jos haluaa menestyä kiinteistöalalla, ykkösprioriteetti on löytää motivoituneita myyjiä ja paljon heitä.

Jos et pysty tähän, niin muusta prosessista ei kannata edes puhua, koska tämä koko peli alkaa ja päättyy kykyysi löytää myyjiä, jotka hyväksyvät alhaiset tarjouksesi ja pelaavat ehdoillasi.

mikä on ”motivoitunut myyjä” muutenkaan?

mielessäni ”motivoitunut myyjä” on kiinteistönomistaja, joka on valmis tekemään ainakin yhden seuraavista asioista:

• myyvät omaisuutensa hyvin alhaiseen hintaan (tarkoitan TODELLA alhaiseen… ajattele jossain lähistöllä 10% – 30% markkina-arvosta).

• myy kiinteistönsä hyvin joustavin ehdoin (eli myyjät, jotka periaatteessa rahoittavat kiinteistön puolestasi, eivät vaadi rahaa alas ja veloittavat 0% korkoa).

ilmeisesti tämäntyyppiset myyjät joutuvat suostumaan aika naurettavaan tarjoukseen. He joutuvat myymään omaisuutensa lähes kokonaan sinun ehdoillasi ja etujesi mukaisesti. Asioita, joita kukaan järkevä ihminen ei teoriassa olisi valmis tekemään.

Jos haluaa tehdä seuraavasta kiinteistösijoituksestaan ”varman asian”, pitää olla tilanteessa, jossa ei ole mitään hävittävää ja kaikki voitettavaa. Toisaalta myyjän on oltava tilanteessa, jossa hän on valmis menettämään kaiken ja kävelemään pois omaisuudestaan vähällä (jos millään).

tiedän, että se kuulostaa hullulta. Pahus, se saattaa kuulostaa jopa mahdottomalta… mutta aion selittää tarkalleen, miten löydän nämä myyjät säännöllisesti ja saada heidät soittamaan minulle, pyytää minua ostamaan heidän omaisuutensa mihin hintaan tahansa haluan maksaa.

Jos olet skeptinen, ymmärrän. Tämä saattaa kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta. Kuka suostuisi näin törkeisiin ehtoihin? Onko tällaisia sopimuksia todella luvassa? Onko olemassa todellisia kiinteistönomistajia, jotka myyvät omaisuutensa lähes ilmaiseksi?

vastaus on kaikuva Kyllä. Nyt puhutaan siitä, miten voit löytää ne!

miten saada lista

kaikki alkaa kyvystä löytää täsmälista kiinteistönomistajista, jotka ovat erittäin motivoituneita myymään.

emme etsi ihan mitä tahansa listaa kiinteistönomistajista. Etsimme hyvin erityistä demografista ihmisiä, jotka (tilastollisesti) ovat paljon todennäköisemmin myydä omaisuuttaan kuin keskimääräinen kiinteistön omistaja.

näiden listojen saamiseen on useita eri tapoja. Riippuen siitä, mitä alueita Yhdysvalloissa työskentelet, jotkut menetelmät voivat toimia paremmin kuin toiset.

menetelmä 1: Työskentelin läänin

kanssa useimmilla markkinoilla, joilla olen ollut töissä, ja mieluisin menetelmäni on saada tämä lista suoraan läänistä.

erityisesti etsin maakunnan maksamattomien verojen listaa. Jokaisessa piirikunnassa on tämä lista, ja se on ehdoton kultakaivos tietoa, joka voi auttaa sinua jäljittämään joitakin erittäin motivoituneita myyjiä tietyllä alueella. Lisätietoja siitä, miten saada käsiinsä tämän listan, selitän sen hyvin yksityiskohtaisesti tässä blogikirjoitus.

suoraan maakunnan kanssa toimimisessa on hyvät ja huonot puolensa.

suurin hyöty on se, että tieto on niin tuoretta ja tarkkaa kuin se tulee olemaan, koska se tulee suoraan maakunnan tietokannasta reaaliajassa. Tämä on tärkeää, koska suoramainoskampanjaa tehtäessä on tärkeää työskennellä nykyisten ja tarkkojen tietojen kanssa. Ilman sitä, voit päätyä tuhlaa paljon aikaa ja rahaa postia, joka ei tavoita oikeita ihmisiä, mikä voi olla haitallista tuloksia jokaisessa myöhemmässä vaiheessa tässä prosessissa.

huono puoli on se, että monissa maakunnissa voi olla vaikea työskennellä. Jotkut luettelot nämä maakunnat tarjoavat (olettaen, että voit saada niitä ollenkaan) voi esittää joitakin suuria hässäkkää, kun lajittelu ja järjestäminen niitä. Ei se mahdotonta ole, mutta jotkut maakunnat tekevät tästä hyvin työlään ja aikaa vievän prosessin.

