Ha az utóbbi időben a HGTV-re hangolt, akkor nem fog sokkolni, ha megtudja, hogy több ember, mint valaha, érdekli, hogyan kell elindítani egy ház-essek üzletet. A vállalkozó kedvű befektetők számára, akik nem félnek a kemény munkától, a ház megfordítása izgalmas lehetőség a rövid távú befektetésekre és egy új vállalkozás megkezdésére. De van egy csomó kutatást kell tenni, valamint a finanszírozás és a szükséges forrásokat, mielőtt elkezdhet egy ház-essek üzleti magad.

tehát mindannyian ugyanazon az oldalon vagyunk, a house essek a szomorú, kizárt vagy más módon kívánatos árú ingatlan megvásárlásának folyamata, azzal a szándékkal, hogy megjavítsák és rövid időn belül magasabb áron adják el.

Ha Ön egyike azoknak a vállalkozó kedvű befektetőknek, akik be akarnak lépni, akkor többet kell tudnia arról, hogyan kell elindítani egy házat. Kövesse ezt az útmutatót az üzleti stratégia kidolgozásához, valamint az optimális finanszírozási terv meghatározásához és végrehajtásához. Az induláshoz nézze meg ezt a videót néhány tippért egy profi ingatlanbefektetőtől és a ház flipper-től:

ház-essek üzlet indítása 8 lépésben

ha elhatározta, hogy rövid távú ingatlanokba fektet be és házat fordít, itt kezdje el:

1. lépés: Írjon üzleti tervet

mielőtt bármilyen pénzügyi vagy egyéb intézkedést megtenne, elengedhetetlen, hogy az üzleti terv írása az első lépés a saját ház-essek üzletének elindításában. Az üzleti terv kulcsfontosságú lesz a vállalkozás nyomon követésében, segít a nyereség becslésében és a befektetők megszerzésében.

az üzleti tervnek meglehetősen mélynek kell lennie, és sok információt kell tartalmaznia benne. Akkor sem írni, hogy a saját, vagy használja az üzleti terv sablont, hogy segítsen. Nem számít, mit választ, biztosnak kell lennie abban, hogy tartalmazza az üzleti terv kulcsfontosságú részeit.

el szeretné kezdeni egy vezetői összefoglalót, amely részletezi vállalkozásának célját, a jövőképét, néhány magas szintű pénzügyi előrejelzést, és azonosítja, hogy ki fog részt venni az üzletben. Az üzleti terv többi részének tartalmaznia kell egy szakaszt a versenyről és a vállalkozás iránti keresletről. Végül is biztosnak kell lennie abban, hogy elegendő kereslet van a ház-megfordító üzlet fenntartásához—a kisvállalkozások iránti kereslet hiánya az oka annak, hogy a kisvállalkozások 42% – a nem teszi meg. Ez egy olyan csoport, amelynek nem akar része lenni egyszerűen azért, mert nem végezte el a kutatását a vállalkozás megkezdése előtt.

az üzleti tervet is fel kell használnia, hogy meghatározza, hogy pontosan mit fog tenni a vállalkozása,és mennyibe fog kerülni, valamint mennyit vár el. A house essek, akkor szeretnénk részletezni, hogy mennyi pénz van, mennyit vársz, hogy kell vásárolni ingatlanok és flip őket, majd mennyit várnak, hogy vissza.

2. lépés: Növelje hálózatát

a házak megfordítása nehéz munka, és rengeteg erőforrásra vagy erőforrásra lesz szüksége az egyes munkák befejezéséhez. Határozza meg a már rendelkezésre álló erőforrásokat, hogy teljes mértékben kihasználhassa erősségeit. Az ingatlanüzletben szerzett tapasztalat, a kiváló kézművesek hálózatához való hozzáférés vagy csak egy ígéretes ingatlan mind eszközök.

beszéljen az ingatlanbefektetésben részt vevő barátokkal vagy rokonokkal, különösen azon a területen, ahol ingatlanba kíván befektetni. Az anekdotikus bizonyítékok és a szájról szájra vonatkozó tanácsok segítenek megtalálni a jó hírű nagykereskedőket, vállalkozókat és ingatlanforgalmazókat, hogy segítsenek megtalálni és befejezni a munkahelyeket a költségvetésen belül.

keresse meg meglévő szakmai vagy személyes hálózatát, hogy kapcsolatokat találjon az iparágon belül, és kérjen szakértőket mentoráláshoz és tanácsadáshoz. Legyen aktív a helyi ingatlanbefektetési csoportokban, vagy keresse meg a reiclub fejezetét, hogy kapcsolatba léphessen az iparági szakemberekkel.

