Ha azt szeretnénk, hogy sikerül az ingatlan, az első számú prioritás, hogy megtalálják motivált eladók, és sok közülük.

Ha ezt nem tudod megtenni, akkor a folyamat többi részéről nem is érdemes beszélni, mert ez az egész játék azzal kezdődik és végződik, hogy képes vagy olyan eladókat találni, akik elfogadják az alacsony ajánlatokat és játszanak az Ön feltételei szerint.

mi az a” motivált eladó ” egyébként?

véleményem szerint a “motivált eladó” olyan ingatlantulajdonos, aki hajlandó megtenni a következő dolgok legalább egyikét:

• eladni az ingatlant egy nagyon alacsony áron (úgy értem, nagyon alacsony… gondolom valahol a környéken 10% – 30% – a piaci érték).

• nagyon rugalmas feltételekkel adják el ingatlanukat (azaz az eladók, akik alapvetően finanszírozzák az ingatlant az Ön számára, nem igényelnek pénzt, és 0% kamatot számítanak fel).

nyilvánvaló, hogy az ilyen típusú eladóknak el kell fogadniuk egy elég nevetséges ajánlatot. Szinte teljes egészében az Ön feltételei szerint és az Ön érdekei szerint kell eladniuk ingatlanukat. Olyan dolgok, amelyeket elméletileg egyetlen épeszű ember sem lenne hajlandó megtenni.

Ha azt szeretné, hogy a következő ingatlanbefektetése “biztos dolog” legyen, akkor olyan helyzetben kell lennie, ahol nincs mit veszítenie, és mindent meg kell nyernie. Másrészt az eladónak olyan helyzetben kell lennie, ahol hajlandó mindent elveszíteni, és kevés (ha bármi) Megmutatni a tulajdonát.

tudom, hogy őrültségnek hangzik. Heck, lehet, hogy még lehetetlennek hangzik… de pontosan elmagyarázom, hogyan találom meg ezeket az eladókat rendszeresen, és felhívom őket, kérve, hogy vásároljam meg az ingatlanukat bármilyen áron, amit szeretnék fizetni.

ha szkeptikus vagy, megértem. Tudom, hogy ez túl jól hangzik, hogy igaz legyen. Végül is, ki egyezne bele ilyen felháborító Feltételekbe, mint ez? Tényleg vannak ilyen alkuk odakint? Vannak-e tényleges tulajdonosok, akik eladják ingatlanukat a semmi mellett?

a válasz egy hangos IGEN. Most beszéljünk arról, hogyan lehet megtalálni őket!

Hogyan juthat el a listához

az egész azzal kezdődik, hogy képes megtalálni a célzott listát azokról az ingatlantulajdonosokról, akik erősen motiváltak az eladásra.

nem csak az ingatlantulajdonosok listáját keressük. Olyan emberek nagyon specifikus demográfiai adatait keressük, akik (statisztikailag) sokkal nagyobb valószínűséggel adják el ingatlanukat, mint az átlagos ingatlantulajdonos.

számos különböző módja van ezeknek a listáknak a megszerzésére. Attól függően, hogy az Egyesült Államok mely területein dolgozik, egyes módszerek jobban működhetnek, mint mások.

1. módszer: Munka a megyével

a legtöbb piacon, ahol dolgoztam, az a preferált módszerem, hogy ezt a listát közvetlenül a megyéből szerezzem be.

konkrétan a megye delikvens adólistáját keresem. Minden megyében van ez a lista, és ez egy abszolút aranybánya információ, amely segít megtalálni a leginkább motivált eladókat egy adott területen. További információ arról, hogyan lehet a kezét ezen a listán, nagyon részletesen elmagyarázom ebben a blogbejegyzésben.

a megyével való közvetlen együttműködésnek megvannak az előnyei és hátrányai.

a legnagyobb előny az, hogy az adatok olyan frissek és pontosak, mint valaha, mert közvetlenül a megye adatbázisából érkeznek valós időben. Ez azért fontos, mert az aktuális és pontos adatokkal való munka elengedhetetlen a direct mail kampány során. Enélkül sok időt és pénzt pazarolhat olyan levelekre, amelyek nem érik el a megfelelő embereket, ami káros lehet az eredményeire a folyamat minden következő lépésében.

hátránya, hogy sok megyével nehéz lehet dolgozni. Néhány lista, amelyet ezek a megyék nyújtanak (feltételezve, hogy egyáltalán megszerezheti őket), komoly problémákat okozhat a válogatás és a szervezés során. Nem lehetetlen elvégezni a munkát, de egyes megyék ezt nagyon nehézkessé teszik, időigényes folyamat.