Menetelmä 2: tietopalvelun kanssa työskentely

toinen tapa saada tämä lista on tilata lista kiinteistötietopalvelusta.

monet eri yritykset voivat tarjota näitä listoja puhtaassa, toimivassa muodossa. Jotkut ovat kalliita, toiset ovat suhteellisen halpoja. Jotkut ovat hyviä luomaan tietyntyyppisiä luetteloita, toiset luetteloita muihin tarkoituksiin.

mikään niistä ei ole kaikin tavoin täydellinen, mutta jos tietää tarkalleen, millaisia kiinteistönomistajia etsii, tarvitsemansa tiedot ovat todennäköisesti jossain.

kokosin tähän blogikirjoitukseen kattavan vertailun useista datapalveluista, joten tarkista, jos et ole varma, mistä aloittaa.

sijoitusurani alkuvuosina työskentelin AgentPro247-nimisessä yrityksessä näiden listojen saamiseksi. Nykyään käytän palvelua nimeltä DataTree.

näiden palvelujen ensisijainen hyöty on se, että ne tekevät listojen hankkimisesta suhteellisen edullista, ja molemmat ovat suuri voimavara kiinteistötutkimuksessa.

tässä nopea katsaus Datatreen toimintaan:

pidä mielessä—kaikki tämä tieto on julkista tietoa. Jos tiedät tarkalleen minne mennä, voit luultavasti etsiä minkä tahansa näistä kiinteistöistä muutamassa minuutissa ja löytää suurimman osan tästä perustiedosta läänin verkkosivuilta.

tällaisten tietopalvelujen haittapuolena on se, että joillakin lääneillä (erityisesti maaseutumaisemmilla) on vanhentuneita ja / tai puutteellisia tietokantoja. Tästä syystä olen huomannut, että vaikka useimmat datapalvelut ovat paljon kätevämpiä, ne eivät aina ole paras ratkaisu jokaisessa maakunnassa. Jos se kuitenkin toimii, se voi tehdä ihmeitä.

kuten voitte kuvitella, monet eri ihmiset ja yritykset käyttävät näitä tietoja bulkkipostitusten luomiseen. Jos olet koskaan saanut roskapostia ennen, mahdollisuudet ovat he löysivät nimesi ja tiedot tällaista julkista tietokantaa.

liittyvät: Miten löydän motivoituneita myyjiä (ja saan heidät soittamaan minulle). Vaihe 2: Lajittelu lista

miksi suoramainonta toimii

useimmat suoramainontakampanjat eivät ole kovin tehokkaita. Miksi? Koska paljon suoramainonta markkinoijat eivät tee hyvää työtä kaventaa kohdeyleisönsä. He lähettävät postia monenlaisille ihmisille (joista useimmat eivät tarvitse sitä, mitä heillä on tarjottavana) ja sen seurauksena he tuhlaavat hävyttömän määrän rahaa.

useimmat suoramainonnan markkinoijat pitävät 1%: n vastausprosenttia ”onnistuneena.”

pidän sitä ” säälittävänä.”

kun lähetämme postia, olemme paljon fiksumpia sen suhteen, ketä yritämme tavoittaa.

tavoitteena ei ole lähettää valtavaa määrää postia. Tavoitteena on lähettää viestimme sopiville ihmisille. Jos haluamme saada suuremman vastausprosentin (mikä tekee postikampanjastamme kannattavamman), tämä tapahtuu vain hankkimalla laatulista.

kuten yllä olevalla videolla mainitaan, Datatreen avulla voidaan valita tietyntyyppisiä ominaisuuksia ja omistajia usealta eri tasolta. Näin voimme koota suoramainoskampanjan, joka saa paljon paremman vastausprosentin kuin 1%, koska kohteena ovat oikeanlaiset ihmiset, jotka tarvitsevat tarjoamaamme. Keskimäärin, minun vastausprosentit ovat yleensä 5-10% välillä (ja jopa korkeampi ajoittain).

on oleellista, että listallasi on ajankohtaista tietoa ja oikeat vastaanottajat. Jos et suodata luetteloa asianmukaisesti ja/tai työskentelet vanhentuneiden tietojen kanssa, päädyt tuhlaamaan paljon aikaa ja rahaa.

tätä silmällä pitäen Haluan kohdentaa listani muutamien keskeisten piirteiden perusteella:

kiinteistönomistajat, jotka asuvat piirikunnan ulkopuolella (tai osavaltion ulkopuolella).

