Als Brady Hanna 30 Jahre alt wurde, entschied er, dass es Zeit war, mit dem Aufbau eines passiven Einkommens zu beginnen.

Sechs Jahre später hatte er 12 Türen, die ihm rund 7.700 US-Dollar pro Monat einbrachten.

Zugegeben, das ist nicht alles Profit. Sein Nettogewinn in einem bestimmten Jahr? Rund 40.000 Dollar.

Hier ist genau das, was er getan hat, um dieses Portfolio aufzubauen.

Am Anfang

„Ich war über BiggerPockets gestolpert und fing an, so viele Informationen wie möglich aufzunehmen. Ich stellte Fragen in den Foren und hörte mir die Podcasts bei jeder Gelegenheit an „, erklärte Brady mir.

Wie ernst hat er seine Ausbildung zum Immobilieninvestor genommen?

„Ich habe einen Bluetooth-Lautsprecher in meiner Dusche und meinem Badezimmer installiert, damit ich den Podcast hören konnte, wenn ich duschte und mich morgens fortbewegte. Im Laufe der Jahre habe ich jeden Podcast mehrmals gehört und werde jedes Mal, wenn ich eine neue Episode höre, angefeuert.“

Das ist Hingabe.

„Für meine erste Immobilie wollte ich all den Dingen folgen, die ich gelernt hatte, und suchte nach Immobilien, die die 2% -Regel erfüllten.“

Nun ist es erwähnenswert, dass nicht jeder der 2% -Regel zustimmt. Ich habe meine eigenen Knochen damit zu pflücken, aber das ist eine andere Geschichte. Oder Artikel. Egal.Brady befindet sich eine Move-in-ready Duplex zum Verkauf in Grandview, Mo. Südlich von Kansas City. Er schätzte die Bruttomieten auf 1.100 US-Dollar pro Monat und zahlte 55.000 US-Dollar dafür.Um es zu finanzieren, sicherte sich Brady einen Kredit von einer lokalen Gemeinschaftsbank und verwendete Geld, das er von seinem 9-5-Job für die Anzahlung gespart hatte. „Ich habe eine Anzahlung von 20% geleistet und war weg und rannte.“

Frühe Lektionen in der Hausverwaltung

„Ich dachte, ich wäre schlauer als das System und dachte, ich würde es selbst schaffen, die Gebühren des Hausverwalters zu sparen.“Jedes Mal, wenn Sie einen Fall von Selbstgefälligkeit feststellen und denken, dass Sie das System schlagen, ist dies ein guter Zeitpunkt, um eine Pause für eine gute altmodische Selbstreflexion einzulegen. Nicht, dass ich jemals jemanden davon abhalten würde, seine eigenen Mieten zu verwalten – wenn er bereit ist, die Zeit zu investieren und die dafür notwendigen Fähigkeiten zu erlernen.

Brady bewarb die Einheiten zur Miete, dann verließ er prompt die Stadt für zwei Tage für eine Messe durch seinen Job. An diesen zwei arbeitsreichen Arbeitstagen erhielt er nicht weniger als 60 Anrufe von potenziellen Mietern.

„Nach der ersten Woche, in der ich mehrmals zu Vorführungen auf das Grundstück gefahren war, sah ich eine Immobilienverwaltungsgesellschaft am Straßenrand und fuhr schnell an, ging hinein und stellte sie vor Ort ein.“

Fällt es Ihnen auf, dass er dort einen wichtigen Schritt übersprungen hat? Es sollte.

„Ich habe diese Hausverwaltungsgesellschaft nicht überprüft. Ich nahm nur an, dass sie, da sie in der Nähe meines Mietobjekts waren, einen guten Job machen würden.“

Wenn Sie sich jemals über das erste Anzeichen gewundert haben, dass eine Immobilienverwaltungsgesellschaft ersetzt werden muss, achten Sie hier darauf.

„Kommunikation war ein Kampf. Es war, als würde man Zähne ziehen, nur um Informationen aus ihnen herauszuholen und zu versuchen, auf dem Laufenden zu bleiben, was mit der Immobilie los war.“

Das ist der Klang der Vorahnung, für alle nicht-englischen Majors.Related: Sorry, aber passives Einkommen ist ein Mythos für die meisten Investoren. Hier ist der Grund.

