, mieten viele Menschen aus der Not heraus. Steigende Immobilienpreise, eingeschränkter Zugang zu Krediten und hohe Schulden bei Studentendarlehen haben das Wohneigentum für viele unerschwinglich gemacht. Die Unfähigkeit, sich Häuser leisten zu können, ist in größeren Ballungsräumen mit einer höheren Konzentration von Beschäftigungsmöglichkeiten zu einem größeren Problem geworden. In diesen Gebieten haben Landbeschränkungen und nachlassende Bautätigkeit im Allgemeinen zu einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Diese Trends haben es für viele schwierig gemacht, Wohneigentum erst später in ihrer Karriere in Betracht zu ziehen, Daher steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen.
Die Mieten für SFR-Immobilien sind im Laufe der Zeit gestiegen
Das konstante Wachstum der Einfamilienmieten ist bemerkenswert angesichts der großen Schwankungen des Einfamilienmietbestands über einen Zeitraum von fünf Jahren vom dritten Quartal 2014 bis zum dritten Quartal 2019. Die Mieten für Einfamilienhäuser steigen kontinuierlich. Die Miete für SFRs stieg im Jahresvergleich um 3%.
Mangel an preisgünstigen Mietobjekten, aber hohe Nachfrage
Das Angebot an Mietobjekten ist mit der Nachfrage gestiegen, aber die Aktivität im Wohnungsneubau hat nachgelassen. Darüber hinaus konzentrierte sich die Bautätigkeit weitgehend auf höherpreisige Mietwohnungen, was zu einem Mangel an preisgünstigen Mietwohnungen führte. Mieter haben heute ein höheres Einkommen und sind eher Familien mit Kindern als in der Vergangenheit, was eine erhöhte Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen sowie nach Einfamilienhäusern impliziert.
Eine wesentliche Stärke einer SFR-Strategie ist die Flexibilität, die diese ertragsstarken Vermögenswerte bieten. Im Gegensatz zu einer Mehrfamilienimmobilie kann ein Portfolio von SFRs ganz oder in Teilen verkauft werden. Der Verkauf selbst kann entweder an einen einzelnen Hausbesitzer oder an einen anderen Investor erfolgen. Dies bedeutet, dass die spezifische Verkaufsstrategie und das Timing für ein Portfolio an die Marktdynamik angepasst werden können. Insgesamt besteht in den USA ein wachsender Bedarf an preisgünstigen Mietobjekten, der durch die COVID-19-Pandemie beschleunigt wurde. Einfamilienvermietungen können dazu beitragen, Familien eine erschwingliche Möglichkeit zu bieten, in einem Einfamilienhaus in den Vororten zu leben, die U-Bahn-Gebiete mit hoher Beschäftigung umgeben, während sie den Richtlinien zur sozialen Distanzierung folgen.