ihmiset, jotka asuvat osavaltion ulkopuolella (ja jopa piirikunnan ulkopuolella), ovat yleensä paljon irtautuneempia sijoituskiinteistöistään. Monet näistä ihmisistä joutuivat muuttamaan pois yllättäen, ja jostain syystä he eivät vain välitä omaisuudestaan. Se on” poissa silmistä, poissa mielestä ” – tilanne. Näillä ihmisillä on oma intressi likvidoida mahdollisimman pian, koska kiinteistöstä on tullut heidän taloutensa hidaste.

kiinteistönomistajat, jotka eivät asu kiinteistöllään (poissaolevat omistajat).

ilmeisistä syistä poissaolevat omistajat luopuvat sijoituskiinteistöstä paljon todennäköisemmin kuin henkilökohtaisesta asuinpaikastaan. Älä odota, että ihmiset myyvät sinulle katon päänsä päälle penneistä dollarista; se ei yleensä tapahdu.

kiinteistönomistajat, jotka ovat omistaneet kiinteistönsä kymmenen vuotta tai pidempään.

toisinaan tykkään lajitella listojani näillä kriteereillä, koska pitempään omistetut kiinteistöt ovat paljon todennäköisemmin vapaita ja selkeitä. Näillä kiinteistöillä omistajalla on enemmän pääomaa, jolla pelata, mikä antaa heille enemmän vapautta myydä omaisuuttaan valtavalla alennuksella.

kiinteistönomistajat, jotka ovat maksaneet veroja.

monet näistä omistajista ovat taloudellisesti köytensä päässä. Heillä ei kirjaimellisesti ole aikaa tai rahaa odottaa korkeampaa tarjousta. Jos he eivät myy kiinteistöä sinulle, he menettävät kaiken ulosotolle. Tietenkin, sinun täytyy huolehtia verot, kun ostat sen, mutta nämä laiminlyönnit usein antaa sinulle paljon vaikutusvaltaa tehdä alhainen pallo tarjous.

ominaisuudet, jotka ovat oikeassa hintaluokassa.

Jos et ole kiinnostunut ostamaan miljoonakiinteistöä, niin älä houkuttele ihmisiä, jotka omistavat nämä kiinteistöt. Se on niin yksinkertaista. Jos voit seuloa ominaisuuksia, jotka ovat selvästi hintaluokassa aluksi, niin tee se! Sinun vain tuhlaa postikulut, jos postit kiinteistöjen omistajille, että et koskaan aio ostaa.

kuten voitte kuvitella, voitte lajitella listojanne käyttäen muita filosofioita ja menetelmiä (ja kehotan teitä testaamaan joitakin omianne niin kuin parhaaksi näette), mutta nämä ovat yleisimpiä lajittelumenetelmiä, joita olen nähnyt käytettävän koko alalla.

suoramainonta ei todellakaan ole ilmaista, mutta kun se tehdään oikein—se toimii. Ei ole parempaa tapaa, jonka tiedän tavoittavan kohdeyleisön näin lyhyessä ajassa. Jos et ole vielä kokeillut suoramainontaa, kehotan sinua kokeilemaan sitä. Saatat yllättyä iloisesti.

liittyvät: Miten löydän motivoituneita myyjiä (ja saan heidät soittamaan minulle). Vaihe 3: postin lähettäminen

kun suoramainonta tuottaa pettymyksen

aika ajoin, olen kuullut sijoittajilta, jotka ovat kokeilleet tätä listanvetotapaa, eivätkä he ole saaneet hyvää vastausprosenttia.

valitettavasti tämä riski liittyy kaikkiin suoramainoskampanjoihin. Tähän voi olla monia syitä. Kampanjan onnistuminen riippuu ainakin kahdesta avaintekijästä:

ongelma #1: listasi lähde

on tärkeää ymmärtää, että jotkin maakunnat tekevät erittäin huonoa työtä ylläpitäessään julkisia rekisterejään, ja vielä huonompaa työtä tietojen antamisessa näiden kolmansien osapuolten datapalvelujen käyttöön. Olen huomannut, että tällaista tapahtuu yleensä maakunnissa, jotka ovat hyvin maaseutumaisia ja harvaan asuttuja. Tämä johtuu luultavasti siitä, että heillä ei ole verotuloja pitääkseen vankkaa julkista rekisterijärjestelmää.

