missä tahansa skenaariossa yksi olennaisimmista tiedoista kiinteistössä on sen koko.

erän koosta, rakennuksen koosta, yksikkömäärästä ja kunkin yksittäisen yksikön koosta.

kun tarkastellaan rakennuksen sisäpuolen kokoa, sen käyttökelpoisten neliöjalkojen ja vuokrattavien neliöjalkojen välillä on suuri ero.

vaikka se saattaa kuulostaa yksinkertaiselta, niin se ei aina pidä paikkaansa (varsinkin kun otetaan huomioon erityyppiset moniasuntoiset rakennukset).

alla käydään läpi vuokrattavien ja käyttökelpoisten neliöjalkojen erotus sekä miten lasketaan kukin mitta ja sen kuormituskerroin.

sidotaan lopussa kaikki yhteen esimerkin avulla.

käyttökelpoiset vs. Vuokrattavat neliöjalat: eron ymmärtäminen

käyttökelpoiset neliöjalat (USF)

käyttökelpoinen neliöjalka on todellinen tila, jonka vuokralainen vie seinästä seinään.

se tarkoittaa, että käyttökelpoinen neliömateriaali tulee olemaan erilainen jokaiselle rakennuksen vuokralaiselle.

toimenpide ei sisällä rakennuksen yhteisiä tiloja, kuten auloja, yleisiä vessoja, rappukäytäviä, varastotiloja eikä yhteisiä käytäviä—se on vain tietyn yksikön sisällä täytetty alue.

kokonaisen kerroksen tai useamman kerroksen vuokraaville kaupallisille vuokraajille yksikön käyttökelpoiseen neliömäärään sisältyisivät käytävät ja vessat, koska ne ovat tiloja, jotka palvelevat yksinomaan heidän lattiaansa.

lyhyesti sanottuna vuokralaisen näkökulmasta käyttökelpoista neliömateriaalia voitiin tarkastella mitä tahansa oman kerroksen / yksikön rajojen sisällä.

vuokrattava neliöjalka (RSF)

vuokrattava neliömateriaali on vuokralaisen käytettävissä olevaa neliömateriaalia sekä osa rakennuksen jaetusta neliömateriaalista.

kyse on vain yhteisen tilan jakamisesta kaikkien rakennuksen vuokralaisten kesken (leasing-tarkoituksiin).

ajattele asiaa näin: kiinteistön omistajan on maksettava koko rakennus.

siellä ei yllätä.

mutta sen lisäksi kaikki vuokralaiset käyttävät yhteisiä tiloja, rappukäytäviä, yleisiä vessoja ja niin edelleen ilman, että kukaan heistä vuokraa niitä suoraan.

lisäämällä osa tästä yhteisestä tilasta vuokralaisen käytettävissä olevaan neliömateriaaliin vuokrattavan neliömateriaalin avulla voidaan suhteellista käyttöä suhteuttaa vuokralaisen vuokrasopimukseen.

kuukausivuokra määräytyy aina vuokrattavien neliöjalkojen mukaan.

kuormituskerroin

vuokrattavan neliömateriaalin kasvua käytettävän neliömateriaalin yläpuolelle voidaan kutsua ”kuormituskertoimeksi”, ”yhteisen pinta-alan tekijäksi” tai ”lisäyskertoimeksi.”

Tämä on yleensä 10-15%: n vaihteluvälissä ja voi olla korkeampi joissakin rakennuksissa.

kun arvioit liikekiinteistötilaa, sinun kannattaa olla tietoinen kuormituskertoimesta, joten tiedät tarkalleen, mitä saat, millä hinnalla ja mikä erittely on vuokrattavasta käyttökelpoiseen sq / ft: hen.

kuinka kuormituskerroin

lasketaan edellä lyhyesti, liikekiinteistön kuormituskertoimen laskeminen on melko yksinkertaista.

etsi ensin rakennuksen kokonaispinta-ala.

vähennä sitten kaikki jaettu neliömateriaali, jotta saat käyttökelpoisen kokonaisneliömateriaalin.

(omistajan tai omistajan edustajan pitäisi pystyä antamaan nämä numerot.)

sieltä, Jaa kokonaispinta-ala käyttökelpoisella neliömateriaalilla, niin saat kuormituskertoimesi.

kuormituskerroin esimerkki:

sanotaan, että 100 000 neliön rakennuksessa on 15 000 neliötä yhteistä tilaa.

käyttökelpoinen neliömateriaali olisi 85 000 neliöjalkaa—jonka saa vähentämällä jaettu tila (15 000 sf) kokonaispinta-alasta (100 000 sf).

sieltä voisi hyvin yksinkertaisesti jakaa kokonaisneliömateriaalin (100 000 sf) käyttökelpoisella neliömateriaalilla (85 000 sf).

