Una inspección de la casa cubre muchos detalles para asegurarse de que la casa que está vendiendo cumpla con el código, sea segura para un comprador potencial y no tenga un costoso problema de mantenimiento oculto. Pero a pesar de que los inspectores de viviendas están capacitados para identificar muchos problemas, pueden recomendar que un comprador recurra a la experiencia de un electricista para una inspección eléctrica de la vivienda.Jeff Glover, un agente de bienes raíces más vendido en el área de Detroit, Michigan, con 16 años de experiencia, dijo que una de cada 40 o 50 casas que enumera necesita una inspección eléctrica de la casa.

Esto a menudo se debe a la edad de una casa, su cableado y si el panel de servicio eléctrico se ha actualizado. «Muchas casas antiguas tienen cableado diferente», dijo Glover, » Hay un cableado llamado perilla y tubo que todavía existe en muchas casas hoy en día. Hay algunas complicaciones con eso.»

Esto es lo que necesita saber sobre esta inspección particular del hogar y cómo detectar cualquier problema potencial que pueda necesitar la ayuda de un profesional.

Inspecciones eléctricas del hogar 101: Mantener el cableado de su hogar seguro y actualizado

l sistema eléctrico de su casa es un componente vital para proteger a su familia y a cualquier persona que compre su casa. Los equipos de distribución eléctrica o iluminación en el hogar siguen siendo la cuarta causa principal de incendios en el hogar, según la Asociación Nacional de Prevención de Incendios.

La Agencia Nacional de Protección contra Incendios dijo en un informe de 2017 que los equipos de distribución eléctrica, iluminación y transferencia de energía estuvieron involucrados en el 57% de los incendios de estructuras domésticas de 2010 a 2014.

En total, los bomberos de los Estados Unidos de 2010 a 2014 respondieron a un promedio anual estimado de 45,210 incendios de estructuras domésticas con algún tipo de falla o mal funcionamiento eléctrico, dijo la NFPA. Estos incendios causaron un estimado de $1.4 mil millones en daños a la propiedad y mataron a un estimado de 420 personas e hirieron a unas 1,370, muestran las estadísticas de la NFPA.

Los propietarios de viviendas pueden programar una inspección eléctrica una vez al año como medida de seguridad preventiva; a veces también la solicita un prestamista al refinanciar su casa.

Más allá de eso, la Electrical Safety Foundation International (ESFI) de Rosslyn, Virginia, la principal autoridad sin fines de lucro dedicada a promover la seguridad eléctrica en el hogar y en el lugar de trabajo, recomienda una inspección del sistema eléctrico para cualquier persona que compre una casa que anteriormente era de su propiedad.

El ESFI también recomienda una inspección del sistema eléctrico si su hogar cumple las siguientes condiciones:

• Su hogar tiene 40 años o más;
• Su hogar ha sufrido una renovación importante;
• Ha agregado electrodomésticos nuevos importantes en los últimos 10 años.

¿Quién realiza una inspección eléctrica del hogar? ¿Cuánto cuesta?

Un electricista o contratista eléctrico con licencia realiza estas inspecciones, cuyo precio varía según el tamaño del edificio, el contratista utilizado y quién solicita la inspección: el vendedor, el comprador, un prestamista o una compañía de seguros.

Glover dice que la inspección de un sistema eléctrico doméstico cuesta entre 1 150 y 2 200. Algunas compañías cobran un poco menos, según la chincheta del directorio de servicios a domicilio, que señala que los electricistas cuestan un promedio nacional de 7 75 a.125.

¿Cuál es el Código eléctrico Nacional?

El Código Eléctrico Nacional (NEC) establece el punto de referencia para el diseño eléctrico seguro, la instalación y la inspección de equipos eléctricos de todo tipo.

A partir de 2017, el NEC ha sido revisado 15 veces desde 1975, dice el ESFI. Por lo tanto, lo que se consideraba seguro en el sistema eléctrico de su hogar hace años podría ya no serlo, especialmente con la tecnología actual.

Para locales públicos y privados, incluidos edificios, casas móviles, vehículos recreativos, edificios flotantes y otras estructuras, las cubiertas NEC:

• la instalación y extracción de conductores eléctricos, equipos y pistas de rodadura (los conductos cerrados que forman vías físicas para el cableado eléctrico);
• conductores de señalización y comunicaciones, equipos y pistas de rodadura;
• cables de fibra óptica y pistas de rodadura.

¿Cuáles son algunos de los problemas eléctricos domésticos más comunes?

Estos son los problemas eléctricos más comunes que los inspectores de viviendas encuentran durante las inspecciones de viviendas:

