omakotitaloihin eli SFR-kiinteistöihin sijoittaminen on ollut pitkään suosittu vaihtoehto julkisille markkinoille. Koska SFR: n tuotot eivät yleensä korreloi osakemarkkinoiden kanssa, ne voivat olla houkuttelevia monille sijoittajille, jotka haluavat vähentää julkisen markkinariskinsä määrää.
omakotitalot ovat yleisin asumismuoto Yhdysvalloissa. Yhdysvaltojen noin 140 miljoonasta asunnosta noin 90 miljoonaa on omakotitaloja. Niitä on yli 15.8 miljoonaa SFR-yksikköä, jotka muodostavat noin kolmanneksen Yhdysvaltain vuokrakannasta ja noin 11% Yhdysvaltain asuntokannasta.
tässä tutustutaan lähemmin omakotivuokriin ja siihen, miten ne sopivat kiinteistösijoittamisen laajempaan maisemaan.
mikä on SFR kiinteistöissä?
Omakotitalot eli lyhyemmin SFR: t ovat omakotitaloja, joita vuokrataan vuokralaisille. Mahdolliset vuokralaiset ovat houkutelleet omakotitaloja, koska ne ovat yleensä suurempia kuin usean perheen yksiköt, jotka sijaitsevat enemmän esikaupunkialueilla, on pääsy ulkotilaan ja kaiken edustavat paljon siitä, mitä lapsiperhe voi etsiä.
vuosien 2004-2018 omakotitalohuipusta asunnon omistaneiden lapsiperheiden määrä laski 2,7 miljoonalla, kun taas vuokralaisten määrä nousi 680 000: lla. Nämä muutokset merkitsevät sitä, että asuntoja omistavien avioparien määrä väheni 2,7 miljoonalla, kun taas vuokralaisten määrä kasvoi 680000: lla.
mikä on SFR-kiinteistösijoitusstrategia?
SFR-kiinteistöihin sijoittaminen on suosittua sekä vähittäis-että institutionaalisten sijoittajien keskuudessa. Yleensä nämä kiinteistöt tekevät rahaa liiketoiminnan nettotuloista, jotka ovat vuokra vähennettynä käyttökuluilla.
ideana on ostaa asunto, vuokrata se, kerätä tuloja ja myydä tontti myöhemmin myöhemmin. SFR-sijoitusten avulla ostajat voivat hyötyä mahdollisesta vuokrien kasvusta ja asuntojen hintojen noususta, jotka puolestaan riippuvat tekijöistä, kuten sijainnista, yksikkötyypistä, yksikkökunnosta, mukavuuksista, hintapisteestä ja markkinadynamiikasta. Toimintakulujen, kuten hallinnointi -, korjaus-ja ylläpitokustannusten, hallinta on myös tärkeä osa investointia.
Tämä strategia antaa yksityissijoittajille mahdollisuuden hyödyntää paikallista tietämystään ja läsnäoloaan operatiivisessa johtamisessa. Sen suosio yksityissijoittajien keskuudessa on johtanut markkinoiden pirstaloitumiseen. Sitä hallitsevat ”mom ja pop” – sijoittajat, jotka omistavat 1-10 kiinteistöä ja joiden osuus SFR-yksikön omistuksesta on arviolta 88 prosenttia.
suuren taantuman jälkeen varallisuusluokan institutionaalinen kiinnostus on noussut. Vaikka omaisuusluokkaa hallitsevat edelleen piensijoittajat, institutionaalisten toimijoiden, joilla on yli 2000 asuntoa, arvioidaan omistavan noin 1% SFR-yksiköistä.
ammattimaiset rahastoyhtiöt ja teknologinen kehitys ovat mahdollistaneet SFR: ien suuremman mittakaavan salkkujen taloudellisen toiminnan.
miten COVID-19-pandemia on vaikuttanut SFR: ään?
SFR on yksi harvoista omaisuusluokista, jonka kysyntä on kasvanut pandemian alkamisen jälkeen. Viiden tai useamman asunnon omakotiasuntojen kysyntä on kasvanut huimasti huhtikuussa 2020 650 prosenttia.
kysynnän huomattavaan kasvuun on monia syitä:
- SFR-Kiinteistöt tarjoavat vuokraajille etuja siitä, että naapureiden välillä on etäisyyttä ja piha yksityiseen ulkoiluun, jotka ovat arvokkaita ominaisuuksia sosiaalisen etäännyttämisen kannalta.
- toukokuussa Yhdysvaltain talouden työttömyysaste oli 13,3%. Vuokrien kysyntä vain kasvaa, kun työpaikkojen menetykset, autolainat ja opintovelat saavat perheet harkitsemaan tai vaatimaan lisää kohtuuhintaisia asuntoja.
- kun osa kotitalouksista hakeutuu vuokraamisen näkökulmasta matalampitiheyksisiin lähiöihin ja omakotitaloihin, SFR-markkinat todennäköisesti laajenevat tulevina vuosineljänneksinä.
- kotoa työskentely on yleistynyt ja yksin asuvien perheiden kotiasuminen on kauempana, mikä tekee SFR: stä houkuttelevamman vuokralaisille.
