家賃の譲歩は、新しい多世帯の開発がリースアップ段階に入るにつれて、全国のトップア 遅い市場では、譲歩は財産管理者のための日常生活の一部です。

このデータ駆動型の記事では、家賃の譲歩の種類、割引の長所と短所、譲歩と他の市場のファンダメンタルズとの関係、そして競争力を維持するた

家賃の譲歩とは何ですか？

では、譲歩とは正確には何ですか？ 簡単に言えば、譲歩とは、”購入またはリース1の誘因としてテナントまたは買い手に提供される価格、家賃またはその他の利益の減少”です。”

家賃の譲歩で創造的な取得するには多くの方法がありますが、二つのタイプは、アパート業界で最も一般的です。

方法A：譲歩が一度にすべてを授与されている”最初の月無料”タイプのお得な情報、。

方法B：一定期間（通常は最初のリース期間）にわたって均等に広がる家賃の割引。

どちらの譲歩方法もまったく同じ割引になる可能性があります。 たとえば、あなたは年間のリースを介してmonth1,200月にアパートユニットをさせる家主である、と言います。 毎月の家賃（賃借人A）からoff100の譲歩、またはリース（賃借人B）の開始時に無料の月のいずれかを与えると、年間のリースにわたって支払われた家賃の正確な同

賃借人A:

(lease1,200リース家賃)–(1 100譲歩)=1 1,100有効家賃
(effective1,100有効家賃)x(12ヶ月)=1 13,200

賃借人B:

(lease1,200lease rent)x(11months)=1 13,200

どちらのシナリオも同じ金額の家賃が支払われていますが、借受人の行動や内部対話には大きく異なる含

譲歩と賃借人の精神

それはあなたの財産で一年

賃借人Aはlocal1,248/月で年間リースを提供するあなたの更新の手紙を見直しています-地元のアパート市場のパフォーマンスに沿って落ちるtheir1,200の彼らの”市場 しかし、賃借人Aは、彼らが毎月書いているcheck148のチェックでthey1,100の増加を見ています—それは彼らの心の13.5％の増加です。 彼らはあなたの財産管理スタッフに苦労を与えるように誘惑されるかもしれません—または外に移動し、他の場所で新しい譲歩を探すことにしま

今、賃借人Bは彼らの更新のオファーを見ています。 彼らのoffer1,248/月のオファーは、彼らが月にpaying1,200を支払うことに慣れていることを考慮すると、非常に合理的に見えます。 このような名目上の増加は、あなたの財産管理スタッフが彼らのために良い世話をしている限り、別のアパートのコミュニティに出て移動の手間を通

もちろん、あなたの建物に住んでいるプロの家賃ホッパーを持っていない限り。 これらのテナントは、彼らの預金を没収し、”真夜中の移動アウト”を実行することができます-一つがあった場合—と新しい”最初の月の無料”タイプの契約を確保するために、新しい建物に移動します。

これを防ぐために、一部のアパート管理者は、時間通りに支払い、スタッフや他の住民に問題を起こさない質の高いテナントであれば、わずかに低い家賃の増加、またはユニットのアップグレードでtenured rentersに報酬を与えます。

購入または借り換えへの影響

ローンのためのプロパティを引受するとき、貸し手は、資産が生産しているどのくらいの収入と資産が最 譲歩は、方程式に追加の層を追加します。資産の純キャッシュフローを引受するとき、譲歩は、通常、純賃貸収入を決定するために、総賃貸収入から差し引かれます—これはまた、空室や”回収不能”とみな

譲歩は三つの異なるカテゴリにグループ化することができます: リースアップ譲歩、マーケティング譲歩と”赤旗”譲歩。

リースアップ譲歩：リースアップ段階で新築マンション製品で提供される割引は、安定した占有率（約90％）を迅速に達成するための仕組みとして提供されます。 これらの一尖叉の譲歩は強い賃貸借契約の速度があり、賃借料を頼むことが市場によってよく支えられる限り貸方へ心配一般にではない。

マーケティング譲歩：あなたはまた、古いクラスBまたはクラスCの投資機会で譲歩を見つけることができます。 これらは頻繁に特性の賃貸料が市場率の上にわずかにあるかもしれないことのマーケティングの演劇の多くである。 “譲歩”は、市場に沿ってより多くの料金をもたらします。 これらのタイプの譲歩は通常心配ではない-特性がよく占められ、賃貸料が市場によって支えられる限り、再度。

“赤旗”譲歩：貸し手は、市場競争に沿った家賃で不動産を購入または借り換えを見ているときにいくつかの懸念を表明するかもしれませんが、何らかの理由で、財産を占有し続けるために継続的な譲歩を持っています。 一般的に、これは大きな問題が起こっているという赤い旗です。

あなたの財産での譲歩に対するあなたの特定の姿勢が何であれ、あなたの家賃ロール上のすべての譲歩活動に明確に注意してください。 それは生命を潜在的なバイヤーおよび貸方のためにより容易にさせる。

