a bérleti koncessziók visszatérnek az ország legnépszerűbb lakáspiacain, mivel az új többcsaládos fejlesztések belépnek a bérleti szakaszba. A lassabb piacokon a koncessziók az ingatlankezelők mindennapi életének részét képezik.

Ez az adatközpontú cikk feltárja a bérleti koncessziók típusait, a kedvezmények előnyeit és hátrányait, a koncessziók és más piaci alapok közötti kapcsolatot, és mikor kell engedményeket kínálnia ahhoz, hogy versenyképes maradjon.

mi az a bérleti koncesszió?

tehát mi is pontosan a koncesszió? Egyszerűen fogalmazva, a koncesszió minden ” árcsökkenés, bérleti díj vagy egyéb haszon, amelyet a bérlő vagy a Vevő a vásárlás vagy bérbeadás ösztönzésére nyújt1.”

noha a bérleti engedményekkel sokféle módon lehet kreatívvá válni, a lakásiparban két típus a leggyakoribb.

a módszer: ‘első hónap ingyenes’ típusú ügyletek, ahol a koncessziót egyszerre ítélik oda.

B módszer: a bérleti kedvezmény egyenletesen oszlik el egy adott időszakra (jellemzően a kezdeti bérleti időszakra).

mindkét koncessziós módszer pontosan ugyanazt a kedvezményt eredményezheti. Tegyük fel például, hogy Ön egy bérbeadó, aki havonta 1200 dollárért bérel egy lakást. Ha vagy 100 dolláros engedményt ad minden havi bérleti díjból (a bérlő), vagy egy ingyenes hónapot a bérlet kezdetén (B bérlő), akkor pontosan ugyanolyan összegű fizetett bérleti díjat eredményezne az egész éves bérlet során: 13 200 dollár.

bérlő a:

($1,200 bérleti díj) – – $100 koncesszió) = $1,100 tényleges bérleti díj
($1,100 tényleges bérleti díj) x (12 hónap) = $13,200

bérlő B:

($1,200 lease rent) x (11 months) = $13,200

bár mindkét forgatókönyv azonos összegű bérleti díjat fizet, jelentősen eltérő következményekkel járnak a bérlő viselkedésére és a belső párbeszédre, amikor eljön az ideje a felülvizsgálatnak.

koncessziók és a bérlő psziché

egy év telt el az ingatlanán, és az A és B bérlőnek meg kell újítania bérleti szerződését, vagy tovább kell lépnie.

Az a bérlő felülvizsgálja a megújítási levelet, amely egy éves bérleti szerződést kínál 1,248 USD/hó áron-4% — os növekedést jelent az 1,200 dolláros piaci árfolyamhoz képest, ami összhangban áll a helyi lakáspiac teljesítményével. De az a bérlő 148 dolláros növekedést lát a havonta írt 1100 dolláros csekken-ez 13,5% – os növekedést jelent az elméjükben. Lehet, hogy a kísértés, hogy a vagyonkezelő személyzet egy nehéz idő — vagy úgy dönt, hogy kiköltözik, és keressen egy új koncessziót máshol.

A B bérlő most a megújítási ajánlatukat vizsgálja. A $ 1,248 / hó ajánlat úgy néz ki, nagyon ésszerű, tekintve, hogy használják a kifizető $1,200 havonta. Egy ilyen nominális növekedés nem valószínű, hogy vezet őket a szóváltás kiköltözik egy másik lakás közösség mindaddig,amíg a vagyonkezelő személyzet már vigyáz rájuk.

hacsak, természetesen, van egy profi bérleti garat él az épületben. Ezek a bérlők végrehajthatnak egy ‘éjféli költözést’, elveszítve a letétet — ha volt ilyen—, és új épületbe költözhetnek, hogy új’ első hónap ingyenes ‘ típusú üzletet biztosítsanak.

ennek megakadályozása érdekében egyes lakásvezetők valamivel alacsonyabb bérleti díj — vagy akár egységfrissítéssel-jutalmazzák a bérelt bérlőket, ha minőségi bérlők voltak, akik időben fizetnek, és nem okoznak problémát a személyzettel vagy más lakosokkal.

