vuokrasopimukset ovat tekemässä paluuta eräille maan huippuasuntomarkkinoista, kun uudet moniperheiden kehitysvaiheet tulevat vuokrausvaiheeseensa. Hitaammilla markkinoilla myönnytykset ovat osa isännöitsijöiden arkea.

tässä datalähtöisessä artikkelissa tarkastellaan vuokrasopimusten tyyppejä, alennusten hyviä ja huonoja puolia, käyttöoikeussopimusten ja muiden markkinoiden perustekijöiden suhdetta sekä sitä, milloin on tarjottava käyttöoikeussopimuksia pysyäkseen kilpailukykyisenä.

mikä on Vuokrahyvitys?

Joten mitä konsessio oikeastaan on? Yksinkertaisesti sanottuna konsessio on mikä tahansa ” hinnan, vuokran tai muun edun alentaminen, joka vuokralaiselle tai ostajalle tarjotaan houkuttimena ostaa tai vuokrata 1.”

vaikka vuokrahyvityksillä voi tehdä luovaa työtä monella tavalla, on asuntoalalla yleisintä kahdenlaista.

menetelmä a: ”ensimmäisen kuukauden vapaa” – tyyppiset sopimukset, joissa käyttöoikeussopimus myönnetään kerralla.

menetelmä b: vuokranalennus, joka jakautuu tasaisesti ajanjaksolle (tyypillisesti alkuperäiselle vuokra-ajalle).

molemmat toimilupamenetelmät voivat johtaa täsmälleen samaan alennukseen. Esimerkiksi olet vuokranantaja, joka vuokraa asuntoa 1 200 dollarilla kuussa yli vuoden mittaisella vuokrasopimuksella. Antamalla joko 100 dollaria pois kunkin kuukauden vuokra (vuokraaja A), tai vapaa kuukausi alussa vuokrasopimuksen (vuokraaja B), johtaisi täsmälleen sama määrä maksettu vuokra yli vuoden kestäneen vuokrasopimuksen: $13,200.

vuokraaja a:

(1 200 dollarin vuokrasopimus) – (100 dollarin käyttöoikeussopimus) = 1 100 dollarin efektiivinen vuokra
(1 100 dollarin efektiivinen vuokra) x (12 kuukautta) = 13 200 dollaria

vuokraaja B:

($1,200 lease rent) x (11 kk) = $13,200

vaikka molemmissa skenaarioissa on maksettu saman verran vuokraa, niillä on hyvin erilaisia vaikutuksia vuokraajan käyttäytymiseen ja sisäiseen vuoropuheluun, kun on aika tarkistaa.

myönnytykset ja vuokraaja psyyke

on kulunut vuosi asunnolla ja vuokraaja A ja vuokraaja B joutuvat uusimaan vuokrasopimuksensa tai muuttamaan eteenpäin.

vuokraaja a tarkastelee uusimiskirjettäsi, joka tarjoaa vuoden mittaista vuokrasopimusta hintaan 1,248 dollaria / kk-4%: n korotuksen yli 1,200 dollarin ”markkinakoron”, joka vastaa paikallisten asuntomarkkinoiden suorituskykyä. Mutta vuokraaja a näkee $ 148 korotus $1,100 Shekki he ovat kirjoittaneet kuukausittain-se on 13,5% korotus heidän mielessään. Heillä saattaa olla kiusaus kiusata isännöitsijöitäsi – tai päättää muuttaa pois ja etsiä uutta toimilupaa muualta.

nyt vuokraaja B tarkastelee uusintatarjoustaan. Heidän $1,248 / kuukausi tarjous näyttää erittäin kohtuullinen, ottaen huomioon ne ovat tottuneet maksamaan $1,200 kuukaudessa. Tällainen nimellinen korotus tuskin vie heitä toiseen asuntoyhteisöön muuttamisen vaivan läpi niin kauan kuin isännöitsijät ovat pitäneet heistä hyvää huolta.

paitsi tietenkin, jos talossasi asuu ammattimainen vuokrahuppari. Nämä vuokralaiset voivat suorittaa ”midnight move-out”, menettää talletus — jos oli — ja siirtyä uuteen rakennukseen varmistaakseen uuden ”ensimmäisen kuukauden vapaa” tyyppi käsitellä.

tämän estämiseksi osa asunnonhoitajista palkitsee vuokralaisia hieman pienemmällä vuokrankorotuksella — tai jopa yksikkökorotuksella — jos he ovat olleet laatuvuokralaisia, jotka maksavat ajallaan eivätkä aiheuta ongelmia henkilökunnalle tai muille asukkaille.