Eigentum # 2, Eigentum #3

Nach ein paar Monaten des Sammelns von Mieten entschied Brady, dass ein Vermieter alles war, was er dachte, dass es sein würde.“Ich nahm eine $ 50.000 Home Equity Kreditlinie (HELOC) gegen meinen persönlichen Wohnsitz, mit meiner lokalen Bank. Ich habe $ 36.000 verwendet, um ein Einfamilienhaus durch einen Leerverkauf in South Kansas City zu kaufen. Das Anwesen benötigt $ 7.000 in Reparaturen.“

Wenn Sie jemals eine Immobilie mit Bargeld gekauft haben, wissen Sie, wie viel einfacher es ist, ein gutes Geschäft auszuhandeln. Besser noch, Brady vermied es, hohe Kreditgebühren für den Kauf und die Renovierung der Immobilie zu zahlen.

Er schlug die Reparaturen schnell aus und mietete das Haus für $ 850 / Monat. Von dort aus war es einfach, eine langfristige Hypothek zu sichern, mit der er seine HELOC zurückzahlte.

„Haus # 3 kaufte ich von einer Online-Auktions-Website für $ 23.000 Bargeld (wieder mit meinem HELOC). Ich habe innerhalb von drei Monaten 27.000 US-Dollar in die Immobilie gesteckt.

„Ich dachte, Mann, dieses Mietgeschäft ist einfach!“

Alle Hühner kommen nach Hause, um zu schlafen

Wenn es jemals einen Hinweis darauf gab, dass etwas schief ging, muss es das sein.

„Um diese Zeit hatte ich viele Probleme mit meiner Hausverwaltungsgesellschaft.“

Nicht gerade ein Plot Twist, oder?

Sein Out-to-Lunch-Hausverwalter begann ihn ernsthaft Geld zu kosten. Ein Mieter in seinem ursprünglichen Eigentum, der Duplex, übersprang mitten in der Nacht die Stadt. Das ließ ihn mit zwei freien Einheiten (von vier) zurück, da seine letzte Immobilie noch renoviert wurde.

Er rief den Eigentümer der Hausverwaltungsgesellschaft an und feuerte sie.

Bewaffnet mit der Erfahrung aus erster Hand, die er brauchte, um einen besseren Job als Immobilienverwalter zu machen, ging er zurück zum Reißbrett. „Ich bat um Empfehlungen für BiggerPockets für einen seriösen Immobilienverwalter. Ich habe ein paar Kandidaten interviewt und ein paar Wochen später unseren neuen Immobilienverwalter eingestellt und bin nicht zurückgekehrt.“

Die neue Firma füllte seine freie Einheit im Duplex und mietete dann seine neu fertiggestellte Einfamilienfamilie für 875 US-Dollar.

Von dort aus war es eine einfache Sache, eine Hypothek auf das Grundstück zu bekommen und seine HELOC wieder abzuzahlen.

Aufbau eines Portfolios und eine sich entwickelnde Strategie

Brady verwendete dieselbe Strategie, um die nächsten sieben Immobilien in seinem Portfolio zu finanzieren: kaufen und renovieren Sie mit Bargeld aus seinem HELOC und Ersparnissen, vermieten Sie es, bekommen Sie eine Hypothek.

Oder keine Hypothek bekommen, wenn er ihm helfen kann. „Ich habe die Einnahmen aus den Mieten genommen und einfach alles wieder in das Geschäft gesteckt und das Kapital für die Häuser ausgezahlt. Ich habe jetzt insgesamt 12 Einheiten und habe nur Schulden auf drei Eigenschaften, mit dieser Technik.“

Als ich Brady fragte, was er verändert hat, als er Erfahrung gesammelt hat, zögerte er nicht.

„Ursprünglich investierte ich in B- und C-Klasse Nachbarschaften. Sie sind nicht in ‚Kriegsgebieten‘ und haben relativ geringe Kriminalität; es sind Arbeiterviertel.