3. lépés: Válasszon egy üzleti entitást

annak érdekében, hogy a ház-essek üzleti tevékenységét legálisan működtesse, ki kell választania egy üzleti vállalkozást, és regisztrálnia kell vállalkozását abban az államban, amelyben működni kíván. Bár számos üzleti entitás típus közül lehet választani, érdemes választani egy korlátozott felelősségű védelmet, például egy LLC-t vagy vállalatot.

a Felelősségvédelem különösen fontos egy ház-essek vállalkozás számára, mert sok lehetőség van arra, hogy a dolgok rosszul menjenek. Ha valaki bepereli a cégét egy olyan ingatlan miatt, amelyet megfordított, akkor meg kell győződnie arról, hogy személyes vagyona védett-e. Ha nem biztos abban, hogy melyik entitás megfelelő az Ön vállalkozásához, forduljon üzleti ügyvédhez, hogy segítsen mérlegelni a lehetőségeit.

4. lépés: szerezzen be egy EIN-t, biztosítást, engedélyeket és engedélyeket

a vállalkozás regisztrálása az első lépés a működés jogi megalapozásához, de még néhány lépést meg kell tennie annak érdekében, hogy hivatalosan megkezdhesse a munkát házilabdaként. Először regisztrálnia kell egy munkáltatói azonosító számot, más néven EIN. Gondolj erre, mint egy szociális biztonsági szám a te dolgod, amely akkor használja az adózási célokra, valamint alkalmazása során az üzleti hitelek, vagy egy üzleti bankszámla vagy hitelkártya. Az EIN igénylése online történhet az IRS weboldalán keresztül.

ezután meg szeretné nézni az üzleti biztosítási lehetőségeket. Ha alkalmazottakat vesz fel, akkor munkavállalói kompenzációra, munkanélküliségre és rokkantsági biztosításra lesz szüksége. Ezen politikákon túl meg kell vizsgálnia az általános felelősséget és a kereskedelmi vagyonbiztosítást is, hogy megvédje magát, vállalkozását és ingatlanait.

végül szüksége lesz a megfelelő üzleti engedélyekre és engedélyekre a vállalkozás működtetéséhez. A szükséges engedélyek és engedélyek az Ön állapotától és az elvégzett munka körétől függenek; azonban számíthat arra, hogy több engedélyre van szüksége, amikor az építőiparban dolgozik. Ellenőrizze a helyi kamara, mint a kereskedelem, és konzultáljon az üzleti ügyvéd, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az összes szükséges papírmunkát, mielőtt bármilyen munkát.

5. lépés: beszállítók és vállalkozók keresése

miután vállalkozása jogilag megalapozott, itt az ideje, hogy vállalkozókat és beszállítókat találjon, hogy segítsen vállalkozásának folytatásában. Még akkor is, ha azt tervezi, hogy hozzájárul a sweat equity-hez a ház-essek üzletéhez, valószínűleg további vállalkozókra lesz szüksége a projekt sikeres befejezéséhez. Keressen olyan vállalkozókat, akik bizonyítható munkával, referenciákkal és pozitív visszajelzésekkel rendelkeznek a korábbi projektekből.

a megbízható fővállalkozó is nézd át minden átalakítás tervek és költségvetési előrejelzések csinál, hogy ellenőrizze a pontosság tekintetében a költség és időszerűség. Rendkívül fontos olyan beszállítók megtalálása, akik megbízhatóak és képesek a költségvetésen belül dolgozni. Érintse meg a hálózatot, és végezze el a kutatást, hogy találjon néhány jó hírű lehetőséget.

6. lépés: Összeállít egy csapatot

függetlenül attól, hogy partnert szeretne bevonni, külső vállalkozókat vesz fel, vagy minden ingatlant saját maga felújít, képzett emberekből álló csapatot kell felvennie a sikeres flip befejezéséhez. Különösen fontolja meg ezeknek a szerepeknek a beszerzését, ami valóban segíthet a dolgok szervezésében és a lehető legtöbbet hozhatja ki befektetéséből:

üzleti partnerek vagy befektetők

egy jó potenciális partner lehet aktív magánbefektető a személyes hálózatában, vagy egy ingatlanbefektető, aki projektmenedzsert keres. A jó üzleti partner eszközt vagy készséget hoz a kapcsolatba-legyen az tőkeforrás, szakképzett munkaerő, iparági szakértelem, vagy egyszerűen egy nagyszerű munkamorál és eltökéltség, hogy becsületes profitot szerezzen.

