Eine Hausinspektion deckt viele Details ab, um sicherzustellen, dass das Haus, das Sie verkaufen, dem Code entspricht, für einen potenziellen Käufer sicher ist und kein kostspieliges verstecktes Wartungsproblem aufweist. Aber obwohl Hausinspektoren geschult sind, um viele Probleme zu identifizieren, empfehlen sie möglicherweise, dass ein Käufer das Fachwissen eines Elektrikers für eine elektrische Hausinspektion in Anspruch nimmt.Jeff Glover, ein Top-Selling-Immobilienmakler in Detroit, Michigan, mit 16 Jahren Erfahrung, sagte, dass einer von 40 oder 50 Häusern, die er auflistet, eine elektrische Hausinspektion benötigt.

Das liegt oft am Alter eines Hauses, seiner Verkabelung und daran, ob das elektrische Servicepanel aktualisiert wurde. „Viele ältere Häuser haben unterschiedliche Verkabelungen“, sagte Glover „Es gibt eine Verkabelung namens Knob-and-Tube, die heute noch in vielen Häusern existiert. Es gibt einige Komplikationen damit.“

Hier ist, was Sie über diese spezielle Hausinspektion wissen müssen und wie Sie potenzielle Probleme erkennen, die die Hilfe eines Fachmanns benötigen.

Elektrische Hausinspektionen 101: Halten Sie die Verkabelung Ihres Hauses sicher und auf dem neuesten Stand

system ist ein wichtiger Bestandteil des Schutzes Ihrer Familie—und jeder, der Ihr Haus kauft. Elektrische Verteilungs- oder Beleuchtungsgeräte im Haushalt bleiben nach Angaben der National Fire Prevention Association die 4. Hauptursache für Hausbrände.Die National Fire Protection Agency sagte in einem Bericht aus dem Jahr 2017, dass elektrische Verteilungs-, Beleuchtungs- und Energieübertragungsgeräte von 2010 bis 2014 an 57% der Brände in Wohngebäuden beteiligt waren.Insgesamt reagierten US-Feuerwehrleute von 2010 bis 2014 auf einen geschätzten Jahresdurchschnitt von 45.210 Hausbränden mit irgendeiner Art von elektrischem Ausfall oder Fehlfunktion, sagte die NFPA. Diese Brände verursachten schätzungsweise $ 1.4 Milliarden Sachschäden und töteten schätzungsweise 420 Menschen und verletzten etwa 1.370, zeigen NFPA-Statistiken.Hausbesitzer können eine elektrische Inspektion einmal im Jahr als vorbeugende Sicherheitsmaßnahme planen; Es wird auch manchmal von einem Kreditgeber bei der Refinanzierung Ihres Hauses angefordert.Darüber hinaus empfiehlt die Electrical Safety Foundation International (ESFI) aus Rosslyn, Virginia, die führende gemeinnützige Behörde zur Förderung der elektrischen Sicherheit zu Hause und am Arbeitsplatz, eine Inspektion des elektrischen Systems für jeden, der ein Haus kauft, das zuvor gehörte.

Das ESFI empfiehlt auch eine Inspektion des elektrischen Systems, wenn Ihr Haus die folgenden Bedingungen erfüllt:

• Ihr Haus ist 40 Jahre oder älter;
• Ihr Haus wurde einer umfassenden Renovierung unterzogen;
• Sie haben in den letzten 10 Jahren wichtige neue Geräte hinzugefügt.

Wer führt eine elektrische Hausinspektion durch? Was kostet es?

Ein zugelassener Elektriker oder Elektroinstallateur führt diese Inspektionen durch, deren Preis von der Größe des Gebäudes, dem verwendeten Auftragnehmer und dem Anforderer der Inspektion abhängt: der Verkäufer, der Käufer, ein Kreditgeber oder eine Versicherungsgesellschaft.

Glover sagt, dass eine Inspektion des elektrischen Systems zu Hause etwa 150 bis 200 US-Dollar kostet. Einige Unternehmen verlangen etwas weniger, nach dem Home Service Directory Thumbtack, die feststellt, dass Elektriker einen nationalen Durchschnitt von $ 75 bis $ 125 kosten.

Was ist der National Electric Code?

Der National Electric Code (NEC) gibt den Maßstab für die sichere elektrische Konstruktion, Installation und Inspektion von elektrischen Geräten aller Art an.