vaikutukset ostoon tai jälleenrahoitukseen

lainanantajia kiinnostaa, kuinka paljon omaisuuserä tuottaa tuloja ja kuinka paljon omaisuuserä voi optimaalisesti tuottaa tuloja. Myönnytykset lisäävät yhtälöön lisäkerroksen.Kun omaisuuserän nettokassavirtaa vakuutetaan, käyttöoikeussopimukset yleensä vähennetään Bruttovuokratuotosta nettovuokratuoton määrittämiseksi — mikä myös vaikuttaa esimerkiksi avoimeen asuntoon ja maksamattomaan vuokraan, jota ei voida periä.

myönnytykset voidaan ryhmitellä kolmeen eri luokkaan: Leasing-Up-käyttöoikeussopimukset, kaupan pitämistä koskevat käyttöoikeussopimukset ja ”Red Flag” – käyttöoikeussopimukset.

leasing-Up-käyttöoikeussopimukset: vasta rakennetussa asuntotuotteessa vuokrausvaiheen aikana tarjottavat Alennukset mekanismina, joka auttaa saavuttamaan vakiintuneen käyttöasteen (noin 90%) nopeasti. Nämä yhden pennin käyttöoikeussopimukset eivät yleensä huolestuta lainanantajia niin kauan kuin vuokrien nousunopeus on voimakas ja markkinat tukevat hyvin vuokrien pyytämistä.

Markkinointimyönnytykset: myönnytyksiä voi löytyä myös vanhemmasta B-tai C-luokan sijoitusmahdollisuuksista. Nämä ovat usein enemmänkin markkinointinäytelmä siinä mielessä, että kiinteistön vuokrat saattavat olla hieman markkinahintoja korkeampia. ”Toimilupa” saattaa hinnat vastaamaan paremmin markkinoita. Tämäntyyppiset käyttöoikeussopimukset eivät yleensä huolestuta — jälleen, kunhan kiinteistö on hyvin asuttu ja vuokrat saavat tukea markkinoilta.

”Red Flag” -käyttöoikeussopimukset: lainanantajat saattavat alkaa ilmaista huolensa, kun harkitset kiinteistön ostamista tai uudelleenrahoitusta, jonka vuokrat ovat markkinakilpailun mukaisia, mutta joilla on jostain syystä voimassa olevia käyttöoikeussopimuksia kiinteistön pitämiseksi käytössä. Yleensä tämä on punainen lippu, että on isompia asioita meneillään.

riippumatta siitä, mitä mieltä olet kiinteistösi käyttöoikeussopimuksista, pidä huoli siitä, että kaikki käyttöoikeussopimukset merkitään selvästi vuokraluetteloosi. Se helpottaa mahdollisten ostajien ja lainanantajien elämää.

Market Case Study — Concessions in the City

tarpeeksi puhetta, tarkastellaan joitakin lukuja. Tarkastelemme markkinoiden perustekijöiden vaikutusta myönnytyksiin Manhattanilla, koska se on suuri, kilpailukykyinen markkina, jolla on vankka kehitysputki. Vaikka se ei ole markkinoilla tunnettu laajaa käyttöä myönnytyksiä, johdonmukainen tietosarja valottaa joitakin mielenkiintoisia käyttäytymismalleja.

(Huom: tässä tietosarjassa, toimittajina Douglas Elliman ja Miller Samuel Inc., ”toimilupa” sisältää välittäjämaksuista luopumisen — toinen tehokas vuokranalennus, joka tapahtuu, kun kiinteistön omistaja maksaa vuokravälittäjän palkkion. Tämä maksu voi olla 15% vuosivuokrasta Manhattanilla ja tietyissä Brooklynin trendikkäimmissä osissa. Menetelmä alla olevien taulukoiden tiedoista löytyy täältä.)

hiljattain allekirjoitettujen Manhattanin vuokrasopimusten osuutta käyttöoikeussopimuksineen kuvaa alla oleva sininen viiva.

huomaa, että nämä myönnytykset vaihtelevat vuodenajan mukaan. Talvikuukausina-historiallisesti epäsuosittuja kuukausia muuttaa in / out – näemme, että käyttöoikeussopimusten osuus kasvaa. Loppukeväällä ja kesäkuukausina-tyypillisenä leasing-kautena – näemme toimilupien määrän laskevan.

