tíz évvel a pénzügyi válság után a lakhatási “csúcs” fogalma – amelyet természetesen visszaesés követ – egyenesen kísértetiesnek tűnik. Az utolsó korrekció traumája még mindig velünk van: több mint 1,1 millió amerikai még mindig víz alatt van, a Black Knight szerint sok foreclosures még mindig a rendszeren keresztül halad, és az ultra-szigorú hitelezési normák, amikor az inga keményen lendült a korrekció után, továbbra is sok amerikait zárnak ki a piacról.

de normális körülmények között a lakáskorrekció, mint bármely piacon, normális, előre látható – és esetleg, bár nem biztosan – rajtunk.

(azt is érdemes megjegyezni, hogy sok hang töltötte az elmúlt néhány évet, látszólag az utolsó buborék felrobbanása óta, egy új buborékról üvöltve. És igaz, hogy sok metróban az árak egyre magasabbra emelkednek, dacolva a logikai piaci dinamika törvényeivel. De ezt a túlméretezett kereslet és a lean kínálat hajtotta, amelyek nem tudnak lépést tartani, nem spekuláció.)

olvassa el még:A Bubble-era lakásvásárlók emelkedő árakon ugrottak; ma kikapcsolják őket

a maroknyi közgazdász számára, akik a jelen pillanatot cikluscsúcsnak nevezik, ez egyszerűen azt jelenti, hogy innentől kezdve az értékesítés leáll, és esetleg csökken, akárcsak a lakásárak.

íme, hogy David Berson országos vezető közgazdász májusban, az ingatlanforgalmazók áprilisi értékesítési adataira reagálva: “azt tervezzük, hogy a meglévő otthoni értékesítés körülbelül 1% – kal növekszik az 2018-ban az 5.56 millió egység körül, ami az 2006 óta a legerősebb értékesítési ütem. Arra számítunk, hogy ez lesz a magas vízjel az értékesítéshez ebben a ciklusban.”

széles körben egyetértés van a házfigyelők között, hogy a piac legnagyobb problémája a májusi meglévő otthoni értékesítési adatokban hivatkozott kereslet-kínálat egyensúlyhiány.

kapcsolódó történet: miért nincs elég ház vásárolni?

ahol az elemzők nem értenek egyet, az az, hogy ennek milyen hatása lesz. Moody és egy másik közgazdász, Ian Shepherdson a Pantheon Macro-tól úgy vélik, hogy ha a kínálat továbbra is elfojtott marad, akkor továbbra is magasabbra és magasabbra fogja nyomni a lakásárakat. Add, hogy a növekvő jelzálogkamatok, és egy bizonyos ponton a kereslet csökkenni fog.

“ellenállhat a jelzálogkamatok további növekedésének, de egy bizonyos ponton végül eléri a jelzálogkamatok fordulópontját, ahol ez rontja a megfizethetőséget” – mondta Moody a MarketWatch-nak.

olvassa el: a ház nagy kérdése-mi fog történni, ha a vásárlók azt gondolják, hogy a 4% – os kamatlábak őrültek

de Sam Khater, a Freddie Mac jelzálogfinanszírozási szolgáltató vezető közgazdásza szerint még van hely a futtatásra. Khater úgy gondolja, hogy a meglévő otthoni értékesítés “elérte a sebességhatárt”, és elismeri, hogy az emelkedő árak egy bizonyos ponton sok embert árulnak a piacról.

mégis azt mondta: “a teljes értékesítésnek tovább kell emelkednie.”

általában a túlkínálat okozza a lakhatási visszaesést-mondta Khater. Ne feledje, otthon építők dobott fel fejlesztés után fejlesztés 2005-2006, egyre távolabb a városközpontok, abban a reményben, hogy nem lenne egy végtelen kínálat az emberek vásárolni őket?

“itt vagyunk kilenc éve, három egyenes évnyi készletcsökkenés volt” – mondta Khater egy interjúban. “Nem csak nem bővül, hanem összehúzódik. A konszenzus az, hogy ha van egy recesszió, ez egy szerény, sima-vanília recesszió. Ha ez a helyzet, azt hiszem, mit tehet, hogy a készletek szerényen emelkednek, az otthoni árak növekedése pedig lassú. Alapesetem az, hogy-gazdasági recesszió, de nem Ingatlan recesszió.”

a gazdaságtörténet szempontjából Khater “alapesetét” a 2000-2001-es visszaeséshez hasonlítja, amely recesszió volt, amelyet részben a dot – com szektor összeomlása okozott-de amely nem igazán sújtotta a lakáspiacot.

Khater vonakodik előrejelezni a részleteket valamiről, amiről úgy gondolja, hogy még két évig nem fog megtörténni, de rámutatott arra, hogy a leginkább túlértékelt piacok valószínűleg azok, amelyek a leginkább sérülnek bármilyen visszaesés esetén.

olvassa el: függőben lévő-otthoni értékesítés csúszik egy 4 hónapos mélypontra, mivel a kínálat kiszárad

kép egy enyhe gazdasági visszaesés, amelyben a nyugati part mentén több száz technológiai munkavállaló elveszíti munkáját. Sokan nem tudják, hogy a jelzálog-kifizetések, vagy dönthet úgy, hogy egy másik munkát egy másik városban. Ez sok embert arra késztetne, hogy olcsóbban adják el otthonaikat, mint a házakat, ha a gazdaság nem lenne nyomás alatt. Ugyanakkor kevesebb lenne az őrjöngő kereslet az olyan lakások iránt, amelyek magasabb árakat kínálnak. (Ahogy Khater hangsúlyozza, lehetetlen tudni, hogy a gazdaság mely ágazatai sérülnek a legsúlyosabban a következő visszaesésben, és lehetséges, hogy a fájdalom széles körben elterjedt, országos.)

Richard Moody kilátásai szerint a lakáspiaci visszaesés, mielőtt gazdasági visszaeséshez jutnánk, a kereslet “visszaállna”, ahogy ő fogalmaz, és “ez tükröződik az árakra gyakorolt kisebb felfelé irányuló nyomásban.”

vagyis az árak országszerte tovább emelkedhetnek – csak lassabban.

Ez történt Houstonban, amikor az olajárak 2014-ben összeomlottak. Az éves lakásárnövekedés 12% – ról 4% – ra lassult, Khater megjegyezte: “de soha nem ment negatívvá, és a teljesítményre gyakorolt hatás meglehetősen csekély volt.”

vagyis az emberek képesek voltak időben folytatni a jelzálog-kifizetéseket.

ismét sok figyelmeztetés van. Országos recesszióban egyes területek, amelyek nem olyan forróak, mint Houston (több mint 104 000 államon kívüli lakos, akik 2016-ban újra ott helyezkednek el), nem fognak fizetni. mégis, a lakástulajdonosok általában több tőkét építettek fel, mint bármikor az amerikai történelemben, és hosszabb ideig tartózkodnak otthonokban. Ennek jó “párnát” kell biztosítania a legtöbb visszaesésben lévő lakástulajdonos számára, ahogy Khater fogalmaz.

tegyen egy másik utat: a legkiszolgáltatottabb lakástulajdonosok a következő visszaesés lehet az emberek a drága tengerparti piacokon, akik vásároltak a közelmúltban, és nagyon kevés saját tőke otthonukban, vagy azért, mert kis előleget, vagy azért, mert már kivette.