A vásárlás vagy a refinanszírozás következményei

amikor egy ingatlant kölcsönre jegyeznek, a hitelezők érdeklődnek attól, hogy egy eszköz mennyi jövedelmet termel, és mennyi jövedelmet tud optimálisan előállítani. A koncessziók további réteget adnak az egyenlethez.Amikor egy eszköz nettó Cash Flow-ját jegyzik, a koncessziókat általában levonják a bruttó bérleti jövedelemből annak érdekében, hogy meghatározzák a nettó bérleti jövedelmet — ami olyan tényezőket is figyelembe vesz, mint az üresedés és a Be nem fizetett bérleti díj, amelyet behajthatatlannak tartanak.

a koncessziók három különböző kategóriába sorolhatók: Bérleti koncessziók, forgalmazási koncessziók és vörös zászló koncessziók.

bérleti koncessziók: az újonnan épített lakástermékekben kínált kedvezmények a bérleti szakaszban, mint mechanizmus, amely elősegíti a stabilizált kihasználtság (nagyjából 90%) gyors elérését. Ezek az egyfogas engedmények általában nem érintik a hitelezőket mindaddig, amíg erős a bérleti sebesség, és hogy a bérleti díjak kérését a piac jól támogatja.

Marketing koncessziók: előfordulhat, hogy egy régebbi B vagy C osztályú befektetési lehetőségnél is talál engedményeket. Ezek gyakran inkább egy marketing játék, hogy a bérleti díjak az ingatlan lehet valamivel magasabb, mint a piaci árak. A koncesszió az árakat jobban összhangba hozza a piaccal. Az ilyen típusú engedmények általában nem jelentenek aggodalomra okot-ismét, mindaddig, amíg az ingatlan jól elfoglalt, és a bérleti díjakat a piac támogatja.

‘Red Flag’ koncessziók: a hitelezők elkezdhetnek némi aggodalmat kifejezni, ha olyan ingatlant vásárolnak vagy refinanszíroznak, amelynek bérleti díja összhangban van a piaci versennyel, de bármilyen okból folyamatos engedményekkel rendelkezik az ingatlan elfoglalása érdekében. Általában ez egy piros zászló, hogy vannak nagyobb kérdések folyik.

bármi legyen is az ingatlan koncesszióival kapcsolatos álláspontja, ügyeljen arra, hogy az összes koncessziós tevékenységet egyértelműen jegyezze fel a bérleti listán. Ez megkönnyíti a potenciális vásárlók és hitelezők életét.

piaci esettanulmány-koncessziók a városban

elég beszélgetés, vizsgáljunk meg néhány számot. Megvizsgáljuk, hogy a piaci fundamentumok milyen hatással vannak a manhattani koncessziókra, mivel ez egy nagy, versenyképes piac, robusztus fejlesztési csővezetékkel. Noha ez nem a koncessziók széles körű használatáról ismert piac, a következetes adatsorok rávilágítanak néhány érdekes viselkedésre.

(megjegyzés: ebben az adatsorban a Douglas Elliman és a Miller Samuel Inc., a ‘koncesszió’ magában foglalja a bróker díjmentességét — egy másik típusú tényleges bérleti kedvezmény, amely akkor fordul elő, amikor az ingatlantulajdonos fizeti a bérleti bróker díját. Ez a díj elérheti az éves bérleti díj 15% – át Manhattanben és Brooklyn bizonyos divatosabb részein. Az alábbi táblázatokban szereplő adatok módszertana itt található.)

az újonnan aláírt manhattani lízingek koncessziós részesedését az alábbi kék vonal képviseli.

vegye figyelembe, hogy ezek az engedmények az évszaktól függően ingadoznak. A téli hónapokban-történelmileg népszerűtlen hónapokban a költözéshez-látjuk, hogy a koncessziós lízingek aránya növekszik. A késő tavaszi és nyári hónapokban-a tipikus lízingszezonban-a koncessziók aránya csökken.

Vegyünk egy lépést hátra, és vizsgáljuk meg a nagyobb többcsaládos ciklust (a lineáris trendvonalat). A koncessziók felhasználásának általános növekedését látjuk Manhattanben, mivel a többcsaládos fejlesztési csővezeték a recessziós évek szüneteltetése után folyamatosan új egységeket kezd szállítani.

