minden esetben az ingatlan egyik legrelevánsabb darabja a mérete.
a telek méretétől, az épület méretétől, az egységek számától és az egyes egységek méretétől.
Ha egy épület belsejének méretét nézzük, nagy különbség van a használható négyzetméter és a bérelhető négyzetméter között.
bár egyszerűnek tűnhet, ez nem mindig így van (különösen, ha figyelembe vesszük a több bérlős épületek különböző típusait).
Az alábbiakban áttekintjük a bérelhető és a használható négyzetláb közötti különbséget, valamint azt, hogyan kell kiszámítani az egyes méréseket és a terhelési tényezőt.
a végén mindent összekapcsolunk egy példával.
használható vs. bérelhető négyzetláb: a különbség megértése
használható négyzetláb (USF)
A használható négyzetméter az a tényleges hely, amelyet a bérlő falról falra foglal.
Ez azt jelenti, hogy a felhasználható alapterület különböző lesz az épület minden bérlőjénél.
az intézkedés nem foglalja magában az épület közös területeit, például előcsarnokokat, általános mellékhelyiségeket, lépcsőházakat, tárolóhelyiségeket és közös folyosókat—ez csak egy adott egységen belül töltött terület.
a teljes emeletet vagy több emeletet bérlő kereskedelmi bérlők számára az egységükben felhasználható alapterület magában foglalná a folyosókat és a mellékhelyiségeket, mivel ezek olyan térterületek, amelyek kizárólag a padlójukat szolgálják.
röviden, a bérlő szempontjából a felhasználható alapterületet bárminek tekinthetjük a padló/egység határain belül.
bérelhető négyzetméter (RSF)
a bérelhető négyzetméter a bérlő felhasználható alapterülete, valamint az épület közös alapterületének egy része.
Ez csupán az épület összes bérlője közötti megosztott terület felosztása (lízing céljából).
Gondolj így: az ingatlantulajdonosnak fizetnie kell az egész épületért.
nem meglepő.
de ezen felül a közös területeket, a lépcsőket, az Általános mellékhelyiségeket stb.minden bérlő használja, anélkül, hogy bármelyikük közvetlenül bérelné őket.
azáltal, hogy a közös tér egy részét hozzáadja a bérlő felhasználható alapterületéhez, a bérelhető alapterület arra szolgál, hogy ezt az arányos felhasználást figyelembe vegye a bérlő bérletében.
a havi bérleti díjat mindig bérelhető négyzetláb segítségével határozzák meg.
terhelési tényező
a bérelhető alapterület növekedése a felhasználható alapterület felett “terhelési tényezőnek”, “közös terület tényezőnek” vagy “kiegészítő tényezőnek” nevezhető.”
Ez általában a 10-15% – os tartományban van, és egyes épületekben magasabb lehet.
a kereskedelmi ingatlanok értékelésekor tisztában kell lennie a terhelési tényezővel, így pontosan tudja, mit kap, milyen áron, és mi a bontás a bérelhető és a használható sq/ft között.
A terhelési tényező kiszámítása
a fentiekben röviden említve a kereskedelmi ingatlan terhelési tényezőjének kiszámítása meglehetősen egyszerű.
először keresse meg az épület teljes alapterületét.
ezután vonja le az összes megosztott alapterületet, hogy teljes felhasználható alapterületet kapjon.
(a tulajdonos vagy a tulajdonos ügynökének képesnek kell lennie arra, hogy megadja ezeket a számokat.)
innen ossza el a teljes alapterületet a felhasználható alapterületekkel, és megkapja a terhelési tényezőt.
terhelési tényező példa:
tegyük fel, hogy egy 100 000 négyzetméteres épület 15 000 négyzetméteres megosztott területtel rendelkezik.
a felhasználható alapterület 85 000 négyzetméter lenne-amit úgy kap, hogy kivonja a megosztott helyet (15 000 sf) a teljes alapterületből (100 000 sf).
innen nagyon egyszerűen elosztaná a teljes alapterületet (100 000 sf) a felhasználható alapterületekkel (85 000 sf).
