En cualquier escenario, una de las piezas de inteligencia más relevantes en una propiedad es su tamaño.
Desde el tamaño del lote, hasta el tamaño del edificio, el número de unidades y el tamaño de cada unidad individual.
Al observar el tamaño del interior de un edificio, hay una gran diferencia entre sus pies cuadrados utilizables y los pies cuadrados alquilables.
Aunque suene simple, no siempre es el caso (especialmente cuando se consideran los diferentes tipos de edificios de múltiples inquilinos).
A continuación, veremos la diferencia entre pies cuadrados alquilables y utilizables, así como cómo calcular cada medida y su factor de carga.
Uniremos todo al final con un ejemplo.
Pies cuadrados utilizables frente a Pies cuadrados rentables: Entendiendo la diferencia
Pies cuadrados utilizables (USF)
Los pies cuadrados utilizables son el espacio real que ocupa un inquilino de pared a pared.
Eso significa que los pies cuadrados utilizables serán diferentes para cada inquilino de un edificio.
La medida no incluye las áreas comunes de un edificio, como vestíbulos, baños generales, escaleras, trasteros y pasillos compartidos, es solo el área llena dentro de una unidad específica.
Para los inquilinos comerciales que alquilan un piso completo o varios pisos, los pies cuadrados utilizables en su unidad incluirían los pasillos y baños, ya que son áreas de espacio que sirven exclusivamente a su piso.
En resumen, desde el punto de vista de un inquilino, los pies cuadrados utilizables podrían considerarse como cualquier cosa dentro de los límites de su piso/unidad.
Pies cuadrados alquilables (RSF)
Los pies cuadrados alquilables son los pies cuadrados utilizables de un inquilino más una parte de los pies cuadrados compartidos del edificio.
Es simplemente una cuestión de repartir el espacio compartido entre todos los inquilinos del edificio (con fines de arrendamiento).
Piénselo de esta manera: El propietario tiene que pagar por todo el edificio.
No hay sorpresa.
Pero, además de eso, las áreas comunes, escaleras, baños generales, etc. son utilizados por todos los inquilinos, sin ser arrendados directamente por ninguno de ellos.
Al agregar una porción de ese espacio común a los pies cuadrados utilizables de un inquilino, los pies cuadrados alquilables sirven como una forma de tener en cuenta ese uso proporcional en el arrendamiento de un inquilino.
El alquiler mensual siempre se determinará utilizando pies cuadrados alquilables.
Factor de carga
El aumento de los pies cuadrados alquilables por encima de los pies cuadrados utilizables se puede denominar «factor de carga», «factor de área común» o «factor adicional».»
Esto está generalmente en el rango del 10-15% y puede ser más alto en algunos edificios.
Al evaluar el espacio de bienes raíces comerciales, querrá estar al tanto del factor de carga, para saber exactamente lo que está obteniendo, a qué costo y cuál es el desglose, desde rentable hasta usable sq/ft.
Cómo calcular el factor de carga
Mencionado brevemente anteriormente, calcular el factor de carga en una propiedad comercial es bastante sencillo.
En primer lugar, encuentre el área total del piso de un edificio.
Luego, reste todos los pies cuadrados compartidos para obtener el total de pies cuadrados utilizables.
(El propietario o el agente del propietario debería poder darle estos números.)
A partir de ahí, divida el espacio total del piso por los pies cuadrados utilizables, y tendrá su factor de carga.
Ejemplo de factor de carga:
Digamos que un edificio de 100,000 pies cuadrados tiene 15,000 pies cuadrados de espacio compartido.
Los pies cuadrados utilizables serían 85,000 pies cuadrados, que se obtienen restando el espacio compartido (15,000 pies cuadrados) del espacio total del piso (100,000 pies cuadrados).
A partir de ahí, de forma muy sencilla, dividirías el total de metros cuadrados (100.000 pies cuadrados) entre los metros cuadrados utilizables (85.000 pies cuadrados).
Eso le daría un factor de carga de 1.176, que se puede expresar como un factor de carga del 17,6%.
En otras palabras, el 17,6% del espacio de propiedades no es espacio utilizable (desde la perspectiva de un solo inquilino).
Ejemplo de Pies cuadrados utilizables vs.Alquilables
Veamos un escenario rápido que compara los factores de carga y los pies cuadrados alquilables para ver por qué es útil mirar cada medida por separado.
Escenario de ejemplo
En este ejemplo, un inquilino está mirando dos edificios de oficinas diferentes:
- Ambos edificios tienen 5,000 pies cuadrados de espacio utilizable.
- Los edificios tienen exactamente las mismas tarifas de alquiler.
La única medida diferente entre los dos edificios son sus factores de carga.
Espacio de oficina # 1:
La primera opción tiene un factor de carga del 20%.
Entonces, si tomas los 5,000 pies cuadrados utilizables y los multiplicas por el factor de carga del 20%, te quedarás con 1,000 pies cuadrados adicionales de espacio.
Eso es lo que se divide en porciones como espacio alquilable, lo que le da un total de 6,000 pies cuadrados alquilables.
Para recapitular, el cálculo es el siguiente:
- 5,000 x 20% = 1,000 pies cuadrados
(sf usable x Factor de Carga = Espacio de Alquiler Adicional) - 5,000 + 1,000 = 6,000 pies cuadrados
(sf usable + Espacio de Alquiler Adicional = Pies Cuadrados Rentables)
Espacio de oficina #2:
La segunda opción tiene un factor de carga del 15%.
Así que esta vez, multiplicando de nuevo los pies cuadrados utilizables por el factor de carga (5,000 x 15%), te quedarías con 750 pies cuadrados de espacio adicional.
Sumalos, y ahora te quedarás con 5,750 pies cuadrados alquilables para el edificio de oficinas # 2.
¿Con cuál debe ir un inquilino?
Bueno, el espacio de oficina #2 tiene menos pies cuadrados alquilables, pero la misma cantidad de espacio utilizable.
Desde la perspectiva de un inquilino, con space #1, estás pagando 6,000 pies cuadrados para usar 5,000 pies cuadrados.
Con space #2, pagas 5,750 pies cuadrados para usar también 5,000 pies cuadrados, al mismo precio que space # 1.
En resumen, estás pagando menos por la misma cantidad de espacio, lo que convierte a #2 en la mejor opción desde el punto de vista del costo puro.
Lo que queda por considerar son las comodidades en el edificio.
Claro, la opción # 2 es más barata, pero tal vez la opción # 1 tenga servicios compartidos mucho mejores que hagan que valga la pena el costo adicional.
Por ejemplo, tal vez tenga clientes que visitan la oficina con frecuencia y desee que pasen por un vestíbulo más agradable.
O, tal vez un edificio tenga una cocina compartida. En este caso, puede ahorrar en los costos de mantenimiento y almacenamiento de una cocina, al tiempo que gana espacio de trabajo adicional dentro de sus pies cuadrados utilizables.
La respuesta real al ejemplo anterior depende de muchos factores.
Los pies cuadrados alquilables no siempre son tan simples, tampoco:
A veces, los propietarios incluso manipulan el factor de carga y los pies cuadrados utilizables hasta el punto en que se convierte en parte del proceso de negociación.
Además de explorar cada medición del espacio en un edificio, es importante leer la letra pequeña de cerca para asegurarse de que todo se representa con precisión.
Al final, los pies cuadrados utilizables y los pies cuadrados alquilables trabajan en conjunto para ayudarlo a comprender mejor una propiedad, para saber en qué está gastando su dinero (o en qué está gastando su dinero su cliente).