• Cables y empalmes expuestos: cables empalmados o pegados entre sí y no en una caja de conexiones; o una caja de conexiones descubierta, exponiendo los cables
• Enchufes (enchufes) de tres puntas sin conexión a tierra: tener enchufes a tierra ayuda a prevenir descargas eléctricas; las casas construidas antes de principios de la década de 1960 a menudo tienen un sistema de dos cables, sin cable de tierra, incluso si la toma de corriente tiene espacio para un enchufe de tres puntas
• Enchufes pintados: la pintura en las ranuras de una toma de corriente puede causar sobrecalentamiento
• Doble toma de interruptores: esto significa que dos o más cables energizados (o «calientes») corren a un circuito interruptor; a menudo se ve en casas antiguas o con una amplia remodelación
• Polaridad invertida: esto significa que las ranuras calientes, neutras y de tierra para un enchufe se han mezclado de alguna manera; esto puede dañar el dispositivo eléctrico en ese tomacorriente o causar un choque
• Paneles eléctricos modificados incorrectamente: cubre una gama de modificaciones que dan lugar a señales como interruptores o tomacorrientes que funcionan intermitentemente, accesorios de techo calientes y luces parpadeantes.
• Faltantes en paneles: formas redondas o rectangulares que faltan dentro de un panel eléctrico
• Cableado de perilla y tubo: a veces llamado KT, esta es la primera generación de cableado eléctrico; por lo general, en hogares construidos aproximadamente entre los años 1900 y 1940. No utiliza cables de tierra ni protección cuando se produce una falla
• Cableado de aluminio: a veces sustituido por cableado de circuito de derivación de cobre debido al costo de 1965 a 1973; se vuelve defectuoso más rápido que el cobre debido a las cualidades del metal, que cubren el sobrecalentamiento y otros peligros
• Paneles de interruptores Federales Pacific: a menudo en hogares construidos entre 1950 y 1990; múltiples pruebas han demostrado que uno de cada cuatro es defectuoso.
• Sin protección GFCI: Los interruptores de circuito de falla a tierra, o GFCIs, son salidas que interrumpen un flujo de corriente anormal para reducir la posibilidad de descarga eléctrica. Por lo general, se instalan en cocinas, baños y otras áreas donde los enchufes pueden entrar en contacto con líquidos. (Un tomacorriente GFCI tiene dos botones en el centro; si el tomacorriente deja de funcionar, presione el botón de «Reinicio» para descansar el interruptor.)
• Más de un cable neutro en una ranura de un panel eléctrico: un cable se puede deslizar si el tornillo de fijación no lo sujeta firmemente

¿En qué consiste una inspección del sistema eléctrico del hogar?

Inspection Certification Associates (Inspection) de Chicago, Illinois, que proporciona capacitación y certificación en línea a nivel nacional para inspectores de viviendas, dice que los inspectores eléctricos deben examinar varios segmentos del sistema eléctrico de su hogar, incluidos:

• Paneles y subpaneles de servicio (lo que algunas personas pueden llamar un disyuntor o caja de fusibles): Normalmente quitarán la cubierta, notando que nada dentro del panel está zumbando o caliente, y que no hay fusibles en lugar de disyuntores. También comprobarán si hay cables sueltos, que los cables sean el calibre adecuado para los interruptores, y que el interruptor principal tenga el tamaño correcto. (Menos de 100 amperios no es suficiente para las necesidades eléctricas de una familia moderna, dice IC.)
• Tomacorrientes (o receptáculos): Usarán un dispositivo portátil, un multímetro, para sondear la toma de corriente y verificar el voltaje y el cable de tierra.
• Interruptores y accesorios de luz: Tomarán un número representativo de accesorios de iluminación, receptáculos e interruptores instalados.
• circuitos GFCI e interruptores de circuito de falla de arco (AFCIs): La ausencia de GFCIs, AFCIs (que interrumpen el circuito cuando detecta un arco eléctrico) u otros dispositivos de protección contra sobrecorriente.»
• El tipo de cableado: como aluminio, perilla y tubo o cobre, y si alguno de ellos está expuesto o suelto.

Algunos problemas eléctricos requieren soluciones simples y relativamente económicas. Servicios de Inspección de Viviendas de Decker en Skokie, Ill., por ejemplo, cobra de 1 10 a 1 15 cada uno por volver a cablear, corregir o invertir la polaridad en una toma de corriente eléctrica. Por reemplazar una toma de corriente antigua con una toma de corriente GFCI o AFCi, esta compañía cobra de 4 40 a 6 60 por toma de corriente.

Otros servicios son más costosos. Electricistas en su área pueden variar en precio, por supuesto, pero Decker un cargo de $75 a $125 para reemplazar un interruptor de circuito; $300 a $500 para agregar un circuito de 240 voltios (para una secadora eléctrica, estufa, o de CA de la unidad); y de $1,500 a $2,500 para actualizar una casa a 200 amp.

Volver a cablear una casa entera puede costar de 3 3,000 a 3 30,000, dependiendo del tamaño de su casa y el alcance de sus necesidades eléctricas.

¿Qué elementos del sistema eléctrico tendrá que arreglar antes de vender la casa?

Todo en bienes raíces es negociable, incluidas las solicitudes de inspección. Pero si una inspección eléctrica de la casa produce problemas con la casa, es probable que esté enganchado para remediar cualquier problema que pueda representar una amenaza para la salud o la seguridad del comprador, como cables defectuosos o riesgos de incendio. La ausencia de GFCIs también es una cosa común que encuentran los inspectores de viviendas y los agentes del comprador recomendarán que su cliente pida al vendedor que lo arregle.

Los problemas eléctricos más estéticos, como cambiar un accesorio de iluminación o una placa de interruptor de luz que sea completamente funcional, no serían algo que querría aceptar cambiar por solicitud de un comprador a menos que estuviera en una posición débil de apalancamiento.

En caso de duda, consulte con su agente de bienes raíces si debe realizar una inspección eléctrica de la casa antes de poner la casa en el mercado o cómo manejar este paso adicional si surge durante el cierre. Profesionales de bienes raíces experimentados habrán pasado por esto antes con otros vendedores y podrán guiarlo a través de cualquier sorpresa o solución costosa para una venta finalmente exitosa.