Ez 1-es terhelési tényezőt ad.176, amely 17,6% – os terhelési tényezőként fejezhető ki.
más szavakkal, az ingatlanterület 17,6% – a nem használható terület (egyetlen bérlő szempontjából).
használható vs. bérelhető négyzetláb példa
nézzünk meg egy gyors forgatókönyvet, amely összehasonlítja a terhelési tényezőket és a bérelhető négyzetmétereket, hogy lássuk, miért hasznos az egyes méréseket külön-külön megvizsgálni.
példa forgatókönyv
ebben a példában a bérlő két különböző irodaépületet néz:
- mindkét épület 5000 négyzetméter hasznos területtel rendelkezik.
- az épületek bérleti díjai pontosan megegyeznek.
a két épület között csak a terhelési tényezők különböznek egymástól.
irodahelyiség # 1:
az első opció 20% – os terhelési tényezővel rendelkezik.
tehát, ha az 5000 felhasználható négyzetmétert megszorozzuk a 20% – os terhelési tényezővel, akkor további 1000 sf helyet hagyunk.
Ez az, amit kap adagolt, mint bérelhető tér, így összesen 6000 bérelhető négyzetméter.
összefoglalva, a számítás a következő:
- 5000 x 20% = 1000 négyzetláb
(használható sf x terhelési tényező = további bérleti terület) - 5000 + 1000 = 6000 négyzetláb
(használható sf + további bérleti terület = bérelhető négyzetméter)
irodahelyiség #2:
a második lehetőség terhelési tényezője 15%.
tehát ezúttal, ha ismét megszorozzuk a felhasználható négyzetmétert a terhelési tényezővel (5000 x 15%), akkor 750 sf további hely marad.
Add össze ezeket, és most 5,750 bérelhető négyzetláb marad a 2.irodaház számára.
melyik bérlő megy?
Nos, a 2. számú irodaterületnek kevesebb bérelhető alapterülete van, de ugyanannyi felhasználható hely van.
a bérlő szempontjából az 1. helynél 6000 sf-ért fizet, hogy 5000 sf-et használjon.
a 2. helynél 5750 sf-ért fizet, hogy 5000 sf-et is használjon, ugyanolyan ütemben, mint az 1.hely.
röviden, kevesebbet fizetsz ugyanannyi helyért—a 2. szám a tiszta költség szempontjából jobb lehetőség.
mi maradt, hogy fontolja meg a kényelmi az épületben.
persze, a 2. lehetőség olcsóbb, de talán az 1.lehetőség sokkal jobb megosztott kényelmi funkciókkal rendelkezik, amelyek miatt megéri a többletköltséget.
például gyakran vannak ügyfelei, akik meglátogatják az irodát, és szeretnék, ha egy szebb előcsarnokban haladnának át.
vagy talán egy épület közös konyhával rendelkezik. Ebben az esetben ténylegesen megtakaríthatja a konyha fenntartásának és raktározásának költségeit, miközben további munkaterületet nyerhet a felhasználható alapterületén belül.
a fenti példa valódi válasza sok tényezőtől függ.
a bérelhető alapterület nem mindig olyan egyszerű:
néha a földesurak még a terhelési tényezőt és a felhasználható alapterületet is elhomályosítják addig a pontig, ahol a tárgyalási folyamat részévé válik.
az épület minden egyes térmérésén való ásás mellett fontos, hogy alaposan olvassa el az apró betűs részt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy mindent pontosan ábrázolnak.
végül a használható négyzetláb és a bérelhető négyzetláb együtt működik, hogy segítsen a legjobban megérteni egy ingatlant, tudni, hogy mire költi a pénzét (vagy mire költi az ügyfél a pénzét).