Jos olet viime aikoina virittäytynyt HGTV: hen, ei tule yllätyksenä kuulla, että entistä useampi on kiinnostunut siitä, miten talonvälitysbisneksen voi aloittaa. Yritteliäille sijoittajille, jotka eivät pelkää kovaa työtä, talon kääntäminen on jännittävä mahdollisuus lyhytaikaiseen sijoittamiseen ja uuden liiketoiminnan aloittamiseen. Mutta on paljon tutkimusta tehtävä, Plus rahoitusta ja resursseja tarvitset ennen kuin voit aloittaa house-flipping liiketoimintaa itse.

joten olemme kaikki samalla sivulla tässä, house flipping on prosessi ostaa ahdistunut, ulosmitattu, tai muuten halutulla hinnoiteltu omaisuutta tarkoituksena korjata se ja myydä korkeammalla hinnalla lyhyessä ajassa.

Jos olet yksi niistä yritteliäistä sijoittajista, jotka haluavat mukaan, sinun täytyy tietää enemmän siitä, miten aloittaa asuntokauppa. Tämän oppaan avulla voit kehittää liiketoimintastrategian sekä määrittää ja toteuttaa optimaalisen rahoitussuunnitelman. Katso videolta pro kiinteistösijoittajan ja taloflipperin vinkit:

asuntokaupan aloittaminen 8 askelta

Jos olet päättänyt sijoittaa lyhytaikaiseen kiinteistöön ja flipata talon, tästä voit aloittaa:

Vaihe 1: Kirjoita liiketoimintasuunnitelma

ennen kuin ryhdyt mihinkään toimiin, on tärkeää, että liiketoimintasuunnitelman kirjoittaminen on ensimmäinen askel oman taloyhtiön pyörittämisen aloittamisessa. Liiketoimintasuunnitelma on avain pitää yrityksesi raiteillaan, auttaa arvioimaan voittoja, ja saada sijoittajia.

liiketoimintasuunnitelmasi tulee olla melko perusteellinen ja siihen kannattaa sisällyttää paljon tietoa. Voit joko kirjoittaa sen itse tai käyttää liiketoimintasuunnitelma malli auttaa sinua. Ei ole väliä mitä valitset, sinun pitäisi olla varma sisällyttää keskeiset osat liiketoimintasuunnitelman.

sinun kannattaa aloittaa tiivistelmällä, jossa on yksityiskohtaisesti yrityksesi tarkoitus, visiosi, joitakin korkean tason talousennusteita ja tunnistaa, ketkä tulevat olemaan mukana liiketoiminnassa. Liiketoimintasuunnitelman loppuosassa tulisi olla osio kilpailusta ja yrityksesi kysynnästä. Loppujen lopuksi sinun täytyy olla varma, että on tarpeeksi kysyntää ylläpitää talo-flipping liiketoimintaa—kysynnän puute pienyritys on syy 42% pienyrityksistä eivät tee sitä. Se on ryhmä et halua olla osa vain koska et tehnyt tutkimusta ennen yrityksen perustamista.

sinun tulisi myös käyttää liiketoimintasuunnitelmaasi määrittääksesi, mitä yrityksesi tarkalleen ottaen tekee ja kuinka paljon se maksaa, sekä kuinka paljon odotat tienaavasi. House flipping, sinun kannattaa yksityiskohtaisesti, kuinka paljon rahaa sinulla on, kuinka paljon odotat tarvitse ostaa kiinteistöjä ja kääntää ne, ja sitten, kuinka paljon odotat tehdä takaisin.

Vaihe 2: Verkon kasvattaminen

talojen pyörittäminen on rankkaa työtä, ja jokaisen työn loppuun saattamiseen tarvitaan runsaasti tai resursseja. Tunnista käytettävissä olevat resurssit, jotta voit hyödyntää vahvuuksiasi täysimääräisesti. Kokemus kiinteistöbisneksestä, pääsy erinomaisten käsityöläisten verkostoon tai vain lupaava omaisuus ovat kaikki omaisuutta.

Keskustele kiinteistösijoittamiseen osallistuvien ystävien tai sukulaisten kanssa, erityisesti alueella, jolla aiot sijoittaa kiinteistöihin. Anecdotal todisteita ja word-of-mouth neuvoja voi auttaa sinua löytämään hyvämaineinen tukkukauppiaat, urakoitsijat, ja realtors auttaa sinua löytämään ja täydellinen työpaikkoja budjetin.

ota yhteyttä olemassa olevaan ammatilliseen tai henkilökohtaiseen verkostoosi löytääksesi kontakteja alalta ja etsi asiantuntijoita mentorointiin ja neuvontaan. Aktivoidu paikallisissa kiinteistösijoitusryhmissä tai löydä reiclubin luku saadaksesi yhteyden alan ammattilaisiin.