Otetaanpa askel taaksepäin ja tarkastellaan laajempaa multifamily-sykliä (lineaarinen trendiviiva). Toimilupien käyttö Manhattanilla lisääntyy yleisesti, kun monimuotoisten perheiden kehittämisputki alkaa tuottaa jatkuvasti uusia yksiköitä takavuosien tauon jälkeen.

saa käsityksen käyttöoikeussopimusten ja rakentamisen välisestä korrelaatiosta. Tässä kaaviossa tarkastellaan asuntojen listausinventaarion ja uusien vuokrasopimusten ja käyttöoikeussopimusten välistä näennäistä suhdetta.

kaksi sarjaa etääntyvät toisistaan viime kuukausina kuvaajan oikealla puolella. Toimilupien pudotus selittyy kesän leasingkaudella. Jos listaus inventaario jatkaa kasvuaan koko syksyn ja talven-joka sen pitäisi ottaen huomioon, että odotettavissa 17,000 new NYC apartments tervehtivät näkökulmasta vuokralaiset ensimmäistä kertaa 2017 — voimme odottaa nähdä merkittävä piikki osuus vuokrasopimusten kanssa toimilupia vuokraustoiminta hidastuu aikana kylmempi kuukausi ja on lukuisia uusia yksiköitä valita.

mutta markkinoiden perustava tekijä, jolla näyttää olevan lähin yhteys toimilupien määrään Manhattanilla, näyttää olevan avoimien työpaikkojen määrä.

avoimien työpaikkojen määrän kasvaessa myös myönnytysten määrä kasvaa — Manhattanin tapauksessa näyttää olevan kahden – kolmen kuukauden viive.

vilkaise nopeasti joitakin muita markkinoita

vaikka New Yorkin markkinoiden perusteista on runsaasti tietoa, on monia markkinoita, joilla myönnytykset ovat paljon suositumpia.

ALN Multifamily Data, joka seuraa yli 100 000 kiinteistöä eri puolilla maata, tarjosi meille ystävällisesti tietoa toimilupien yleisyydestä niillä 20 suurimmalla markkina-alueella, joita ne seuraavat. Tältä se näyttää:

näillä markkinoilla sijaitsevat kiinteistöt tarjoavat käyttöoikeussopimuksia, jotka vastaavat keskimäärin 5,25 prosentin alennusta ”markkinavuokrasta”. Yleensä tämän listan kärjessä olevilla markkinoilla on joko väestön / työpaikkojen kasvuun liittyviä ongelmia (kuten Tucson) tai asuntorakentamisen ylitarjontaa (kuten Houston). Tai ehkä he vain haluavat käyttää myönnytyksiä markkinointivälineenä, kuten näyttää olevan Las Vegasissa, kaupungissa, jossa on toiseksi korkein myönnytysprosentti (35%), mutta toiseksi alhaisin vuokramäärä (4%). Ei ole yllätys, että Miamin ja Los Angelesin kaltaiset vahvat alkumarkkinat putoavat listan häntäpäähän.

tiivistettynä

toivomme, että nautitte matkastanne tarkastellen vuokrahyvityksiä. Tässä muutamia vinkkejä, jotka kannattaa pitää mielessä.

• käyttöoikeussopimukset ovat tehokas keino vakauttaa uutta kiinteistöä sen alkuperäisen vuokrasopimuksen aikana.
• vakiintuneiden kiinteistöjen osalta käyttöoikeussopimukset ovat yleensä markkinointikeino, jolla vuokraajat saadaan vakuuttuneiksi siitä, että he saavat sopimuksen, kun todellisuudessa heidän vuokransa päätyy markkina-arvoon.
• Jos päämarkkinakilpailijasi tarjoaa myönnytyksiä, joudut todennäköisesti lähtemään mukaan peliin.
• harkitse toimiluvan antamista pois ensimmäisen kuukauden vuokrasta sen sijaan, että jakaisit sen vuokrasopimuksen ajaksi. Siten vuokraajat eivät ole todellisuustarkistuksessa, kun on aika uudistua.
• jotta hyvät vuokralaiset eivät lähtisi jahtaamaan myönnytyksiä, kannattaa harkita pienemmän vuokrankorotuksen tarjoamista tai mahdollisuutta valita yksikköönsä korotus (esim.Uusi jääkaappi, maalikerros, kalusteet jne.).
• Jos markkinoillanne on merkittävä määrä uutta rakentamista, teidän on todennäköisesti tarjottava sopimuksia, jotka vastaavat näiden uudempien omaisuuserien edistämiä myönnytyksiä, jotta teillä olisi vahva käyttöaste.
• merkitse selvästi kaikki toimilupatoiminnot vuokrarullaasi.

lisätietoja

Jos olet halunnut tutkia toimilupatietoja ja markkinoiden perusteita Manhattanilla, kannattaa tutustua 2Q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends-raportteihimme. Yhdessä Chandan Economicsin kanssa tuotetussa neljännesvuosittaisessa tietokirjassa tarkastellaan cap-korkojen, DSCRs: ien, NOI: n dollarikohtaisen velan, LTV: n ja muiden trendejä.