2. módszer: adatszolgáltatás használata

a lista megszerzésének másik módja az, ha megrendeli a listáját egy ingatlanadat-szolgáltatástól.

sok különböző vállalat képes ezeket a listákat tiszta, működőképes formátumban biztosítani. Néhány drága; mások viszonylag olcsók. Egyesek kiválóan képesek bizonyos típusú listák létrehozására,mások más célokra.

egyik sem tökéletes minden szempontból, de ha pontosan tudja, milyen típusú ingatlantulajdonosokat keres, akkor a szükséges adatok valószínűleg ott vannak valahol.

ebben a blogbejegyzésben összeállítottam több adatszolgáltatás átfogó összehasonlítását, ezért nézd meg, ha nem biztos benne, hol kezdjem.

befektetési karrierem korábbi éveiben az AgentPro247 nevű céggel dolgoztam, hogy megszerezzem ezeket a listákat. Ezek a napok, használom a DataTree nevű szolgáltatást.

ezeknek a Szolgáltatásoknak az elsődleges előnye, hogy viszonylag olcsóvá teszik ezeket a listákat, és mindkettő nagyszerű forrás az ingatlankutatáshoz.

itt van egy gyors áttekintés arról, hogyan működik a DataTree:

ne feledje—ez az információ nyilvános. Ha pontosan tudja, hová menjen, valószínűleg percek alatt megkeresheti ezeket a tulajdonságokat, és megtalálhatja az alapvető információk nagy részét a megye honlapján.

az ilyen típusú adatszolgáltatások hátránya, hogy egyes megyék (különösen a vidéki megyék) elavult és/vagy hiányos adatbázisokkal rendelkeznek. Ezért azt tapasztaltam, hogy bár a legtöbb adatszolgáltatás sokkal kényelmesebb, nem mindig a legjobb megoldás minden megyében. Hogy az említett, ahol működik, csodákra képes.

ahogy el tudod képzelni, sok különböző ember és vállalat használja ezeket az adatokat tömeges levelek létrehozására. Ha valaha is kapott levélszemétet, akkor valószínű, hogy megtalálták a nevét és adatait az ilyen nyilvános információs adatbázisból.

kapcsolódó: Hogyan találom meg a motivált eladókat (és felhívom őket). 2. lépés: a lista rendezése

miért működik a Direct Mail

a legtöbb direct mail kampány nem túl hatékony. Miért? Mivel sok direct mail marketingszakember nem végez nagyszerű munkát a célközönség szűkítésében. E-maileket küldenek sokféle embernek (akiknek többsége nem igényli azt, amit kínál), és ennek eredményeként obszcén összeget pazarolnak el.

a legtöbb direct mail marketingesek ember úgy egy 1% – os válaszadási arány, mint “sikeres.”

szánalmasnak tartom.”

amikor leveleket küldünk, sokkal okosabbak leszünk abban, hogy kit próbálunk elérni.

a cél nem az, hogy hatalmas mennyiségű levelet küldjön. A cél az, hogy üzenetünket elküldjük a megfelelő embereknek. Ha magasabb válaszadási arányt akarunk elérni (ezáltal érdemesebbé téve a levelezési kampányunkat), ez csak egy minőségi lista megszerzésével fog megtörténni.

mint a fenti videóban említettük, a DataTree lehetővé teszi számunkra, hogy különböző típusú ingatlanokat és tulajdonosokat válasszunk ki számos különböző szinten. Ezzel összeállíthatunk egy direct mail kampányt, amely sokkal jobb válaszadási arányt fog elérni, mint 1%, mert a megfelelő típusú embereket célozzuk meg, akiknek szükségük van arra, amit kínálunk nekik. Átlagosan a válaszadási arányom általában az 5-10% – os tartományban van (és alkalmanként még magasabb).

fontos, hogy az aktuális információk és a megfelelő címzettek szerepeljenek a listán. Ha nem szűri megfelelően a listáját, és / vagy elavult információkkal dolgozik, akkor sok időt és pénzt pazarol.

ezt szem előtt tartva szeretem megcélozni a listáimat néhány kulcsfontosságú jellemző alapján:

ingatlantulajdonosok, akik megyén kívül (vagy államon kívül) élnek.