Vaihe 3: Valitse Business Entity

jotta voit harjoittaa house-flipping liiketoimintaa laillisesti, sinun täytyy valita business entity ja rekisteröidä yrityksesi siihen valtioon, jossa aiot toimia. Vaikka on olemassa monia liiketoiminnan yhteisö tyypit valita, haluat valita yhden rajoitetun vastuun suoja, kuten LLC tai corporation.

vastuusuoja on erityisen tärkeä asuntokaupoille, koska on monia mahdollisuuksia, että asiat voivat mennä pieleen. Jos joku haastaa yrityksesi yli ongelma omaisuutta käännät, sinun kannattaa varmistaa, että henkilökohtaiset varat on suojattu. Jos et ole varma, mikä yksikkö on oikea yrityksesi, ota yhteyttä business asianajaja auttaa punnitsemaan vaihtoehtoja.

Vaihe 4: Hanki EIN, vakuutus, luvat ja lisenssit

Yrityksen rekisteröinti on ensimmäinen askel toiminnan lailliseksi perustamiseksi, mutta on vielä muutama askel, joilla varmistat, että olet virallisesti oikeutettu aloittamaan työn talonvälittäjänä. Ensin kannattaa ilmoittautua työnantajan tunnistenumeroon, joka tunnetaan myös nimellä EIN. Ajattele tätä socials turvaluku yrityksesi, jota voit käyttää verotuksessa, sekä haettaessa yrityslainoja tai yrityksen pankkitiliä tai luottokorttia. EIN-hakemuksen voi tehdä verkossa verottajan verkkosivujen kautta.

seuraavaksi kannattaa tutkia yritysvakuutusvaihtoehtoja. Jos palkkaat työntekijöitä, tarvitset työntekijäkorvauksia, työttömyys-ja työkyvyttömyysvakuutuksia. Näiden politiikkojen lisäksi sinun pitäisi myös tutkia yleistä vastuuta ja liikekiinteistövakuutusta suojellaksesi itseäsi, yritystäsi ja omaisuuttasi.

lopulta tarvitset asialliset toimiluvat ja-luvat toimiaksesi. Lisenssit ja luvat tarvitset riippuu valtion ja työn laajuus olet tekemässä; kuitenkin, voit odottaa tarvitsevansa useita lupia työskennellessään rakennusalalla. Tarkista paikalliselta kauppakamarilta ja ota yhteyttä liikeasiamieheesi varmistaaksesi, että sinulla on kaikki tarvitsemasi paperityöt ennen kuin aloitat mitään työtä.

Vaihe 5: Etsi alihankkijat ja alihankkijat

Kun yrityksesi on laillisesti perustettu, on aika löytää alihankkijat ja alihankkijat, jotka auttavat sinua saamaan yrityksesi käyntiin. Vaikka aiot edistää sweat equity oman talon-flipping liiketoimintaa, sinun todennäköisesti tarvitse lisää urakoitsijoita loppuun projektin onnistuneesti. Etsi urakoitsijoita, joilla on portfolio todistettavissa työtä, referenssejä, ja positiivista palautetta aiemmista projekteista.

luotettava pääurakoitsija voi myös käydä läpi tekemäsi remonttisuunnitelmat ja budjettiennusteet tarkistaakseen, ovatko kustannukset ja oikea-aikaiset. On myös erittäin tärkeää löytää toimittajia, jotka ovat luotettavia ja voivat toimia budjettisi puitteissa. Kosketa verkkoon ja tehdä tutkimusta löytää hyvämaineinen vaihtoehtoja.

Vaihe 6: Kokoa tiimi

olipa suunnitelmissasi ottaa mukaan kumppani, palkata ulkopuolisia urakoitsijoita tai kunnostaa jokainen kiinteistö itse, sinun täytyy rekrytoida päteviä ihmisiä suorittamaan onnistunut voltti. Harkitse erityisesti hankintaa näihin rooleihin, jotka voisivat todella auttaa sinua pitämään asiat järjestyksessä ja saamaan kaiken irti sijoituksestasi:

liikekumppanit tai sijoittajat

hyvä potentiaalinen kumppani voi olla aktiivinen yksityinen sijoittaja omassa verkostossasi tai kiinteistösijoittaja, joka etsii projektipäällikköä. Hyvä liikekumppani tuo voimavara tai taito suhde—olipa se pääomaresursseja, ammattitaitoista työvoimaa, teollisuuden asiantuntemusta, tai yksinkertaisesti suuri työmoraali ja päättäväisyyttä tehdä rehellinen voittoa.