Jamell Givens, a Leave the Key Homebuyers partnere és ingatlanbefektetője szerint (a fenti videónkban látható) az üzleti partner előnye az, hogy képes egy üzletet különböző módon értékelni. Míg az egyik partner csak az otthon profitpotenciáljára gondolhat, a másik helyi ismereteket vagy kapcsolatokat hozhat a vállalkozókkal.

ingatlanügynökök vagy ingatlantulajdonosok

az ingatlan-és ingatlantulajdon háttere hatalmas plusz a ház-essek üzletben. Egy tapasztalt partner segíthet hatékonyan keresni a leendő ingatlanokat, azonosítani az adott terület legértékesebb fejlesztéseit, és navigálni a szerződésekben és az értékesítésben, miután a rehabilitáció befejeződött.

vagy, ha tudod, hogy egy háztulajdonos szeretne eladni, és hajlandó kölcsönadni a pénzt a szükséges javításokhoz és felújításokhoz, a tulajdonos vagy az eladó finanszírozása működhet az Ön számára.

Jogi Tanácsadó

jogi tanácsadás bármilyen pénzügyi megállapodással vagy szerződéses kötelezettséggel kapcsolatban jó ötlet, különösen akkor, ha jelentős beruházásokat vagy ingatlanvásárlást fontolgat.

7. lépés: finanszírozás megszerzése

talált egy partnert, elvégezte a kutatást, és talán még azonosította az első tulajdonságot, amelyet át szeretne fordítani. Más szavakkal, készen áll arra, hogy finanszírozza a ház-essek üzleti első fix-and-flip.

Ha ez a ház-essek karrierjének kezdete, akkor valószínűleg nem lesz jogosult a hagyományos banki hitelre. A bankok általában csak olyan vállalkozásokat hagynak jóvá, amelyek sokéves jövedelmezőséggel rendelkeznek az övük alatt. És a házforgatásban az idő pénz. Ez teszi a legjobb fix-and-flip hitelek rövid távú finanszírozási lehetőség—általában körülbelül 12 hónap. A banki hitelek visszafizetési feltételei viszont öt-hét évig tarthatnak.

Ez azt jelenti, hogy a fix-and-flip hitelek széles választéka áll rendelkezésre. Mint egy teljesen új üzleti, akkor is van egy jó lehetőség, hogy bekapcsolódjanak a személyes alapok vagy beruházások. Ez egy kicsit kockázatos, hogy dobja a saját bőrét a játékban—más szóval, a fészketojás -, de valószínű, hogy vállalkozásának nincs olyan bevétele és pénzügyi stabilitása, amelyet a legtöbb hitelező szeretne látni, mielőtt üzleti kölcsönt nyújtana.

mint mindig, bölcs dolog, hogy vizsgálja meg az összes lehetséges lehetőségeket, mielőtt rendezése a hitel, amely a legjobban megfelel az Ön igényeinek. Indítsa el a keresést ezekkel a lehetőségekkel az új ház-essek vállalkozások számára:

baráti és családi kölcsön

sok újonc ingatlanbefektető finanszírozza első projektjeit partnerektől, barátoktól vagy családtagoktól származó személyi kölcsönökkel. Ha a hitel kényelmesen belül a hitelező azt jelenti, ez az alternatíva a banki vagy magánhitel enyhítheti a nyomás egy hagyományos hitel, valamint bizonyos fokú elszámoltathatóság biztosítása.

Ha egy barát vagy családtag befektető vagy partner a ház-essek projekt, ez egy jó ötlet, hogy meghatározza a megállapodás feltételeit írásban, amint eléri a megállapodást.

érintse meg a 401(k)

az első alkalommal békaláb egy nyugdíjazási tervet, akik nem tervezi, hogy nyugdíjba a közeljövőben, egy finanszírozási lehetőség vesz fel hitelt a 401(k). Ez a lehetőség azzal a kockázattal jár, hogy elveszíti a fészek tojását, ami mindig ijesztő kilátás. De egy 401(k)—es vállalkozás finanszírozása lehet az egyetlen életképes lehetőség a most induló vállalkozók számára-és ha okos vagy a ház-essek üzletének megkezdésével, remélhetőleg visszaszerezheti a készpénzt, majd néhányat.