emberek, akik élnek Out-of-state (és még out-of-county) általában sokkal jobban ki vannak kapcsolva a befektetési ingatlanok. Sokan közülük váratlanul el kellett költözniük, és bármilyen okból, egyszerűen nem törődnek a tulajdonukkal. Ez egy” szem elől tévesztendő ” helyzet. Ezeknek az embereknek érdekük van a lehető leghamarabb felszámolni, mert az ingatlan a pénzügyeik elhúzódásává vált.

ingatlantulajdonosok, akik nem a tulajdonukban élnek (távollévő tulajdonosok).

nyilvánvaló okokból a távollévő tulajdonosok sokkal nagyobb valószínűséggel válnak el egy befektetési célú ingatlantól, mint személyes lakóhelyükkel. Ne várja el, hogy az emberek fillérekért adják el neked a tetőt a fejük felett; általában nem fog megtörténni.

ingatlantulajdonosok, akik tíz évig vagy annál hosszabb ideig birtokolták ingatlanukat.

alkalmanként szeretem rendezni a listáimat ezekkel a kritériumokkal, mert a hosszabb ideig birtokolt ingatlanok sokkal nagyobb valószínűséggel szabadok és tiszták. Ezekkel a tulajdonságokkal a tulajdonosnak több saját tőkéje van, amellyel játszhat, ami nagyobb szabadságot ad nekik, hogy hatalmas kedvezménnyel eladhassák ingatlanukat.

ingatlantulajdonosok, akik késedelmes adókkal rendelkeznek.

ezek közül a tulajdonosok közül sokan pénzügyileg a kötél végén vannak. Szó szerint nincs idejük vagy pénzük arra, hogy magasabb ajánlatot várjanak. Ha nem adják el neked az ingatlant, mindent elveszítenek az adó kizárása miatt. Persze, akkor meg kell vigyázni az adók, ha megveszi, de ezek a delinquencies gyakran kapsz egy csomó tőkeáttétel, hogy egy alacsony labda ajánlatot.

tulajdonságok, amelyek a megfelelő árkategóriában vannak.

Ha nem érdekel egy millió dolláros ingatlan megvásárlása, akkor ne kérjen olyan embereket, akik birtokolják ezeket az ingatlanokat. Ilyen egyszerű. Ha a képernyőn a tulajdonságok, amelyek egyértelműen ki az árkategóriában kezdeni, akkor csináld! Csak akkor pazarolja a postaköltséget, ha olyan ingatlantulajdonosoknak küld levelet, akiktől soha nem szándékozik vásárolni.

ahogy el tudod képzelni, a listákat más filozófiák és módszerek segítségével rendezheted (és azt javaslom, hogy próbáld ki a sajátodat, ahogy jónak látod), de ezek a leggyakoribb rendezési módszerek, amelyeket az egész iparágban láttam.

a Direct mail természetesen nem ingyenes, de ha jól történik—működik. Nincs jobb módja annak, hogy ilyen rövid idő alatt elérjem a megcélzott közönséget. Ha még nem próbálta meg a direct mail-t, arra kérem, hogy adjon egy lövést. Lehet, hogy kellemesen meglepett.

kapcsolódó: Hogyan találom meg a motivált eladókat (és felhívom őket). 3. lépés: az e-mail küldése

amikor a Direct Mail időről időre csalódást okoz

, hallottam olyan befektetőktől, akik kipróbálták ezt a listahúzási módszert, és nem kaptak jó válaszadási arányt.

sajnos ez a kockázat minden direct mail kampányban rejlik. Sok oka lehet annak, hogy ez miért történik. A kampány sikere legalább két kulcsfontosságú tényezőtől függ:

1. probléma: a lista forrása

fontos megérteni, hogy egyes megyék nagyon rossz munkát végeznek a nyilvános nyilvántartások fenntartásában, és még rosszabb munkát végeznek ezen adatok elérhetővé tétele ezen harmadik fél adatszolgáltatásai számára. Azt tapasztaltam, hogy ez általában a nagyon vidéki és ritkán lakott megyékben történik. Ez valószínűleg azért van, mert nincs adóbevétele a szilárd nyilvános nyilvántartási rendszer vezetéséhez.