leave the Key Homebuyersin osakas ja kiinteistösijoittaja Jamell Givensin mukaan (yllä olevalla videolla) liikekumppanin etuna on kyky arvioida kauppaa eri tavoin. Siinä missä toinen osakas saattaa ajatella vain kodin tuottopotentiaalia, toinen saattaa tuoda mukanaan paikallistuntemusta tai yhteyksiä urakoitsijoihin.

kiinteistönvälittäjät tai kiinteistönomistajat

Tausta kiinteistönvälityksessä ja kiinteistöomistuksessa on valtava plussa talokaupassa. Kokenut kumppani voi auttaa sinua etsimään tehokkaasti mahdollisia ominaisuuksia, tunnistamaan arvokkaimmat parannukset tietylle alueelle ja navigoimaan sopimuksia ja myyntiä, kun kuntoutus on valmis.

tai jos tunnet asunnonomistajan, joka haluaa myydä ja haluaa lainata sinulle rahaa välttämättömiin korjauksiin ja remontteihin, omistajan tai myyjän rahoitus voi toimia puolestasi.

lakimies

lainopillisen neuvonnan hakeminen mistään rahoitussopimuksesta tai sopimusvelvoitteesta on hyvä idea, varsinkin kun harkitset suuria investointeja ja kiinteistön ostamista.

Vaihe 7: Hanki rahoitusta

olet löytänyt kumppanin, tehnyt tutkimuksesi ja ehkä jopa tunnistanut ensimmäisen ominaisuuden, jonka haluat kääntää. Toisin sanoen, olet valmis rahoittamaan talo-flipping liiketoiminnan ensimmäinen fix-and-flip.

Jos tämä on asuntokauppaurasi alku, et todennäköisesti tule saamaan perinteistä pankkilainaa. Tyypillisesti pankit hyväksyvät vain sellaisia yrityksiä, joiden kannattavuus on ollut monta vuotta vyön alla. Ja talon myymisessä aika on rahaa. Tämä tekee paras fix-and-flip lainat lyhyen aikavälin rahoitusvaihtoehto-yleensä noin 12 kuukautta. Pankkilainojen takaisinmaksuehdot sen sijaan voivat olla viidestä seitsemään vuotta.

tämä sanoi, että sinulla on laaja valikoima korjaus-ja kääntölainoja käytettävissäsi. Koska upouusi liiketoiminta, sinulla on myös hyvä vaihtoehto hyödyntää henkilökohtaisia varoja tai investointeja. Se on hieman riskialtista heittää oman ihon peliin-toisin sanoen, pesämuna—mutta se on todennäköistä, että yrityksesi ei ole tuloja ja taloudellista vakautta, että useimmat lainanantajat haluavat nähdä ennen laajentamista sinulle yrityslainan.

kuten aina, on viisasta tutustua kaikkiin mahdollisiin vaihtoehtoihin ennen kuin asettuu lainaan, joka parhaiten sopii tarpeisiisi. Aloita haku näillä vaihtoehdoilla uusille talokaupoille:

ystävät ja perhe laina

monet aloittelevat kiinteistösijoittajat rahoittavat ensimmäiset projektinsa yhteistyökumppaneiden, ystävien tai perheenjäsenten henkilökohtaisilla lainoilla. Jos laina on mukavasti lainanantajan varoissa, tämä vaihtoehto pankille tai yksityiselle lainalle voi lieventää jonkin verran perinteisen lainan paineita sekä varmistaa jonkinasteisen vastuullisuuden.

Jos ystävä tai perheenjäsen on sijoittajana tai osakkaana talonremontointiprojektissasi, on hyvä sopia järjestelyn ehdoista kirjallisesti heti, kun pääset sopimukseen.

kosketa 401(k)

ensikertalaisille, joilla on eläkejärjestelmä ja jotka eivät aio jäädä lähitulevaisuudessa eläkkeelle, yksi rahoitusmahdollisuus on ottaa lainaa 401(k): sta. Tämä vaihtoehto aiheuttaa riskin menettää pesämunan, joka on aina pelottava mahdollisuus. Mutta yrityksen rahoittaminen 401 (k) saattaa olla ainoa varteenotettava vaihtoehto juuri aloittaville yrittäjille—ja jos olet fiksu käynnistämällä talo-flipping-liiketoiminnan, voit toivottavasti tehdä takaisin rahaa ja sitten joitakin.

