Nachbarschaften in der East Bay, wie Oaklands Temescal District oder Lakeshore, die einst als „die Wohnungen“ im Vergleich zu den relativ noblen Vierteln Piedmont oder Montclair verspottet wurden, boomen mit gehobenen Restaurants und Geschäften. Infolgedessen überspringen viele wohlhabende Käufer, so Hendershot, diese einst beliebten Ansichten, um sich in einem begehbaren Viertel wie Rockridge oder The Elmwood mit Geschäften in der Nähe und zugänglichen öffentlichen Verkehrsmitteln wie einer BART-Station (Bay Area Rapid Transit) wohl zu fühlen.
Lake Merritt in Oakland, hier während der Siegesparade der Golden State Warriors im Jahr 2015 nach dem Gewinn der NBA-Meisterschaft gezeigt, ist Teil der Gründe, warum die Stadt mit ihren Joggingstrecken und nahe gelegenen Büros bei Walk Scores sehr gut abschneidet.
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„Diese Häuser in den Hügeln sind heutzutage die vierte, fünfte und sogar sechste Stufe“, sagte Hendershot. „Jetzt wird die höchste Prämie dafür gezahlt, 15 Minuten von BART entfernt zu sein.“Scott Leverette, ein Makler bei McGuire Real Estate in Berkeley, stimmte zu. „Ansichten sind immer noch eine Prämie, aber ein Haus in den Hügeln ohne Aussicht wird definitiv für weniger als eine in den Wohnungen der gleichen Größe verkaufen“, sagte er.
Was ist ein „Walk Score“? Nun, die Punktzahl stellt einen Versuch dar, zu quantifizieren, wie zugänglich ein Viertel zu Fuß ist. Scores werden in der Regel als gut angesehen, wenn die Zahl 70 oder höher ist, und viele Immobilien-Suchseiten, wie Trulia und Zillow, verfügen über hohe Punktzahlen prominent. A 90 oder höher gilt als „Wanderparadies“, in dem kein Auto benötigt wird und die meisten täglichen Besorgungen oder Aktivitäten zu Fuß erledigt werden können. Für Oakland treibt der Walk Score von 72 das Wachstum voran und lockt Käufer aus San Francisco an, die einen günstigeren, aber gleichermaßen zugänglichen Ort suchen, sagt Hendershot. „So viele Menschen ziehen aus San Francisco, weil sie in Oakland zu einem vernünftigeren Preis bekommen, was sie wollen“, sagte er.
Der unbestrittene Champion unter den Wanderparadiesen ist New York City, wo die meisten Bewohner, insbesondere in Manhattan, praktisch alles bekommen können, was sie wollen, nur wenige Gehminuten von ihrem zuhause. Gebiete wie der Central Park, Little Italy und der Flatiron District zeichnen sich durch ihre Schiffbarkeit zu Fuß aus. New York City rangiert mit 88,9 am höchsten in den USA. San Francisco, trotz seiner steilen Hügel, Uhren bei 85.7. Boston, mit begehbaren Vierteln wie Beacon Hill und The North End, belegt mit 81 den dritten Platz in den USA.
Im Vergleich dazu hat das Haus in Washington, DC, in dem Präsident Obama und seine Familie leben wollen, wenn er das Weiße Haus verlässt, nur eine moderate Gehpunktzahl von 53. Das ist jedoch möglicherweise eine gute Sache für einen ehemaligen Präsidenten, der sowohl Privatsphäre als auch Sicherheit wünscht.
Während Häuser in begehbaren Bereichen Komfort für die Bewohner bedeuten, können sie auch höhere Preisschilder tragen. Redfin, eine in Seattle ansässige Immobilienforschungsgruppe, hat kürzlich die Korrelation zwischen hohen Gehwerten in Nachbarschaften und Verkaufspreisen gemessen und festgestellt, dass Gehwerte beim Kauf oder Verkauf einen großen Einfluss haben. Basierend auf mehr als 1 Million verkauften Häusern zwischen Januar 2014 und April 2016 kann beispielsweise ein Walk-Score-Punkt den Preis eines Hauses um durchschnittlich 3.250 USD oder 0,9% erhöhen, so Redfin.
Redfin stellte in seiner Umfrage fest, dass 56% der tausendjährigen Hauskäufer, die in ihren 20ern und 30ern waren, sagten, begehbare Gemeinschaften seien eine schlüsselfaktor, wenn sie ein Haus kaufen wollten, verglichen mit 46% für Babyboomer, die jetzt typischerweise in ihren 60ern sind.