Ha egy megye nem ad jó adatokat, ez azt jelenti, hogy az olyan szolgáltatásokból származó adatok, mint az AgentPro247 és a DataTree, nem lesznek jobbak. Ha a listaadatok nem aktuálisak vagy pontosak, általában sokkal alacsonyabb válaszadási arányt jelentenek (mert a nap végén, függetlenül attól, hogy milyen jól szűrjük a listáinkat, a levelezőink nem érik el a megfelelő embereket).

szerencsére néhány (bár nem minden) adatszolgáltatás lehetőséget ad arra, hogy ellenőrizze, hogy az adatok mennyire aktuálisak az adatbázisukban. Az AgentPro247 és a DataTree rendelkezik ezzel a képességgel.

Általánosságban elmondható, hogy nem rossz ötlet minden direct mail kampány tesztelése, különösen akkor, ha új piacra próbálsz betörni. Próbáljon 100-200 levéldarabot küldeni az új területre, amelyen dolgozni próbál, és nézze meg, hogy milyen válaszadási arányt kap. Tedd ezt, mielőtt robbanás ki a kapun 1000+ mailers.

Ha a válaszadási arány szörnyű, gyorsan meghatározhatja, hogy a húzott listák nem teljesítenek megfelelően ezen a területen. Elkezdheti a probléma diagnosztizálását (vagy a lista más forrásból történő beszerzését), mielőtt vagyont fektetne egy olyan kampányba, amely biztosan kudarcot vall.

2. Probléma: a szűrési kritériumok

egy másik probléma egyszerűen a lista szűrésének módja lehet.

• kiszűri a tulajdonos által használt ingatlanokat?
• mennyire konkrét a keresett ingatlan típusokkal kapcsolatban?
• kiválasztotta a keresett ingatlanok megfelelő piaci értékét?
• megszünteti a listán szereplő összes másolatot?
• megszabadul az ingatlanoktól címek nélkül?
• kiszűröd az összes szemetet a listádról?
• megadtad a keresett ingatlanméreteket?

nem túlzok—végtelen számú módja van a lista szűrésének. Minél világosabb a tulajdonságok (és az ingatlantulajdonosok) típusai, amelyeknek nem szeretne levelet küldeni, annál legitimebb, célzottabb válaszokat kap azoktól az emberektől, akikkel ténylegesen üzleti tevékenységet szeretne folytatni.

amikor bárkinek és mindenkinek levelet küldesz, a legtöbbjük nem lesz olyan helyzetben, ahol most el kellene adnia. Ez azt jelenti, hogy sokan nem fognak hívni, és azok, akik nem lesznek hajlandók játszani az Ön feltételei szerint.

az egész azzal kezdődik, hogy meghatározza, kivel próbál menni, mert ezek azok az emberek, akikkel végül üzleti tevékenységet folytat.

íme néhány egyéb lehetséges probléma, amelyek általában kevésbé jelentősek, de még mindig károsíthatják a válaszadási arányt:

• milyen leveleket küld ki (ez az optimális szín, méret, típus stb.)?
• mit mond a képeslap/levél? A szavai arra késztetik a címzettet, hogy válaszoljon?
• hogyan válaszolsz? Közvetlenül válaszol a hívásokra, hangpostaüzenetre irányítja őket, vagy egy webhelyre irányítja őket?
• ha hangpostarendszerre irányítja őket, mit mond a hangpostaüzenete?

ha folyamatosan rossz válaszadási arányt tapasztal, valószínűleg a fent felsorolt egy vagy több dolog miatt.

jó válaszadási arány elérése a listából

a helyzet sajátosságainak ismerete nélkül az első javaslatom az lenne, hogy megbizonyosodjak arról, hogy az aktuális adatokkal dolgozik (legfeljebb egy hónapos). Próbáljon meg leveleket küldeni néhány különböző területre és / vagy kicsit módosítani a listaszűrési kritériumokat (lásd a fenti #1 és #2 problémákat).

Ha úgy gondolja, hogy mindent tökéletesen csinált, és még mindig nem kapja meg a kívánt válaszadási arányt (és ha nem akarja megcélozni egy másik megyét vagy államot), akkor lehet, hogy közvetlenül a megyébe kell mennie a listák megszerzéséhez.

A listák közvetlenül a megyéből történő beszerzése általában drágább és nehézkes. De ha úgy találja, hogy az olyan szolgáltatások, mint a DataTree és az AgentPro247, egyszerűen nem vágják le az Ön területén, akkor általában megkerülheti ezt a problémát, ha ezt az információt közvetlenül a megyéből kaphatja meg. És általában megéri a fáradságot a végén.