befektetés egy családi bérleti, vagy SFR ingatlan, már régóta népszerű alternatívája a nyilvános piacokon. Mivel az SFR hozamok általában nem korrelálnak a tőzsdével, vonzóak lehetnek a befektetők széles köre számára, akik csökkenteni kívánják nyilvános piaci kitettségüket.
Családi házak a leggyakoribb formája a ház az Egyesült Államokban. Az Egyesült Államok körülbelül 140 millió lakóegységéből körülbelül 90 millió családi ház. Több mint 15 van.8 millió SFR egység, amely az Egyesült Államok bérleti készletének körülbelül egyharmadát és az Egyesült Államok lakásállományának körülbelül 11% – át teszi ki.
itt közelebbről megvizsgáljuk az egy családi bérleti díjakat, és hogyan illeszkednek az ingatlanbefektetés tágabb környezetébe.
mi az SFR az ingatlanban?
az egycsaládos bérleti díjak, vagy röviden SFRs, családi házak, amelyeket bérbe adnak a bérlőknek. A leendő bérlők vonzódnak az egy családi házakhoz, mert általában nagyobbak, mint a többcsaládos egységek, külvárosi területeken találhatók, hozzáférhetnek a kültéri térhez, és összességében sok mindent képviselnek, amit egy gyerekes család kereshet.
a 2004-2018-as háztulajdonosi csúcsról a gyermekes házaspárok száma 2,7 millióval csökkent, míg a bérleti díjak száma 680 000-rel nőtt. Ezek a változások azt jelentik, hogy az otthonokkal rendelkező gyermekes házaspárok száma 2,7 millióval csökkent, míg a bérleti díjak száma 680 000-rel nőtt.
mi a stratégia a befektetés SFR ingatlan?
az SFR ingatlanokba történő befektetés népszerű mind a lakossági, mind az intézményi befektetők körében. Általában ezek az ingatlanok pénzt keresnek nettó működési jövedelmükből, amely a bérleti díj mínusz a működési költségek.
az ötlet az, hogy házat vásároljon, bérbe adja, jövedelmet gyűjtsön, majd később eladja az ingatlant. Az SFR befektetések lehetővé teszik a vásárlók számára, hogy kihasználhassák a bérleti díjak potenciális növekedését és a lakásárak felértékelődését, amelyek viszont olyan tényezőktől függenek, mint a hely, az egység típusa, az egység állapota, a kényelem, az árpont és a piaci dinamika. A működési költségek, például az irányítási költségek, a javítási költségek és a karbantartási költségek ellenőrzése szintén a beruházás kritikus eleme.
Ez a stratégia lehetővé teszi a lakossági befektetők számára, hogy helyi ismereteiket és jelenlétüket felhasználják az operatív irányításhoz. Népszerűsége a lakossági befektetők körében a piac nagyon széttagoltságához vezetett. A mom és pop befektetők uralják, akik 1-10 ingatlant birtokolnak, és az SFR egység tulajdonának becsült 88% – át teszik ki.
a nagy recesszió óta nőtt az intézményi érdeklődés az eszközosztály iránt. Míg az eszközosztályt továbbra is a kisebb befektetők uralják, az intézményi szereplők, akiknek több mint 2000 otthona van, becslések szerint az SFR egységek körülbelül 1% – át birtokolják.
a professzionális alapkezelő társaságok és a technológiai fejlődés lehetővé tették az SFRs nagyobb méretű portfólióinak gazdaságos üzemeltetését.
hogyan befolyásolta az SFR-t a COVID-19 járvány?
az SFR azon kevés eszközosztályok egyike, amely a világjárvány kezdete óta valóban növekedett a keresletben. Az öt vagy több otthonként meghatározott családi portfóliók iránti kereslet 2020 áprilisában 650% – kal emelkedett.
a kereslet jelentős növekedésének számos oka van:
- az SFR properties a bérlők számára biztosítja a szomszédok és az udvar közötti távolság előnyeit a privát kültéri hozzáférés érdekében, amelyek értékes jellemzők a társadalmi távolságtartási erőfeszítésekhez.
- májusban az amerikai gazdaság munkanélküliségi rátája 13,3% volt. A bérleti díjak iránti kereslet csak növekedni fog, mivel a munkahely elvesztése, az autóhitelek és a hallgatói adósság miatt a családok fontolóra veszik vagy megfizethetőbb lakhatást igényelnek.
- mivel egyes háztartások alacsonyabb sűrűségű városrészeket és családi lakóhelyeket keresnek a bérlés szempontjából, az SFR piac valószínűleg az elkövetkező negyedévekben bővül.
- az otthoni munkavégzés egyre elterjedtebbé vált, és az egyedülálló családok háztulajdonosa távolabb van, így az SFRs vonzóbbá válik a bérlők számára.