Ab 2017 wurde der NEC seit 1975 15 Mal überarbeitet, so das ESFI. Was also vor Jahren im elektrischen System Ihres Hauses als sicher galt, ist möglicherweise nicht mehr sicher, insbesondere mit der heutigen Technologie.

Für öffentliche und private Räumlichkeiten, einschließlich Gebäude, Mobilheime, Freizeitfahrzeuge, schwimmende Gebäude und andere Strukturen, umfasst das NEC:

• die Installation und Entfernung von elektrischen Leitern, Ausrüstung und Laufbahnen (die geschlossenen Leitungen, die physikalische Wege für die elektrische Verdrahtung bilden);
• Signalisierungs- und Kommunikationsleiter, Ausrüstung und Laufbahnen;
• Glasfaserkabel und Laufbahnen.

Was sind einige der häufigsten elektrischen Probleme zu Hause?

Dies sind die häufigsten elektrischen Probleme, die Hausinspektoren bei Hausinspektionen feststellen:

• Freiliegende Verkabelung und Spleiße: Drähte, die miteinander verbunden oder verklebt sind und nicht in einer Anschlussdose; oder eine unbedeckte Anschlussdose, die die Drähte freilegt
• Ungeerdete dreipolige Stecker (Steckdosen): Geerdete Steckdosen verhindern Stromschläge; Häuser, die vor den frühen 1960er Jahren gebaut wurden, haben oft ein Zweidrahtsystem ohne Erdungskabel, selbst wenn die Steckdose Platz für einen dreipoligen Stecker bietet
• Bemalte Steckdosen: Farbe in den Steckplätzen einer Steckdose kann zu Überhitzung führen
• Doppeltes Abgreifen von Leistungsschaltern: Dies bedeutet, dass zwei oder mehr erregte (oder „heiße“) Drähte zu einem Leistungsschalter führen ; oft in älteren Häusern oder solchen mit umfangreichem Umbau gesehen
• Umgekehrte Polarität: dies bedeutet, dass die heißen, neutralen und Masseschlitze für einen Stecker irgendwie durcheinander gebracht wurden; Dies kann das elektrische Gerät in dieser Steckdose beschädigen oder einen Schock verursachen
• Unsachgemäß modifizierte Schalttafeln: Deckt eine Reihe von Modifikationen ab, die dazu führen, dass Zeichen wie Schalter oder Steckdosen zeitweise arbeiten, heiße Deckenleuchten und flackernde Lichter.
• Fehlende Knockouts in Panels: runde oder rechteckige Formen, die in einer Schalttafel fehlen
• Knob-and-Tube-Verdrahtung: Manchmal KT genannt, ist dies die erste Generation der elektrischen Verkabelung; normalerweise in Häusern, die ungefähr zwischen den 1900er und 1940er Jahren gebaut wurden. Verwendet kein Erdungskabel und keinen Schutz, wenn ein Fehler auftritt
• Aluminiumverkabelung: manchmal wegen der Kosten von 1965 bis 1973 durch Kupferzweigverkabelung ersetzt; wird aufgrund der Eigenschaften des Metalls schneller defekt als Kupfer, wodurch Überhitzung und andere Gefahren abgedeckt werden
• Federal Circuit Breaker Panels: häufig in Häusern, die zwischen 1950 und 1990 gebaut wurden; Mehrere Tests haben gezeigt, dass jeder vierte defekt ist.
• Kein FI-Schutz: Ground Fault Circuit Interrupters (GFCIs) sind Steckdosen, die einen abnormalen Stromfluss unterbrechen, um die Wahrscheinlichkeit eines elektrischen Schlags zu verringern. Sie werden normalerweise in Küchen, Bädern und anderen Bereichen installiert, in denen Steckdosen mit Flüssigkeit in Kontakt kommen können. (EINE GFCI outlet hat zwei tasten in der mitte; wenn die steckdose nicht mehr funktioniert, drücken sie die „Reset“-taste, um rest die breaker.)
• Mehr als ein Neutralleiter in einem Steckplatz einer Schalttafel: ein Draht kann herausrutschen, wenn die Stellschraube sie nicht festhält

Was beinhaltet eine Inspektion des elektrischen Systems zu Hause?