két fő lehetőség van a 401 (k) hitelre: A klasszikus 401 (k) hitel, amelyben az IRS lehetővé teszi, hogy a megszerzett egyenleg felét vagy 50 000 dollárt kölcsönözzön, attól függően, hogy melyik összeg alacsonyabb; vagy egy ROBS kölcsön. Meg fogja határozni, hogy melyik típusú hitel a leginkább értelme az Ön számára a befektetés nagysága és a nyugdíj-megtakarítások iránti hajlandósága alapján.

kombinált finanszírozás

sok tapasztalt rövid távú ingatlanbefektető talál sikert több finanszírozási forrás felhasználásával egy ingatlan megvásárlásához és felújításához. Attól függően, hogy a saját tőke, a partner vagy a befektető, és a külső hitelezők, akkor valószínű, hogy akkor a végén egy kombinált megoldás, hogy finanszírozza a ház essek üzleti.

8. lépés: forrás az üzlet

a siker essek egy otthon nagyban függ a kínálat és a kereslet a helyi ingatlanpiacon, valamint a munkaerőköltség és érték felértékelődése a felújítások.

azonosítása a cél ingatlanpiac segíthet eldönteni, hogy egy ingatlan nagykereskedő, aukció, vagy egy hagyományos bróker a megfelelő választás a projekt. Ha érdekel a bajba jutott vagy kizárt tulajdonságok, a nagykereskedelmi bróker vagy aukció nagyobb mennyiségű ingatlan áll rendelkezésre. A hagyományos bróker lehet az Ön számára, ha az ingatlanpiac új az Ön számára, vagy ha segítségre van szüksége egy adott típusú ingatlan vagy épület megtalálásához.

határozza meg a felújítások vagy rehabilitációk körét, amelyeket fel van szerelve egy ingatlanon, szem előtt tartva a fix-and-flip kölcsön időtartamát és összegét.

kövesse ezeket a legjobb gyakorlatokat a sikeres ház-essek üzleti

miután dolgozzon ki egy üzleti stratégia, össze egy csapat, azonosítani egy ingatlan, és a biztonságos finanszírozás, itt az ideje, hogy elkezd végrehajtási felújítási tervek, gondolkodás marketing és az ingatlan értékesítése, és általában kezd a ház-essek üzleti folyamatban. Győződjön meg róla, hogy:

elkötelezi magát az üzleti terv mellett. A tervezés, a logisztika és az adminisztratív szervezet meg fogja valósítani vagy megszakítja a projektet—bár lehetősége van arra, hogy nagy, gyors nyereséget érjen el, a ház-essek üzlet elindítása nem séta a parkban. Meg kell keresnie az ingatlanokat, kiszámítania kell a felújítási költségeket, megbízható személyzetet kell beszereznie, esetleg kisvállalkozói kölcsönt kell igényelnie… nem is beszélve a görbületekről, amelyek minden lépésnél felmerülhetnek.

a folyamat részletes üzleti tervvel való megközelítése segít a pályán tartani. És minél magabiztosabb vagy az üzleti stratégiában és a végrehajtási tervben, annál jobban alkalmazkodsz azokhoz a kiszámíthatatlan körülményekhez, amelyek elkerülhetetlenül felmerülnek.

növelje hálózatát. Használja az első fix-and-flip projektjét, hogy elősegítse a kapcsolatokat az iparági szakemberekkel—a befektetőktől az ingatlanügynökökig az ácsokig—, akiknek együttműködésére és készségeire szüksége lesz a következő ház flip-hez. Tapasztalt vállalkozók és ügynökök kapcsolatba hozhatják Önt más szállítókkal, ingatlanokkal és szolgáltatókkal kapcsolatos vezetéseket adhatnak, valamint tanácsot adhatnak konkrét projektekkel kapcsolatban. Az iparágban működő megbízható kapcsolatok segíthetnek a vakfoltok lefedésében is, és megbizonyosodhatnak arról, hogy a tulajdonságok és javítások becslései pontosak, időt és pénzt takarítanak meg.

készítsen becsléseket—majd duplázza meg őket. Hacsak nem rendelkezik ingatlannal, elegendő készpénzzel és tapasztalattal az otthoni javításokkal kapcsolatban, az otthon megfordításának folyamata minden fordulóban idővonalakat és költségbecsléseket igényel.

a Felújítás költségére és időtartamára vonatkozó előrejelzéseknél az óvatosság oldalán téved. Ez különösen fontos, ha külső befektetőkkel finanszírozza az indítást, akiknek látniuk kell, hogy elvégezték az átvilágítást, mielőtt saját tőkéjüket a vonalra helyezték.