- az SFRs-ek általában olyan családokat vagy felnőtt csoportokat helyeznek el, akik szobatársak lehetnek. Ez növeli annak valószínűségét, hogy az SFRs egynél több dolgozó felnőttnek ad otthont, és ennek eredményeként nagyobb az esélye annak, hogy a bérleti díjat nehéz időkben fizetik.
- a járvány felgyorsította az apartmanokról az SFRs-re való áttérést, különösen a családokkal rendelkező idősebb évezredek esetében.
mi teszi az egycsaládos bérleti ingatlanokat potenciálisan vonzó befektetéssé?
még a COVID-19 járvány kezdete előtt, 2020 elején, bizonyos gazdasági és demográfiai tényezők együtt jöttek létre, hogy az egycsaládos bérleti díjak potenciálisan vonzó eszközosztálygá váljanak. Íme néhány fontos trend, amit megfigyeltünk:
A bérleti díj előnyben részesítése a vásárlással szemben
a Millennials és a boomerek fokozott előnyben részesítették a bérlést. Valójában 2019 első három negyedévében a bérleti díjak 4,5 százalékponttal emelkedtek a 35-44 éves háztartások, és 5,3 százalékponttal a 45-54 éves háztartások körében. Különösen az 55-64 éves háztartások körében nőtt a bérlők aránya 4,2 százalékponttal ebben az időszakban.
a millenniumi korcsoportban, amely az Egyesült Államok legnagyobb élő korcsoportja, a későbbi lakástulajdon felé mutató tendencia és a bérleti hajlandóság növekedése figyelhető meg. A bérlés lehetővé teszi az emberek számára, hogy eszközkönnyűek legyenek, ezért mobilabb életmóddal rendelkeznek, amely lehetővé teszi az utazási és foglalkoztatási mobilitást.
Homeownership vált egyre megfizethetetlen
érdekes, hogy a közvélemény-kutatások azt mutatják, hogy a legtöbb bérlő elégedett a jelenlegi lakhatási helyzetek, de még mindig a vágy, hogy végül saját otthonában. Ez azt jelzi, hogy az amerikai pszichében milyen mélyen gyökerezik a saját otthon birtoklásának fogalma.
a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint a bérek az amerikai piacok nagyjából 80% – ában, sokan szükségből bérelnek. A lakásárak növekedése, a hitelhez való korlátozottabb hozzáférés és a diákhitel-adósság magas szintje sokak számára megfizethetetlenné tette a lakástulajdont. Az otthonok megengedésének képtelensége nagyobb kérdéssé vált a nagyobb nagyvárosi területeken, ahol nagyobb a foglalkoztatási lehetőségek koncentrációja. Ezeken a területeken a földterületek szűkössége és az építési tevékenység elmaradása általában a lakásárak jelentős emelkedéséhez vezetett. Ezek a tendenciák sokak számára megnehezítették a lakástulajdon mérlegelését karrierjük későbbi szakaszában, ezért a bérleti díjak iránti kereslet növekedése.
az SFR ingatlanok bérleti díjai az idő múlásával nőttek
az egycsaládos bérleti díjak növekedésének következetes üteme figyelemre méltó, tekintettel az egycsaládos bérleti állomány nagy ingadozásaira öt év alatt 2014 harmadik negyedévétől 2019 harmadik negyedévéig. A családi házak bérleti díjai folyamatosan emelkednek. Az SFRs-ekért felszámított bérleti díj 3%-kal nőtt az előző évhez képest.
A mérsékelt árú bérleti díjak hiánya, de a magas kereslet
a bérleti ingatlanok kínálata a kereslet mellett nőtt, de az új lakásépítési tevékenység elmaradt. Ezenkívül a bekövetkezett építési tevékenység nagyrészt a magasabb árú bérleti díjakra összpontosított, ami a mérsékelt árú bérleti díjak hiányát eredményezte. A bérlők ma magasabb jövedelemmel rendelkeznek, és nagyobb valószínűséggel gyermekes családok, mint a múltban, ami a magasabb kategóriájú lakások, valamint az egy családi házak iránti kereslet növekedését jelenti.
az SFR stratégia egyik fő erőssége a jövedelemtermelő eszközök által kínált rugalmasság. A többcsaládos ingatlanokkal ellentétben az SFRs portfóliója egészben vagy részben értékesíthető. Maguk az eladások lehetnek egyéni háztulajdonosnak vagy egy másik befektetőnek. Ez azt jelenti, hogy a Portfólió konkrét értékesítési stratégiája és időzítése a piaci dinamikához igazítható.
összességében egyre nagyobb az igény a mérsékelt árú bérleti díjakra az Egyesült Államokban, amelyet felgyorsított a COVID-19 járvány. Az egycsaládos bérleti díjak megfizethető lehetőséget nyújthatnak a családok számára, hogy egy családi házban éljenek a magas foglalkoztatottságú metróövezeteket körülvevő külvárosokban, miközben betartják a társadalmi távolságtartási irányelveket.