市場のケーススタディ—都市の譲歩

十分な話、のは、いくつかの数字 マンハッタンは強力な開発パイプラインを持つ大規模で競争力のある市場であるため、市場のファンダメンタルズがマンハッタンの譲歩に与える影 それは譲歩の広範な使用のために知られている市場ではありませんが、一貫したデータシリーズは、いくつかの興味深い行動に光を投げかけます。

（注：このデータシリーズでは、Douglas EllimanとMiller Samuel Inc.によって提供されています。、’譲歩’は仲介商料金の免除—特性所有者がレンタル仲介商の料金を支払うとき起こる有効な賃貸料の割引の別のタイプを含んでいる。 この料金は、マンハッタンとブルックリンの特定のトレンディな部分で年間家賃の15％を打つことができます。 以下のグラフのデータに関する方法論は、ここで見つけることができます。）

譲歩と新たに署名されたマンハッタンのリースのシェアは、以下の青い線で表されます。

これらの譲歩は季節によって変動することに注意してください。 冬の間にヶ月-歴史的に不人気ヶ月に移動イン/アウトのために-私たちは、譲歩とリースのシェアが上昇することがわかります。 春の終わりと夏の間に—典型的なリースシーズン—私たちは譲歩の割合が落ちる参照してください。

一歩戻って、より大きな多家族サイクル（線形傾向線）を調べてみましょう。 不況期に一時停止した後、多世帯開発パイプラインが一貫した新しいユニットの流れを提供し始めるにつれて、マンハッタンでの譲歩の使用が全体的に増加していることがわかります。あなたは譲歩と建設の間の相関関係の感覚を得ることができます。

あなたは譲歩と建設の間の相関関係の感覚を得ることができます。 このチャートは、マンションのリストの在庫と譲歩と新しいリースのシェアとの間に明らかな関係を調べます。

二つのシリーズは、グラフの右側にここ数カ月の間にお互いから離れて向きを変えます。 譲歩の低下は、夏のリースシーズンによって説明することができます。 秋から冬にかけて上場在庫が増加し続けている場合—予想される17,000のニューヨークのアパートが2017年に初めて視点テナントを迎えることを考えると、私たちはレンタル活動が寒い月の間に遅くなり、選択する新しいユニットの茄多があるので、譲歩とリースのシェアが大幅に急上昇することを期待することができます。

しかし、マンハッタンの譲歩率に一見最も近い相関を持つ市場の基本は、空室率であるように見えます。

空室率が増加するにつれて、マンハッタンのケースでは二から三ヶ月の遅れのように見えるもので、譲歩の率もそうです。

いくつかの他の市場を簡単に見て

ニューヨークの市場のファンダメンタルズに関する利用可能なデータがたくさんありますが、譲歩がはるかに人気がある多くの市場があります。

全国の100,000以上の物件を追跡するALN Multifamily Dataは、追跡する20の最大市場における譲歩の有病率に関する情報を提供するのに十分な親切でした。 ここでは、それがどのように見えるかです:

これらの市場のプロパティは、平均して”市場家賃”の5.25％の割引に相当する譲歩を提供しています。 一般に、このリストの一番上にある市場は、人口/雇用の成長の問題（ツーソンのような）またはアパート建設の供給過剰（ヒューストンのような）のいずれかです。 それとも、彼らはちょうどラスベガス、譲歩の二番目に高い率（35％）を持つ都市の場合のように見えるように、マーケティングツールとして譲歩を使用したいが、家賃の二番目に低い金額（4％）を認めました。 マイアミやロサンゼルスのような強力な主要市場がリストの一番下にあるのは驚きではありません。

要約すると

私たちは、あなたが家賃の譲歩を調べる旅を楽しんだことを願っています。 ここに心に留めておくべきある先端はある。

• 譲歩は、最初のリース中に新しいプロパティを安定させるのに役立つ効果的なツールです。
• 確立されたプロパティのために、譲歩は、実際には彼らの家賃が市場価値になってしまうとき、彼らは取引を得ている賃借人を説得するためのマー
• あなたのチーフ市場競争が譲歩を提供している場合は、おそらくゲームに参加する必要があります。
• リースの過程でそれを広げるのではなく、最初の月の家賃をオフに譲歩を与えることを検討してください。 そうすれば、賃借人は、更新する時が来たときに現実のチェックを受けることはできません。
• 良いテナントが譲歩を追いかけるために離れるのを防ぐために、より低い家賃の増加、または彼らのユニット（すなわち、新しい冷蔵庫、塗料のコート、備品など）のアップグレードを選択する能力を提供することを検討してください。).
• あなたの市場に新しい建設のかなりの量がある場合は、あなたの可能性が高い強い占有を維持するために、これらの新しい資産によって促進された譲歩に合わせてお得な情報を提供する必要があるとしています。
• 明確にあなたの家賃ロール上のすべての譲歩活動に注意してください。

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マンハッタンのコンセッションデータと市場のファンダメンタルズを調べるのが好きなら、2Q2016Small Balance Multifamily Investment Trendsレポートをチェッ チャンダン経済学と連携して生産され、この四半期ごとのデータブックは、キャップレート、Dscr、NOIのドル当たりの債務、Ltvなどの動向を調べます。