érzékelheti a koncessziók és az építés közötti összefüggést. Ez a diagram a lakáslista leltár és az új lízingek koncessziós részesedésének látszólagos kapcsolatát vizsgálja.

a két sorozat az utóbbi hónapokban a grafikon jobb oldalán fordul el egymástól. A koncessziók csökkenése a nyári lízingszezonnal magyarázható. Ha a tőzsdei készlet tovább növekszik az ősszel és télen — amit figyelembe kell venni, hogy a várható 17,000 új NYC lakások 2017 — ben először üdvözlik a perspektíva bérlőket-számíthatunk arra, hogy jelentős emelkedést tapasztalunk a koncessziós lízingek arányában, mivel a bérleti tevékenység lelassul a hidegebb hónapban, és rengeteg új egység közül lehet választani.

de úgy tűnik, hogy a manhattani koncessziók arányához látszólag legközelebbi korrelációval rendelkező piac az üresedési ráta.

ahogy az üresedési ráta növekszik, úgy nő a koncessziók aránya is — ami Manhattan esetében két – három hónapos késésnek tűnik.

egy gyors pillantást néhány más piacokon

bár rengeteg adat áll rendelkezésre a piaci fundamentumok New Yorkban, sok piacon, ahol engedmények sokkal népszerűbb.

az ALN Multifamily Data, amely több mint 100 000 ingatlant követ az egész országban, elég kedves volt ahhoz, hogy információt nyújtson nekünk a koncessziók elterjedtségéről az általuk követett 20 legnagyobb piacon. Itt van, hogy néz ki:

ezeken a piacokon az ingatlanok olyan engedményeket kínálnak, amelyek átlagosan a piaci bérleti díj 5,25% – ának felelnek meg. Általánosságban elmondható, hogy a lista tetején lévő piacok vagy népesség – / munkahely-növekedési problémákkal küzdenek (például Tucson), vagy a lakásépítés túlkínálata (például Houston). Vagy talán csak szeretik a koncessziókat marketing eszközként használni, mint ahogy Las Vegas esetében is, ahol a második legmagasabb a koncessziók aránya (35%), de a második legalacsonyabb a bérleti díj (4%). Nem meglepő, hogy az olyan erős, elsődleges piacok, mint Miami és Los Angeles, a lista aljára esnek.

összefoglalva

reméljük, hogy élvezte az utazást a bérleti koncessziók vizsgálata során. Íme néhány tipp, hogy tartsa szem előtt.

• a koncessziók hatékony eszköz az új ingatlan stabilizálásához a kezdeti bérlet során.
• a megalapozott ingatlanok esetében a koncessziók általában marketingeszközök, amelyek meggyőzik a bérlőket, hogy üzletet kapnak, amikor valójában bérleti díjuk piaci érték.
• Ha a fő piaci verseny engedményeket kínál, akkor valószínűleg csatlakoznia kell a játékhoz.
• fontolja meg az első havi bérleti díj engedményének megadását, ahelyett, hogy azt a bérleti szerződés során elosztaná. Így a bérlők nem a valóság ellenőrzése, amikor itt az ideje, hogy megújítsa.
• annak megakadályozása érdekében, hogy a jó bérlők engedményeket hajtsanak végre, fontolja meg az alacsonyabb bérleti díj emelését, vagy az egységük frissítésének lehetőségét (azaz új hűtőszekrény, festékréteg, szerelvények stb.).
• ha jelentős mennyiségű új konstrukció van a piacon, akkor valószínűleg ajánlatokat kell kínálnia, hogy megfeleljen az újabb eszközök által támogatott engedményeknek az erős kihasználtság megőrzése érdekében.
• világosan vegye figyelembe az összes koncessziós tevékenységet a bérleti listán.

további olvasmányok

Ha tetszett a koncessziós adatok és a piaci alapok vizsgálata Manhattanben, akkor nézze meg a 2Q 2016 Small Balance Multifamily Investment Trends jelentéseinket. A Chandan Economics-szal közösen készített negyedéves adatkönyv a cap-kamatlábak, a DSCRs, a noi dolláronkénti adóssága, az Ltv-k és így tovább.