401(k) lainalle on kaksi päävaihtoehtoa: Klassinen 401 (k) laina, jossa IRS voit lainata jopa puolet vested saldo, tai $50,000, kumpi on määrä on pienempi; tai ryöstää lainan. Voit määrittää, minkä tyyppinen laina on järkevintä sinulle koon perusteella sijoituksesi ja halukkuutesi pulahtaa eläke säästöt.

Yhdistelmärahoitus

monet kokeneet lyhytaikaiset kiinteistösijoittajat löytävät menestystä käyttämällä useita rahoituslähteitä kiinteistön ostamiseen ja kunnostamiseen. Riippuen omasta pääomasta, kumppani tai sijoittaja, ja ulkopuoliset lainanantajat, on todennäköistä, että voit päätyä käyttämällä yhdistettyä ratkaisua rahoittaa talon flipping liiketoimintaa.

Vaihe 8: Source your Deal

kodin flippaamisen onnistuminen riippuu paljolti paikallisten kiinteistömarkkinoiden tarjonnasta ja kysynnästä sekä remonttien työvoimakustannuksista ja arvonnoususta.

kohdekiinteistömarkkinoiden tunnistaminen voi auttaa sinua päättämään, onko kiinteistötukkuri, huutokauppa vai perinteinen välittäjä oikea valinta hankkeeseesi. Jos olet kiinnostunut ahdingossa tai ulosmitattu ominaisuuksia, tukku välittäjä tai huutokauppa on suurempi määrä ominaisuuksia saatavilla. Perinteinen välittäjä voi olla oikea sinulle, jos kiinteistömarkkinat ovat sinulle uusia tai jos tarvitset apua tietyntyyppisen kiinteistön tai rakennuksen löytämisessä.

Määritä kiinteistössä suoritettavan remontin tai kunnostuksen laajuus pitäen mielessä korjaus-ja kääntölainasi keston ja määrän.

noudata näitä parhaita käytäntöjä menestyvään talokauppaan

kun olet kehittänyt liiketoimintastrategian, koonnut tiimin, tunnistanut kiinteistön ja varmistanut rahoituksen, on aika aloittaa remonttisuunnitelmien toteuttaminen, miettiä kiinteistön markkinointia ja myyntiä ja yleensä saada talokauppa käyntiin. Varmista, että:

sitoudu liiketoimintasuunnitelmaasi. Suunnittelu, logistiikka ja hallinto tekevät tai rikkovat hankkeen—vaikka sinulla on potentiaalia tehdä iso, nopea voitto, alkaa talon-flipping liiketoiminnan ei ole kävellä puistossa. Sinun täytyy tutkia kiinteistöjä, laskea remonttikuluja, hankkia luotettava porukka, mahdollisesti hakea pienyrityslainaa … puhumattakaan mutkista, joita voi syntyä joka askeleella.

prosessin lähestyminen yksityiskohtainen liiketoimintasuunnitelma kädessä auttaa sinua pysymään raiteilla. Ja mitä luottavaisempi olet liiketoimintastrategiassasi ja toteutussuunnitelmassasi, sitä mukautuvampi olet niihin arvaamattomiin olosuhteisiin, jotka väistämättä syntyvät.

Kasvata verkkoasi. Käytä ensimmäistä fix-and-flip-projektiasi edistääksesi suhteita alan ammattilaisiin-sijoittajista kiinteistönvälittäjiin ja kirvesmiehiin-joiden yhteistyötä ja taitoja tarvitset seuraavassa talosi voltissa. Kokeneet urakoitsijat ja agentit voivat yhdistää sinut muiden toimittajien kanssa, antaa sinulle johtolankoja kiinteistöistä ja palveluntarjoajista sekä antaa neuvoja tietyissä projekteissa. Alan luotettavat kontaktit voivat myös auttaa sinua peittämään katveesi ja varmistamaan, että arviot kiinteistöistä ja korjauksista ovat tarkkoja, mikä säästää aikaa ja rahaa.

tee arviot—sitten tuplaat ne. Ellei sinulla jo hallussaan omaisuutta, riittävästi rahaa, ja kokemusta kodin korjaukset, prosessi kääntää kotiin vaatii aikataulut ja kustannusarviot joka käänteessä.

erehtyy varovaisuuden puolelle, kun tekee ennusteita remontin kustannuksista ja kestosta. Tämä on erityisen tärkeää, jos rahoitat startup ulkopuolisia sijoittajia, jotka täytyy nähdä, että olet tehnyt due diligence ennen laittaa oman pääoman viiva.