kun maakunta ei anna hyvää dataa, tämä tarkoittaa, että agentpro247: n ja Datatreen kaltaisista palveluista saatavilla olevat tiedot eivät ole sen parempia. Kun listatiedot eivät ole nykyisiä tai tarkkoja, se yleensä tarkoittaa paljon pienempi vastausprosentti (koska lopussa päivän, ei väliä kuinka hyvin suodattaa listat, meidän postittajat eivät saavuta oikeita ihmisiä).

onneksi jotkut (tosin eivät kaikki) datapalvelut antavat sinulle mahdollisuuden tarkistaa, kuinka ajankohtaista tieto on heidän tietokannassaan. AgentPro247: llä ja DataTree: lla on tämä kyky.

yleisesti ottaen ei ole huono idea tehdä testi jokaisen suoramainoskampanjan yhteydessä, ja varsinkin, kun yrittää murtautua uusille markkinoille. Kokeile lähettää 100-200 postia uudelle alueelle, jota yrität työskennellä, ja katso, millaisen vastausprosentin saat. Tee tämä ennen kuin räjähdys ulos portista 1,000 + postittajat.

Jos vastausprosenttisi on hirveä, voit nopeasti todeta, että vetämäsi listat eivät toimi tällä alueella riittävästi. Voit aloittaa ongelman diagnosoinnin (tai saada listan toisesta lähteestä) ennen kuin sijoitat omaisuuden kampanjaan, joka on pakko epäonnistua.

ongelma #2: Suodatuskriteerisi

toinen ongelma voi olla yksinkertaisesti se, miten suodatat listasi.

• suodatatko omistusasunnot pois?
• kuinka tarkka olet etsimistäsi kiinteistötyypeistä?
• oletko valinnut etsimiesi kiinteistöjen oikean markkina-arvon?
• poistatko listaltasi kaikki kaksoiskappaleet?
• hankkiudutko eroon osoitteettomista kiinteistöistä?
• suodatatko kaikki turhat pois listaltasi?
• oletko määritellyt etsimäsi kiinteistökoot?

En liioittele—listasi suodattamiseen on ääretön määrä tapoja. Mitä selkeämpi olet siitä, millaisia ominaisuuksia (ja kiinteistöjen omistajat) et halua lähettää postia, sitä oikeutetumpia, kohdennettuja vastauksia saat ihmisiltä, joiden kanssa todella haluat tehdä liiketoimintaa.

kun räjäytät postia kenelle tahansa ja kaikille, suurin osa heistä ei ole asemassa, jossa heidän pitäisi myydä nyt. Tämä tarkoittaa, että monet eivät soita sinulle, ja ne, jotka eivät ole valmiita pelaamaan ehdoillasi.

kaikki alkaa siitä, että määritellään, kenen perään yrittää mennä, koska heidän kanssaan päätyy tekemään bisnestä.

Tässä muutamia muita mahdollisia kysymyksiä, jotka ovat yleensä vähemmän merkittäviä, mutta voivat silti vahingoittaa vastausprosenttiasi:

• millaista postia lähetät (onko se optimaalinen väri, koko, tyyppi jne.)?
• mitä sanot postikortissasi / kirjeessäsi? Saavatko sanasi vastaanottajan vastaamaan?
• miten vastaat? Vastaatko puheluihin suoraan, reitität ne vastaajaan tai ohjaat ne verkkosivustolle?
• Jos reitität ne vastaajaan, mitä vastaajaviestissä sanotaan?

Jos sinulla on jatkuvasti huono vastausprosentti, se johtuu todennäköisesti yhdestä tai useammasta yllä luetellusta asiasta.

saada hyvä vastausprosentti listaltasi

tietämättä tilanteesi yksityiskohtia, ensimmäinen ehdotukseni olisi varmistaa, että työskentelet nykyisillä tiedoilla (enintään kuukauden vanhoilla). Yritä lähettää postia muutamille eri alueille ja / tai muokata listasi suodatuskriteerejä hieman (katso ongelmat #1 ja #2 yllä).

Jos luulet tehneesi kaiken täydellisesti, etkä vieläkään saa haluamaasi vastausprosenttia (ja jos et halua suunnata johonkin toiseen piirikuntaan tai osavaltioon), voit joutua menemään suoraan piirikuntaan hakemaan listasi.

listojen saaminen suoraan maakunnasta on yleensä kalliimpaa ja vaivalloisempaa. Mutta jos huomaat, että palvelut kuten DataTree ja AgentPro247 yksinkertaisesti eivät leikkaa sitä omalla alueella, voit yleensä kiertää tämän ongelman kokonaan, jos saat nämä tiedot suoraan läänistä. Ja se on yleensä vaivan arvoista lopulta.