Inspection Certification Associates (ICA) aus Chicago, Illinois, das nationale Online—Schulungen und Zertifizierungen für Hausinspektoren anbietet, sagt, dass elektrische Inspektoren mehrere Segmente des elektrischen Systems Ihres Hauses untersuchen müssen, darunter:

• Service-Panels und Subpanels (was manche Leute einen Leistungsschalter oder Sicherungskasten nennen):
  Sie entfernen normalerweise die Abdeckung und stellen fest, dass nichts in der Platte brummt oder heiß ist – und dass es keine Sicherungen anstelle von Leistungsschaltern gibt. Sie prüfen auch, ob lose Drähte vorhanden sind, ob die Drähte das richtige Maß für die Leistungsschalter haben und ob der Hauptschalter die richtige Größe hat. (Kleiner als 100 Ampere ist nicht genug für die elektrischen Bedürfnisse einer modernen Familie, sagt ICA.)
• Steckdosen (oder Buchsen): Sie verwenden ein Handgerät, ein Multimeter, um die Steckdose zu prüfen und die Spannung und das Erdungskabel zu überprüfen.
• Lichtschalter und Leuchten: Sie benötigen eine repräsentative Anzahl installierter Leuchten, Steckdosen und Schalter.
• FI-Schutzschalter und Fehlerlichtbogenschalter (AFCIs): Das Fehlen von GFCIs, AFCIs (die den Stromkreis unterbrechen, wenn ein Lichtbogen erkannt wird) oder anderen „Überstromschutzgeräten“.“
• Die Art der Verkabelung: wie Aluminium, Knopf und Rohr oder Kupfer und ob etwas davon freigelegt oder locker ist.

Einige elektrische Probleme müssen einfach und relativ kostengünstig behoben werden. Decker Home Inspection Services in Skokie, Krank., zum Beispiel, Gebühren $ 10 bis $ 15 jeweils für die Neuverkabelung, Korrektur oder Umkehrung der Polarität an einer Steckdose. Für das Ersetzen einer alten Steckdose durch eine GFCI- oder AFCi-Steckdose berechnet dieses Unternehmen 40 bis 60 US-Dollar pro Steckdose.

Andere Dienste sind teurer. Elektriker in Ihrer Nähe können natürlich im Preis variieren, aber Decker berechnet $ 75 bis $ 125, um einen Leistungsschalter zu ersetzen; $ 300 bis $ 500, um einen 240-Volt-Stromkreis hinzuzufügen (für einen elektrischen Trockner, Herd oder Wechselstromgerät); und $ 1.500 bis $ 2.500, um ein Haus auf 200 Ampere Service zu aktualisieren.Die Neuverkabelung eines ganzen Hauses kann zwischen 3.000 und 30.000 US-Dollar kosten, abhängig von der Größe Ihres Hauses und dem Umfang Ihres Strombedarfs.

Welche elektrischen Systemelemente müssen Sie reparieren, bevor Sie das Haus verkaufen?

Alles in Immobilien ist verhandelbar, einschließlich Inspektionsanfragen. Aber wenn eine elektrische Hausinspektion Probleme mit dem Haus ergibt, werden Sie wahrscheinlich am Haken sein, um alle Probleme zu beheben, die eine Bedrohung für die Gesundheit oder Sicherheit des Käufers darstellen könnten, wie fehlerhafte Verkabelung oder Brandgefahren. Das Fehlen von GFCIs ist auch eine häufige Sache, die Hausinspektoren finden, und die Agenten des Käufers werden empfehlen, dass ihr Kunde den Verkäufer bittet, dies zu beheben.Mehr kosmetische elektrische Probleme – wie das Auswechseln einer Leuchte oder einer Lichtschalterplatte, die voll funktionsfähig ist – würden Sie nicht auf Wunsch eines Käufers ändern wollen, es sei denn, Sie befinden sich in einer schwachen Hebelposition.Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich an Ihren Immobilienmakler, ob Sie eine elektrische Hausinspektion erhalten sollten, bevor Sie das Haus auf den Markt bringen, oder wie Sie mit diesem zusätzlichen Schritt umgehen, wenn er während des Schließens auftritt. Erfahrene Immobilienprofis haben dies bereits mit anderen Verkäufern durchgemacht und können Sie durch Überraschungen oder teure Korrekturen für einen letztendlich erfolgreichen Verkauf führen.