, joka antaisi kuormituskertoimeksi 1.176, joka voidaan ilmaista 17,6%: n kuormituskertoimena.

toisin sanoen 17,6% kiinteistötilasta ei ole käyttökelpoista tilaa (yksittäisen vuokralaisen näkökulmasta).

käyttökelpoinen vs. Vuokrattavat neliöjalat esimerkki

tarkastellaan nopeassa skenaariossa, jossa verrataan kuormituskertoimia ja vuokrattavaa neliömateriaalia, jotta nähdään, miksi on hyödyllistä tarkastella jokaista mittaa erikseen.

Esimerkkiskenaario

tässä esimerkissä vuokralainen katsoo kahta eri toimistorakennusta:

• molemmissa rakennuksissa on 5 000 neliötä käyttökelpoista tilaa.
• rakennuksilla on täsmälleen samat vuokrat.

ainoa ero näiden kahden rakennuksen välillä on niiden kuormituskertoimet.

toimistotila #1:

ensimmäisen vaihtoehdon kuormituskerroin on 20%.

joten jos otetaan 5 000 käyttökelpoista neliöjalkaa ja kerrotaan se 20%: n kuormituskertoimella, jää jäljelle vielä 1 000 sf tilaa.

That ’ s what gets portied in as rentable space, giving you a total of 6,000 rentable square feet.

kertauslaskennassa laskelma menee seuraavasti:

• 5 000 x 20% = 1 000 neliöjalkaa
  (käyttökelpoinen SF x kuormitustekijä = Lisävuokratila)
• 5 000 + 1 000 = 6 000 neliöjalkaa
  (käyttökelpoinen SF + Lisävuokratila = Vuokrattavat neliöjalat)

toimistotila #2:

toisen vaihtoehdon kuormitustekijä on 15%.

joten tällä kertaa, kertomalla jälleen käytettävissä olevat neliöjalat kuormituskertoimella (5 000 x 15%), sinulle jäisi 750 sf ylimääräistä tilaa.

kun ne lasketaan yhteen, jää jäljelle 5 750 vuokrattavaa neliötä toimistorakennus nro 2: een.

kumman kanssa vuokralaisen kannattaa mennä?

no, toimistotilaa #2 on vähemmän vuokrattavaa neliömateriaalia, mutta saman verran käyttökelpoista tilaa.

vuokralaisen näkökulmasta, jossa tila #1, maksat 6 000 sf käyttää 5 000 sf.

välilyönnillä #2 maksat 5 750 sf: stä käyttääksesi myös 5 000 sf: ää samaan tahtiin kuin avaruus #1.

lyhyesti, maksat vähemmän samasta määrästä tilaa—making #2 The better vaihtoehto from the pure-cost näkökulmasta.

mietittäväksi jäävät rakennuksen mukavuudet.

Toki vaihtoehto #2 on halvempi, mutta ehkä vaihtoehdossa #1 on paljon parempia jaettuja mukavuuksia, jotka tekevät siitä lisäkustannusten arvoisen.

esimerkiksi, ehkä sinulla on usein asiakkaita käymässä toimistossa, ja haluat, että he kulkevat mukavamman aulassa.

tai, ehkä rakennuksessa on yhteinen keittiö. Tässä tapauksessa voit itse säästää kustannuksia ylläpitää ja varastoida keittiö, samalla saada lisää työtilaa sisällä käyttökelpoinen neliömateriaalia.

todellinen vastaus edellä mainittuun esimerkkiin riippuu monesta tekijästä.

vuokrattava neliömateriaali ei ole aina yhtä yksinkertaista sekään:

joskus vuokranantajat jopa torppaavat kuormituskertoimen ja käyttökelpoisen neliömateriaalin siihen pisteeseen, että siitä tulee osa neuvotteluprosessia.

jokaisen rakennuksen tilamittauksen läpikäymisen lisäksi on tärkeää lukea tarkasti pienellä painettu teksti, jotta voidaan varmistaa, että kaikki esitetään tarkasti.

loppujen lopuksi käyttökelpoiset neliöjalat ja vuokrattavat neliöjalat toimivat yhdessä auttaakseen sinua parhaiten ymmärtämään kiinteistöä, tietämään mihin käytät rahasi (tai mihin asiakas rahansa käyttää).