Daher sind begehbare Viertel sehr begehrt. In San Francisco zum Beispiel kann ein Haus mit einem 80-Walk-Score eine satte $ 188.000 Prämie über ein Haus mit einem Walk-Score von 60 befehlen, berechnete Redfin. Die Prämie war $ 133.000 in Washington, DC, weit vor dem nationalen Durchschnitt von $ 106.000, nach Redfin. In Tom Hendershots Marktgebiet bot ein Haus mit einem 80-Walk-Score in Oakland eine Prämie von 86.000 US-Dollar gegenüber einem Haus mit einem 60-Walk-Score.
Dennoch machen Nachbarschaften, die als Touristenparadiese identifiziert werden, nur 2% der aktiven Angebote aus, sagte Redfin. „Häuser in Gehweite zu Arbeitsplätzen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Parks und anderen städtischen Annehmlichkeiten sind sowohl sehr begehrt als auch extrem selten“, sagte Sheharyar Bokhari, ein Redfin-Analyst in einem Aug. 3 blog-Beitrag. Zu diesem Zweck arbeiten einige Entwickler an Möglichkeiten, fragmentierte und einst autoabhängige Viertel mit Infill-Projekten begehbarer zu machen, die mehr Dichte und ein urbaneres Gefühl erzeugen.
In eine Richtung, sagt Galina Tachieva, Stadtplanerin und geschäftsführende Gesellschafterin von Duany Plater Zyberk & Co. (DPZ), in Miami ist es, Einkaufszentren und Einkaufszentren neu zu gestalten, die einst nach innen gerichtet und von Parkplätzen umgeben waren und die Geschäfte nach außen zeigen, und fügen Sie Eigentumswohnungen, Wohnungen und Stadthäuser, wo die Morgen Parkplätze standen. „Es gibt so viel mehr Möglichkeiten, als über einen Asphaltparkplatz zu laufen“, sagte Tachieva, Autor von „The Sprawl Repair Manual“, das 2010 veröffentlicht wurde. „Sie können das Einkaufszentrum nehmen und um es herum bauen oder das Einkaufszentrum in eine Bibliothek, ein Stadtgebäude oder einen Park umwandeln“, sagte sie.
Mit freundlicher Genehmigung DPZ.com
DPZ ist bekannt für sein sogenanntes „New Urbanism“ -Design der Kentlands in Gaithersburg, Md., die 1991 fertiggestellt wurde. Die Kentlands, zusammen mit seiner Schwesterentwicklung Lakelands scheint wie ein typischer Vororttrakt oder sogar ein Themenpark auszusehen, ist aber eigentlich eine dichte begehbare Entwicklung, mit einer Hauptstraße, „Live-Work“ -Gebäuden mit Einzelhandel und Büros in den unteren Etagen und Residenzen im Obergeschoss, zusammen mit Schulen, Geschäften, Kinos und Parks.
„Das Design der Kentlands spart viele Fahrten“, sagte Tachieva. „Du kannst zum Mittagessen gehen, du kannst ins Kino gehen. Sie können viele Dinge in unmittelbarer Nähe tun „, sagte sie.
Dennoch schätzt nicht jeder Hauskäufer auch heute noch die Begehbarkeit. Einige Luxusimmobilien können mit niedrigeren Gehwerten tatsächlich besser abschneiden, da viele Käufer Unzugänglichkeit als Plus ansehen. „Luxus in Orange County dreht sich alles um Exklusivität und Abgeschiedenheit“, sagte Redfin-Agentin Vickie Melin, die derzeit eine Villa mit 3,8 Millionen US-Dollar, 9 Schlafzimmern und 9,5 Bädern mit einem Walk-Score von Null in Villa Park, Kalifornien, auflistet., wurde im August zitiert. 3 blog-Beitrag. „Die Leute in Orange County lieben ihre Autos und machen sich keine Gedanken über das Fahren, da es der einfachste und bequemste Weg ist, sich in der Gegend fortzubewegen“, sagte sie zu Redfin. Die Begehbarkeitsprämie könnte sogar einen allgemeinen Höhepunkt erreichen, da Shared-Ride-Dienste wie Lyft und Uber den Zugang zu weniger begehbaren Stadtteilen auch für diejenigen ohne Autos erleichtern, fügte Hendershot hinzu. Darüber hinaus könnten selbstfahrende Autos, so Hendershot, die Begehbarkeitsprämien insgesamt senken. „Sobald selbstfahrende Autos häufiger werden, wird überall in einem Umkreis von 30 Meilen von Ihrer Arbeit ein schöner Ort zum Leben sein“, sagte er. Tachieva widerspricht jedoch und sagt, dass Autos, sobald sie nicht mehr erforderlich sind, eine kompaktere Entwicklung ermöglichen werden. „Sie werden keine Plätze mehr brauchen, um ein Auto zu parken“, sagte sie.