- SFR: t majoittavat yleensä joko perheitä tai aikuisryhmiä, jotka saattavat olla kämppäkavereita. Tämä lisää todennäköisyyttä, että SFRs talo enemmän kuin yksi työskentelevät aikuiset ja sen seurauksena on suurempi mahdollisuus, että vuokra saa maksaa vaikeina aikoina.
- pandemia on vauhdittanut etenkin vanhempien perheellisten milleniaalien siirtymistä asunnoista SFR: ään.
mikä tekee omakotitalokiinteistöstä potentiaalisesti houkuttelevan sijoituksen?
jo ennen COVID-19-pandemian alkua vuoden 2020 alussa tietyt taloudelliset ja demografiset tekijät yhdistyivät niin, että omakotitalojen vuokraaminen oli potentiaalisesti houkutteleva omaisuusluokka. Seuraavassa on muutamia havaitsemiamme merkittäviä trendejä:
vuokraamisen suosiminen ostamisen sijaan
milleniaalien ja buumien suosiminen vuokraamiseen on lisääntynyt. Itse asiassa vuoden 2019 kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana vuokrausasteet nousivat 35-44-vuotiailla kotitalouksilla 4,5 prosenttiyksikköä ja 45-54-vuotiailla 5,3 prosenttiyksikköä. Etenkin 55-64-vuotiaistakin kotitalouksista vuokralaisten osuus kasvoi tänä aikana 4,2 prosenttiyksikköä.
tuhatvuotisikäluokassa, joka on Yhdysvaltain suurin elävä ikäryhmä, on ollut suuntaus kohti myöhempää asunnonostoa ja vuokrahalukkuuden lisääntymistä. Vuokraamisen ansiosta ihmiset voivat olla ”voimavaroja keventäviä”, ja siksi heillä on liikkuvampi elämäntapa, joka mahdollistaa matkustamisen ja työssäkäynnin.
asunnottomuus on käynyt yhä vaikeammaksi
on kiinnostavaa, että mielipidemittausten mukaan suurin osa vuokralaisista on tyytyväisiä nykyiseen asuntotilanteeseensa, mutta haluaa silti lopulta omistaa asunnon. Tämä on osoitus siitä, kuinka syvälle juurtunut ajatus oman kodin omistamisesta on amerikkalaisessa psyykessä.
asuntojen hintojen noustessa nopeammin kuin palkkojen noin 80%: ssa Yhdysvaltain markkinoista monet vuokraavat asuntoja pakon edessä. Asuntojen hintojen nousu, luotonsaannin rajoittuminen ja opintolainan suuri velkaantuminen ovat tehneet asunnonomistuksen monille mahdottomaksi. Asuntoihin ei ole varaa, ja siitä on tullut isompi ongelma suuremmilla metropolialueilla, joissa työllistymismahdollisuudet ovat keskittyneet aiempaa enemmän. Näillä alueilla maarajoitteet ja rakentamisen viivästyminen ovat yleensä johtaneet asuntojen hintojen merkittävään nousuun. Nämä suuntaukset ovat tehneet monille vaikeaksi harkita asunnonvuokrausta vasta myöhemmällä työuralla, mistä johtuu vuokrien kysynnän kasvu.
SFR-kiinteistöjen vuokrat ovat ajan mittaan nousseet
omakotivuokrien Tasainen kasvuvauhti on huomionarvoista, kun otetaan huomioon omakotivuokrakannan suuret vaihtelut viiden vuoden ajan vuoden 2014 kolmannesta neljänneksestä vuoden 2019 kolmanteen neljännekseen. Omakotitalojen vuokrat ovat nousseet jatkuvasti. SFR: stä perittyjä vuokria on korotettu 3 prosenttia vuodessa.
maltillisten vuokrien puute, mutta suuri kysyntä
vuokrakiinteistöjen tarjonta on kasvanut kysynnän rinnalla, mutta uusi asuinrakentaminen on laahannut. Lisäksi tapahtunut rakennustoiminta on keskittynyt paljolti kalliimpiin vuokriin, minkä vuoksi kohtuuhintaisista vuokrista on ollut pulaa. Vuokralaisilla on nykyään suuremmat tulot ja he ovat todennäköisemmin lapsiperheitä kuin aiemmin, mikä viittaa siihen, että sekä kalliimpien asuntojen että omakotitalojen kysyntä on kasvanut.
SFR-strategian keskeinen vahvuus on näiden tuloja tuottavien omaisuuserien tarjoama joustavuus. Toisin kuin usean perheen kiinteistö, SFR-salkku voidaan myydä kokonaan tai osittain. Itse myynti voi olla joko yksittäiselle asunnonomistajalle tai toiselle sijoittajalle. Tämä tarkoittaa, että salkun myyntistrategiaa ja-ajoitusta voidaan mukauttaa markkinoiden dynamiikan mukaisesti.
kaiken kaikkiaan COVID-19-pandemian kiihdyttämässä Yhdysvalloissa on kasvava tarve kohtuuhintaisille vuokrille. Yhden perheen vuokrat voivat auttaa tarjoamaan perheille kohtuuhintaisen vaihtoehdon asua omakotitalossa lähiöissä, jotka ympäröivät korkean työllisyyden metro alueilla, samalla kun noudatetaan sosiaalisia etäännytysohjeita.