„Aber als mein Portfolio gewachsen ist, habe ich mich auf B + -Nachbarschaften konzentriert, da sie weniger vergänglich sind und weniger Umsatz erzielt wird.“

Warum? Denn Umsätze sind ROI-Killer, weshalb die Mieterbindung für Vermieter so wichtig ist.
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Vermieter Cash-Kissen

Ich fragte Brady, welche Ratschläge und Imbissbuden er für andere Mietinvestoren anbieten würde.“Ich empfehle dringend, einen Reservefonds einzurichten, da Sie nie wissen, wann ein schlechter Monat oder ein paar Monate Ihr Portfolio treffen werden.“

Alles zu wahr. Es stellt sich heraus, dass Brady nicht nur den größten Teil seiner Hypothekenschulden zurückgezahlt hat, sondern auch starke Barreserven beiseite gelegt hat.

Ein aktuelles Beispiel? Er hatte nicht einen, nicht zwei, sondern drei Öfen im November ausfallen. Bei durchschnittlichen Wiederbeschaffungskosten von 2.000 US-Dollar pro Stück wäre dies ein verzweifelter Schlag für jemanden ohne liquides Geldpolster gewesen.

Hier ein weiteres Beispiel:

„Eines unserer Mietobjekte hatte über einen längeren Zeitraum ein kleines, nicht nachweisbares Leck hinter der Spüle, wodurch sich Schimmel hinter der Wand ansammelte. Am Ende ließen wir die Mieter aus dem Mietvertrag, beauftragten eine Schimmelpilzsanierungsfirma, die auch Asbest hinter der Wand fand, beauftragten eine Asbestsanierungsfirma und bauten dann die Küchenwand wieder auf.“Diese Reparatur, die mit einem winzigen Leck begann, kostete Brady 10.800 Dollar und vier Monate verlorene Mieten.

Letzter Rat: Vernetzen!

Brady erklärte, dass der Immobilienmarkt in Kansas City sich aufgeheizt habe und er sich zunehmend auf sein Netzwerk verlassen müsse, um Angebote zu finden, anstatt auf die MLS.

„Gehen Sie auf Facebook und suchen Sie nach Investorengruppen in Ihrer Nähe. Allein in Kansas City gibt es über fünf lokale Immobilieninvestorengruppen, denen ich beigetreten bin, wo die Leute die ganze Zeit Angebote mit einem Rabatt veröffentlichen.

„Vernetzen Sie sich mit anderen Investoren in Meetup-Gruppen, REI-Clubs und sprechen Sie mit Leuten, die Sie über Immobilien kennen, denn Sie wissen nie, woher Ihr nächster Deal kommen wird!“

Sie wissen, was sie sagen – Ihr Nettovermögen hängt direkt mit Ihrem Netzwerk zusammen. Erweitern Sie Ihr Netzwerk in der Immobilienbranche, und Ihre Chancen werden direkt daneben wachsen.

Was kommt als nächstes

In der Zwischenzeit hat Brady es nicht eilig, sich von seinem Job zurückzuziehen. „Ich habe vor, mich mit 50 Jahren von meinem Vollzeitjob zurückzuziehen. Ich genieße, was ich in meinem Job mache, möchte aber in Rente gehen, wenn ich noch jung genug bin, um in meinem Ruhestand aktiv zu sein.“

Irgendwelche finanziellen Ziele vorher, Brady?

„Ich möchte ein passives Einkommen von mindestens 10.000 USD / Monat aufbauen, damit ich meine Fähigkeiten einsetzen kann, um anderen zu helfen. Ich habe vor, ein Jahr frei zu nehmen, Zeit mit meiner Familie zu verbringen, Kirche, Angeln, Golfen, und trainieren. Sobald ich verrückt werde, plane ich, anderen zu helfen, in Immobilien zu investieren und mich auf größere Immobilieninvestitionen zu konzentrieren, während ich Zeit damit verbringe, in meiner Kirche zu helfen.“Ich weiß nicht, wie es dir geht, aber ich denke, Brady ist hier auf etwas aus, mit dieser ganzen Invest-in-Rentals-and-Retire-Young-Strategie.

Was ist Ihre Strategie für den Aufbau eines passiven Einkommens? Wie wollen Sie finanzielle Unabhängigkeit erreichen? Irgendwelche Tipps oder Leckerbissen zu teilen?

Wiegen Sie unten!